Hur man undviker att fastna med en uthyrningsobjekt Dud

Av Jim Ludwick, CFP

Läs mer om Jim på Investmentmatomes fråga en rådgivare

Om du tänker köpa en bostadsinkomst eller konvertera din nuvarande bostad till en hyra, kanske du vill tänka dig igen. En affär som ser bra ut på ytan kan sluta kosta dig pengar.

Att ha bostadsinvesteringar har många fördelar. Hyran betalar från din hyresgäst kan täcka eller täcka dina hypotekslån, och du kan bygga eget kapital genom husuppskattning samtidigt som du får skatteavdrag på hypotekslån och avskrivningar.

Men det finns också nackdelar. Du måste hämta hyran och ta nödsamtal själv eller betala en fastighetschef för att göra det. Du måste samordna med hyresgäster och arbetstagare för att göra reparationer, ibland från avstånd. Lediga jobb och andra problem med icke-betalning kan också uppstå.

Dessa nackdelar är inte obetydliga. Därför är det viktigt att ta sig tid att noggrant utvärdera en fastighets potential. Som en tidigare kommersiell fastighetsmäklare och hyresfastighetsägare vet jag att många hyresfastigheter är bra investeringar. Men för att hitta dem är det viktigt att utesluta oåtkomliga egenskaper så snabbt som möjligt.

Ett sätt att göra detta är av det jag kallar "10/1/1" -strategin. Om en egenskap inte mäter upp till denna mätvärde, utesluta den till förmån för dem som gör det.

Applicera testet 10/1/1

De tre siffrorna avser antalet månader av hyresbetalningar i ett år som behövs för att uppfylla tre olika krav: en utgiftsfond, en vakansfond och en underhållsfond.

10: Det första numret representerar antalet månatliga hyresbetalningar som du borde kunna samla på ett år för att betala ett års kostnader. Dessa utgifter inkluderar hypotekslån, fastighetsskatt, hyresvärdens försäkrings- och förvaltningskostnader, inklusive att betala en fastighetschef för att hantera hyresvärdens uppdrag, om du vill göra det. Om du inte kan täcka ett års värde av utgifter med 10 månaders värde av hyra, det är ett gott tecken du borde vända sig bort från affären.

1: Den första 1 är hyran betalad till en ledig fond för att täcka kostnaderna när hyreskontrollen slutar och en annan inte startar omedelbart. Efter att ha hyrt tre månaders hyra i din fond, kan du börja fälla denna hyresbetalning som vinst, förutsatt att du har tagit hand om den andra 1.

1: Den andra 1 är hyresbetalningen som går in i en separat fond för att betala underhållskostnader. Att ha tre månaders värd att hyra i banken för detta ändamål är vanligtvis tillräcklig.

I praktiken betyder det att efter tre år av att täcka alla dina utgifter och gradvis bygga upp en tillräcklig fond för potentiella lediga tjänster och underhållskostnader, kan du börja fälla lite av hyrespengarummet som vinst. På så sätt kommer du att täckas mot oväntade utgifter.

Om en fastighet inte kan uppfylla dessa kriterier eller du inte är bekväm att vänta tre år för att bygga upp en riktig kudde, är det bättre att vidarebefordra det nu än att upptäcka senare att affären inte var så lovande trots allt.

Bild via iStock.