4 Hemligheter varje framgångsrik house flipper känner |

två mildmälda skollärare lärde mig allt jag vet om att flippa hus - och inte i ett bra sätt.

Jag träffade detta par 2006. De var väldigt trevliga människor - men extremt aggressiva investerare. De köpte och flipade fastigheter i Las Vegas med hjälp av ett tredjeparts nyckelfärdigt fastighetsinvesteringsföretag. De gjorde massor av pengar först. Men de förlorade allt trots att de visste sig bättre.

Hur hände det här?

Medan de gjorde vinst på varje försäljning, använde de den vinsten för att finansiera större och större projekt. Det var förnuftigt för dem på tiden då fastigheter uppskattade så snabbt. Snarare än att använda sina egna pengar (som de inte hade) för att återhämta hemmen, knackade de på ett eget kapitallån som växte större i månaden.

Naturligtvis, när fastighetsglädjen slutade 2008, och den uppskattningen avdunstades, fastnade de fast egendom som ingen ville köpa eller hyra. Och de var på kroken för en mycket stor aktiepost som de inte hade råd att betala. Som ett resultat av detta förlorade de fastighetsmarknaden som de arbetade så svårt att bygga.

Medan dessa människor lidit mycket, illustrerar deras förlust några av de fyra svåra och snabba reglerna för husflipping som helt enkelt inte kan ignoreras:

1. Du måste förstå din risk.

Självklart, när du tar på sig mer skuld, är dina riskföreningar. Köp bara flip homes för kontanter. Inga inteckningar. Inga eget kapital linjer. Om du inte har tillräckligt med pengar för att svänga dessa erbjudanden själv, ta en tyst partner som har pengar och dela vinsten.

Problemet med lån är att de är en fast skyldighet du måste betjäna, oavsett vad. När paret ovan inte kunde göra betalningarna, förlorade de allt. Men om du tar på en aktiepartner behöver du inte göra några pengar förrän vinsten har uppnåtts. Försäljning av pengar tar tid och kostar pengar. Låt oss säga att du planerar att bläddra i två hus under de kommande 12 månaderna. Anta vidare att du behöver 100 000 dollar för varje affär. Det kan ta 30 dagar eller mer att slutföra varje lån och kosta 2 000 dollar i poäng eller avgifter varje gång du tar ut lånet.

Det betyder att du spenderar två månader och väntar på $ 4000 i kostnader. Att låna för att investera i husbläddra är dyrt.

Och på grund av tidsfördröjningarna blir det svårare för dig att konkurrera med köpare som har pengar till hands. Som ett resultat kommer du att sluta med mindre attraktiva erbjudanden som kontanter köpare inte vill ha.

I huvudsak gör det att låna för att investera ännu dyrare.

2. Du måste förstå var vinsten är.

När du vänder hem måste du flytta snabbt. Inte bara behöver du köpa snabbt, du måste sälja huset snabbt - och det innebär att du måste sälja undermarknaden.

Om du väntar på köparen som är villig att betala topp dollar, väntar du länge och ökar din risk att marknaden kan vända mot dig. Du kommer också att förlora värdefull tid som kan användas för att bläddra i andra hem.

Om din vinst är $ 30 000 per affär och du vänder tre hus om ett år, fick du en söt $ 90 000. Men låt oss säga att du håller ut för mer vinst och du kan bara vända två hus om ett år. Trots att din vinst kan vara $ 40 000 en överenskommelse, tjänar du fortfarande $ 10 000 mindre. Har du det?

Om du överväger konsekvenserna ser du att för att sälja ett hemunder-market och fortfarande göra en vinst, är nyckeln att köpa det billigt.

Det betyder ofta att det är en bra idé att köpa fastigheter som har stängts av. Du måste behärska din marknad och hitta bra fastighetsmäklare att arbeta med.

3. Detta fungerar inte hela tiden på alla marknader.

Även om du tjänar när du köper huset vill du flipa fast egendom på en uppskattande marknad. Om du bor i ett område som inte uppskattar, kan det vara bättre att du gör det här någon annanstans.

Och om huspriserna släpper spelar du rysk roulette genom att komma in i det här spelet oavsett var du är. Precis detsamma kan du inte förutsäga när marknaden kommer att vända.

För att vara på den säkra sidan, se till att du kommer att kunna hålla fast vid hemmet som en hyresfastighet för ett tag, om det behövs.

4. Rehabbing Works. För att tjäna pengar i den här verksamheten måste du förstå vad ett hus verkligen behöver, vad det kostar och hur det påverkar ditt erbjudande. Det sätter scenen för dig att göra allt arbete, sälja huset under marknaden och gör fortfarande vinst.

Din bästa satsning är att köpa fastigheter som behöver kosmetiskt arbete som är billigt att utföra, men gör fastigheten mer attraktiv för köpare.

Behandla eventuella projekt som behöver strukturell reparation. Hyra en bra entreprenör, och få honom att inspektera fastigheten. Köp inte bostäder som behöver badrum eller kök renovering om inte de är super billiga. Det arbetet kostar dig stora pengar och tar mycket tid. Leta efter en enklare affär.

Investeringssvaret:

Nyckeln till att tjäna pengar som speglar hus är att köpa rätt och slash risk. Du köper rätt när du förstår din marknad och din reparationsplan. Du sänker risken genom att bara använda pengar, aldrig låna pengar och genom att fylla på flip-fasten.

Om du är intresserad av att komma in i den här verksamheten är ditt nästa steg att räkna ut hur mycket pengar du har (eller kan lägga på dig med hjälp av investerare) utan upplåning. Nästa räcka ut på marknaden som ger mest mening och hitta bra fastighetsmäklare att arbeta med. Ta dessa steg först och se till att du förstår förstå marknaden och fastighetsreformen. På den tiden är du redo att gå. Det här inlägget skrevs av Neal Frankle. Han är certifierad finansiell planerare i Los Angeles, en fastighetsinvesterare och ägare till www.WealthPilgrim.com och www.mcmha.org.