Husägare Checklista: Förstår du ditt hypotekslån? |

Även efter de senaste galna åren på fastighetsmarknaden fortsätter bostadsägandet att vara en del av den amerikanska drömmen för miljontals människor. Om du är redo att köpa, se till att du förstår insatserna för vad som är inblandat.

Fördelar med hemmahörande

För de flesta amerikaner är ett hem det största inköpet i livet. Husbetalningar (hypotekslån, skatter och försäkringar) representerar vanligtvis den största delen av månadsräkningen. Men dessa betalningar är också en investering som för många amerikaner är deras största tillgång eller ackumulering av rikedom.

Förutom regelbundna månatliga betalningar kräver ett hem ständigt underhåll och underhåll. När sakerna går sönder är det ingen superintendent att ringa. Du fixar det. Gräsmattan måste klippas och löven rakade. Taket, uppfart, fönster, kranar och en myriad av till synes oändliga andra saker måste bytas ut och repareras regelbundet. Räkningar för vatten, värme och el kommer varje månad.

Som sagt, erbjuder ett hus (eller lägenhet) något som ingen annan investering kan erbjuda - ett hem. När allt kommer omkring kan du inte leva i aktier eller obligationer. Barn växer inte upp på ett bankkonto.

Innan du börjar

Först och främst är det viktigt att du är ärlig med dig själv om vad du har råd med. För några år sedan var det lätt för låntagarna att komma in över huvudet. Idag kommer någon bank som erbjuder dig ett lån att gå över din hushållsfinansiering med en fin tandad kam för att du verkligen har råd att äga ett hem. För att försiktigt förbereda måste du få dina ankor i rad. Här är några saker att göra.

1) Kontrollera dina kreditrapporter och känna till din kreditpoäng. (Du har rätt att få en gratis en gång per år från varje landets största kreditrapporteringsbyråer.)

2) Bekanta dig med alla variabler som i allmänhet är förknippade med att finansiera ett hem, såsom räntepolicy, villkor, poäng, avgifter etc.

3) Samla nödvändig dokumentation inklusive senaste lönestubar, dina senaste två federala inkomstrapporter och bank- och mäklarförklaringar (visar dina tillgångar).

Sätt ditt eget finansiella hus i ordning

Innan du ens börjar leta efter ett hem, behöver du veta vad du har råd med. Det enklaste sättet att mäta din kreditförmåga är att besöka din bank och fråga en låneansvarig för att förhandla dig. Förkvalificering kommer att berätta vad banken är villig att låna ut och därmed hur mycket hus du har råd med. Förkvalificering gör dig också till en mer attraktiv köpare eftersom säljare vet vilket erbjudande du gör är allvarligt.

Observera att förkvalificering inte är densamma som att ansöka om lån. När du hittat det hem du vill göra ett erbjudande på måste du fylla i en låneansökan för din långivare. Idag är ansökan om lånansökningar inget enkelt test. Det kommer att ta tid att samla alla dokument (löneposter, avkastning, kontoutdrag) som banken vill undersöka. Borta är dagarna av icke-doc-lån. Förbered dig därför.

Innan du ansöker är det också en bra idé att granska din kreditrapport och din make / makas kreditrapport. Se till att all information om kreditrapporten är korrekt, och om inte, kontakta kreditbyråerna omedelbart. Om du har några mörka fläckar, var redo att svara på de frågor som banken säkert har. Det kan hjälpa om du kan visa att du har vidtagit åtgärder för att rätta till eventuella kreditfel.

Förstå de olika typerna av inteckningar

Mängden hus du har råd beror mycket på ditt låns löptid och ränta.

Term - Hypoteksvillkor är vanligen 15 eller 30 år. Ju längre termen desto lägre blir din månadsbetalning, men du betalar högre allmänna kostnader för ränta. Trettioåriga lån tillåter ofta ytterligare huvudbetalningar som kan avsevärt sänka hypotekslånets löptid. Till exempel kommer bara en extra månadsbetalning per år att minska ett 30-årigt lån till 22 år.

Räntesats - Räntor finns i två sorter: fast och rörlig. Variabelräntor eller justerbara räntor (ARM) förändras under lånets gång, vilket i allmänhet erbjuder lägre ränta under de första åren. Som sådan kan de vara bäst för köpare som planerar att sälja inom några år. Fasta räntor förblir desamma över lånets livslängd och erbjuder stabilitet och förutsägbarhet, eftersom betalningarna är desamma varje månad. Det kan också vara fördelaktigt att låsa en fast ränta i tider då räntorna är lägre än historiska normer.

De två typerna av fastränteslån, 30 och 15 år, har vissa skillnader.

• 30- årslån ger lägre månatliga betalningar eftersom lånet betalas ned under en längre period. Nackdelar är små lönekällor i de första åren samt risken att marknadsräntorna kommer att minska under terminen. En hypotekslån kan dock refinansieras till en lägre ränta i framtiden och det finns vanligtvis ingen förskottspåföljd.

• 15-åriga inteckningar har lägre räntor, minskade totala räntebetalningar och högre huvudbetalningar. De månatliga betalningarna är dock större.

Variabelränteslån är ett annat djur.

Som namnet antyder har lån med rörlig ränta priser som ändras eller justeras. Lån med justerbar ränta erbjuder vanligtvis initiala priser som är lägre än fasta inteckningar [inte så mycket lägre idag], men räntorna går upp och ner med räntemarknaden eftersom räntorna är knutna till ett index som kan fluktuera. Således är de föremål för potentiella räntehöjningar.

De flesta ARM har en kapp på räntehöjningar under ett visst år, liksom under lånets livslängd. Exempelvis inkluderar nuvarande termer priser som kan justera upp till 2% under ett givet år men inte mer än 6% under lånets livslängd eller satser som kan justera upp till 5% i början men inte mer än 2% i efterföljande år.

Det är viktigt att du är övertygad om att din framtida inkomst kommer att räcka om och när räntorna, och därmed dina månatliga betalningar, ökar.

Hur mycket kan du betala? T hålla fast på inteckningar till förfallodagen, eftersom de flesta hypotekslån säljs till Fannie Mae (Federal Mortgage Association) och ompaketeras till hypotekslån med säkerhet som säljs till investerare runt om i världen. Det här är relevant för dig eftersom Fannie Mae har standardkrav som måste uppfyllas för att det ska kunna köpa en inteckning.

Det första kravet är att månatlig hypotekslån och räntebetalningar (P & I) plus försäkring och fastighetsskatt inte kan överstiga 28% av köparens brutto månadsinkomst. Det andra kravet begränsar totala månatliga skuldbetalningar (bostäder, kreditkort, bilbetalningar mm) till 36% av brutto månadsinkomst. Utöver dessa krav borde du också planera att göra en betalning på 10% till 20% av det totala köpeskillingen.

[Om du är redo att köpa ett hem, använd vår Lånekalkylator för att se vad din månatliga ränte- och räntebetalning kommer att vara.]

Räntepoäng

Ränteposter eller rabattpoäng är avgifter som betalas till en långivare vid stängning för att sänka din räntesats. Kostnaden för varje punkt motsvarar en procent av lånebeloppet. Till exempel för en $ 100.000 lån är en rabattpunkt lika med $ 1000.

Den ekonomiska känslan av att köpa poäng beror på hur länge du avser att behålla lånet. För att avgöra om poängen är meningsfullt för dig, måste du beräkna kostnaden för poängen i förhållande till hur mycket de sparar av varje månadsbetalning.

Break Even Example

$ 100,000 Lån - 30 Årsperiod

7,5% Ränta, inga poäng = $ 699.21 månadsbetalning

• Köp 1 poäng för $ 1.000 = månadsbetalning $ 690.68

• Månadsbesparing = $ 8.53

• $ 1000 / $ 8.53, = 117 månader

• Din jämnpunkt är 117 månader i detta fall. Det betyder att det tar nästan tio år att återhämta kostnaden för en rabattpunkt. Även om köppunkterna ibland är ett bra beslut kan inköpet också kosta mer än det sparar.

Private Mortgage Insurance

Privata inteckning försäkringar (PMI) är en försäkring som försäkrar långivaren mot förlust i händelse av att du inte kan betala din inteckning. Det är vanligtvis nödvändigt för när nedbetalningen är mindre än 20% av lånet. Typiska priser är ungefär $ 55 per månad för varje $ 100.000 hypotekslån.

Alternativ till konventionella inteckningar

Om du inte har råd med en vanlig hypotekslån finns det en mängd olika alternativ.

Ägarfinansiering

Denna sällsynta typ av finansiering kan inträffa när säljaren går med på att vara långivaren i stället för ett bank- eller låneföretag. En köpare gör helt enkelt betalningar till säljaren enligt överenskomna villkor. Denna typ av finansiering sker vanligen när en säljare är angelägen att sälja men de nuvarande hypotekslånen är för stränga för att locka en köpare.

Federal Housing Administration (FHA)

FHA gör inte lån utan försäkrar snarare lån som privatiseras långivare. Försäkringen uppmuntrar långivare att göra lån till låginkomsttagare som vanligtvis inte skulle kvalificera sig för konventionella inteckningar. Viktiga fördelar med dessa lån är mer avslappnade kvalificerade riktlinjer och en mindre obligatorisk efterskott, så låg som 3,5%. Nästan alla kan få ett FHA-lån, men de försäkrar bara relativt små lån.

Veterans Administration (VA)

Dessa lån erbjuder mer generösa villkor och riktlinjer (inklusive så lite som 0% nackdel) och garanteras av US Department of Veteran Affairs. Dessa lån är tillgängliga för amerikanska militärveteraner och deras makar.

Slutligen finns det lokala överkomliga bostadsförespråkare som erbjuder billiga alternativ med låg betalningsfrihet. För ytterligare information, kontakta FHA, VA, Fannie Mae eller din lokala hypotekslån eller fastighetsmäklare.