Hur man köper ett hus som inte har byggts än

Trisha och Dennis Rawlings, ett par i början av 30-talet, flyttar till förorts Chicago och lämnar sitt över 60-åriga första hem i St. Louis-området bakom.

"Vi tittade på att köpa ett hus," säger Trisha. Men i det område de vill bo bor alternativen inom sin budget begränsad till att köpa ett äldre hus eller bygga en ny.

Paret älskade funktionerna i ett modernt, nybyggnadskvarter med pool, klubbhus och utmärkt walkability. Att ta ut ett bygglov och bygga ett hus innebär att de kommer att undvika det pågående underhållet som kommer med ett äldre hem.

Med tillgången på befintliga bostäder som är tillgängliga för att köpa på "all-time low" rikstäckande, enligt National Association of Realtors, är homebuyers som Rawlingses och andra - inklusive yngre köpare - tittat på andra alternativ som innefattar att bygga ett hus. Så här börjar du om du bestämmer dig för att bygga ett hem.

" MER: Hur mycket hem har du råd med?

Hitta ett bygglån

"Allt börjar med din förmåga att bli finansierad och vilken typ av budget kan du etablera därifrån", säger Dan Moralez, regional vice president för Northpointe Bank i Holland, Michigan. "Du vill inte sälja någonting av någon och då är nästa sak du upptäcker att du inte kvalificerar dig."

Men inte varje hypotekslån eller mäklare erbjuder bygglån.

"De flesta hypotekslån kommer att gå hela sin karriär utan att någonsin göra en," säger Jerry Thomas, en låntagare i Farmington Hills, Michigan. "En annan stor grupp (långivare) kommer att göra en och sedan svära att de aldrig kommer att göra en annan igen."

Det finns inget enkelt sätt att hitta en byggande långivare. Be om hänvisningar från vänner och familj. Byggare har ofta långivare som de rekommenderar.

" MER: Få din gratis kredit värdering

Låsning i landet

Att få en plats att bygga ett hus är en stor del av homebuildingprocessen.

"Du behöver inte äga mycket fri och klar," säger Moralez. Eventuellt eget kapital som du har i landet kan emellertid tillämpas mot en betalning för utbetalning och stängning.

Moralez säger att han har kunder som vill "låsa i en smuts" så att de kan bygga på det på ett år eller så. Tyvärr säger han att antalet långivare som finansierar ledig mark är betydligt mindre än antalet långivare som kommer att göra ett bygglån.

Köpare som planerar att finansiera kostnaden för mark och hembyggande samtidigt måste hålla detta i åtanke när du letar efter en långivare.

Kvalificering och förskottsbetalning

Det är svårare att kvalificera sig för ett bygglån än för en typisk köplån, säger Moralez och Thomas. Det beror på att banken tar extra risk under byggfasen, eftersom det inte finns någon tillgång för att säkra hypotekslånet.

Typiska nedbetalningar är cirka 10%. Federal Housing Administration, Veterans Affairs och US Department of Agriculture låneprogrammen tillbaka byggnadslån och kan tillåta lite kreditbrist, tillsammans med låga eller inga betalningar.

"Om du kan sätta 20% ner och du har en poäng på 720 poäng eller bättre, vet du att du ganska väl kommer att kvalificera dig för allas program, säger Thomas.

" MER: Bästa långivare för FHA lån

Använda en byggare eller DIY

Det finns två typer av byggare: anpassade byggare och "produktionsbyggare", som bygger en stor mängd liknande bostäder och arbetar för maximal effektivitet. Om din husplan innehåller många speciella eller unika egenskaper, leta efter en anpassad byggare, eftersom de specialiserar sig på att bygga för att möta kundens förväntningar, säger Moralez.

Vill du bygga ditt eget hem?

"Ofta säger vi nej," säger Moralez. "De flesta långivare kommer inte att göra ett självbyggande projekt." Han säger att de få undantagen går till låntagare med relevant yrkeserfarenhet.

Moralez säger att låntagare som tror att de kan spara pengar att utföra arbetet själva kan vara för en besvikelse. När bostadsindustrin står inför brist på kvalificerad arbetskraft, kommer du troligen att betala mer för arbetstagare än en entreprenör med hög volym.

Bygglov för ett självständigt projekt kräver vanligtvis högre kreditpoäng och större betalningar. Villkor och kvalifikationer varierar beroende på långivaren.

Bo inom en budget

Kostnadsövergångar är den största risken du kan möta när du bygger ett hem, säger Moralez. En byggmästares bud anger kostnadsbidrag för belysningsarmaturer, golv, bänkskivor och andra viktiga funktioner. En uppgradering här eller där kan störa budgeten, och du måste göra skillnaden i kontanter, säger han.

Undersöka kostnaderna för materialet för att undvika att göra betydande och dyra förändringar under vägen.

Mer från Investmentmatome

• Beräkna din hypotekslån
• Jämför hypotekslån
• Bästa långivare för VA lån

Denna artikel skrevs av Investmentmatome och publicerades ursprungligen av The Associated Press.