Refinansiering utan avslutande kostnad: är det rätt för dig?

En icke-avslutande kostnadslån kan låta för bra för att vara sant. Men om refinansieringsräntorna är tillfredsställande låga - men skrapar ihop, är de förskottsavgifterna avskräckande från att du refinansierar din inteckning. Det kan vara värt att överväga att det inte går att avsluta refinansiering. Särskilt om du planerar att stanna i ditt hus för bara några år.

Hur en refinansiering utan avslutning fungerar

Stängningskostnader kan uppgå till 3% till 6% av ditt huvudbalans, enligt Federal Reserve Board. Det här är avgifterna för en bedömning, titelsökning, inspelningsavgifter och resten. Men långivare kommer ofta att paketera "inte-avslutande kostnader" inteckningar för kvalificerade låntagare. Detta kan uppnås på ett par sätt.

Ladda upp en högre ränta. Långivaren kan täcka bekostnad av en refinansiering utan stängningskostnader genom att höja räntan på lånet. På så sätt kan långivaren göra allt tillbaka, och eventuellt mycket mer över tiden, samtidigt som man lockar mer låneaffärer till sin låneavdelning.

Inlösen av avgifterna i finansieringen. Eller låntagaren kan rulla "utan kostnad" -finansieringsavgifter till den totala huvudbalansen du är skyldig. Det är en annan metod med samma resultat: en högre betalning, eftersom avgifterna plus ränta betalas över lånets livslängd.

Fördelar och nackdelar med en icke-avslutande kostnad refinansiering

Fördelar:

• Inga förskottsavgifter betalade vid stängning
• Att inte betala stora premieavgifter betyder en kortare jämnpunkt
• Att betala nollavgifter gör det lättare att jämföra räntorna bland långivare

Nackdelar:

• Du betalar en högre månadsbetalning
• Du kommer sannolikt att betala mer intresse över lånets livstid

När ska man välja en refinansiering utan avslutande kostnad

Hoppas att flytta upp till ett annat hus ganska snart? Den icke-avslutande kostnaden hypoteksl refinansiering kan vara för dig. Om du planerar att stanna i ett hem för bara ett par år, kan du förmodligen inte återhämta sig för att refinansiera besparingar på de förskottsavgifter som du skulle betala ändå.

Och det är det enda alternativet - annat än att vänta på att köpa - för dem som helt enkelt inte har besparingarna för att täcka kostnaderna för slutanvändning.

Men inte varje långivare erbjuder ett alternativ utan kostnad. Enligt Investmentmatome-forskningen annonserar bara ett fåtal långivare öppet reklamprogram utan avslutande kostnad. Faktum är att amerikanska banken var en av de enda nationella långivarna som vi funnit för att främja ett specifikt program för nollslutande kostnader.

Det lönar sig att handla med några olika långivare eftersom lokala banker och kreditföreningar kan vara mer benägna att annonsera dessa alternativ.

" MER: Hur mycket är mitt hus värd?

Nackdelen med en refinansiering utan avslutande kostnad

Om du lägger ner rötter under en längre tid, bör du noga överväga att betala stängningskostnaderna i förskott. Det handlar bara om att göra lite matte.

Medan dina förskottskostnader minskas med en omedelbar omstrukturering, är resultatet en högre betalning och kanske betydligt mer intresse som kommer att betalas över lånets livslängd. Långivare kan också lägga till en förskottsavsättning till lånet för att avskräcka dig från refinansiering igen innan de har återköpt sina kostnader.

Kör numren

För att göra ett klokt beslut, fråga de långivare du överväger att tillhandahålla en analys av stängningskostnaderna, liksom skillnaden i räntesats och betalningar för en nej-slutgiltig refinansiering jämfört med ett lån med förskottsavgifter. Med en ansökan kommer varje långivare att tillhandahålla en officiell Låneskatt som beskriver de kostnader och villkor de erbjuder.

Nu kan du beräkna "break-even" -punkten för hur lång tid det tar att återhämta stängningskostnaderna på ett lån och jämföra det mot det inte-slutna priset. Låt oss säga att dina stängningskostnader på ett lån skulle uppgå till totalt 3.500 dollar. Så här beräknar du din break-even period:

Hur man beräknar din jämnpunkt

Beräkna månadsbesparingarna från din befintliga husbetalning jämfört med din nya, lägre refinansierade månadsbetalning. Vi använder en $ 150 besparing som ett exempel. (Exempel: $ 1200 - $ 1.050 = $ 150 månadsbesparingar)

Subtrahera din effektiva skattesats från 1. Vi använder en 25% skattesats. (Exempel: 1 - 0,25 = 0,75)

Multiplicera dina månadsbesparingar med din skatt efter skatt. Detta kommer att bli dina besparingar efter skatt. ($ 150 x 0,75 = $ 113)

Dela upp de beräknade stängningskostnaderna med dina sparande efter skatt för att få antal månader att bryta jämnt. ($ 3,500 / $ 113 = 31 månader)

I det här exemplet skulle det ta 31 månader att återkräva stängningskostnaderna för en standardfinansiering. Om du planerar att stanna i ditt hem i minst tre år, skulle du kunna återfå de förskottsavgifter som du betalar för din refinansiering.

Nu kan du jämföra det med den ökade räntan och betalningen av den inte-avslutande kostnaden refinansiera, samtidigt som du överväger hur länge du tänker stanna kvar i hemmet.

Vill vi att vi gör matte för dig? Med hjälp av Investmentmatome refinansieringsräknaren skriver du in villkoren för refinansiering utan stängningskostnader, och sedan villkoren i standarden refinansieras med förskottsavgifter. Kalkylatorn visar dina jämnliga poäng, samt månatlig betalning och besparingar.

Mer från Investmentmatome

• Hitta den bästa refinansieringsräntan
• Så här refinansierar du din inteckning
• Jämför hypotekslån långivare

Uppdaterad 3 augusti 2017.