3 Skatteöverväganden när du säljer ditt hem

Av Forrest Baumhover

Läs mer om Forrest på Investmentmatome's Ask a Advisor

Oavsett om du behöver flytta, vill ha ett större eller mindre utrymme, eller känna det ekonomiskt, säljer ditt hem ett stort beslut. Det kan också ha betydande skattekonsekvenser.

Här är tre sätt att sälja ditt hem kan påverka din skattskyldighet:

1. Realiserad vinst

Realiserad vinst är vinsten du gör från att sälja en tillgång, till exempel ditt hem - och det kan vara skattepliktigt. Enligt IRS är grundformeln för beräkning av realiserad vinst enligt följande:

Försäljningspris - Försäljningskostnader - Justerad bas = Realiserad vinst

Det betyder att du måste beräkna två saker för att hitta din realiserade vinst vid försäljning av ditt hem: dina försäljningskostnader och grund. Det låter enkelt, men båda tar hänsyn till faktorer som du kanske inte har övervägt. Att beräkna dem ordentligt kan betyda en skillnad på tusentals dollar i din skatteskuld.

Dina försäljningskostnader inkluderar eventuella stängningskostnader, fastighetsprovisioner och andra relaterade kostnader som du betalat. Kamma genom dina stängningsdokument för att se till att du har redogjort för allt. Inkludera inte stad och läns fastighetsskatt, men inkluderar även överföringsskatter, om tillämpligt.

Basis inkluderar det ursprungliga inköpspriset på ditt hus, plus avgifter som du uppstått vid hemlåsning, till exempel försäkring, juridisk och registreringsavgift eller undersökningsavgifter. Basis inkluderar också kostnaden för några större förbättringar, renoveringar eller systembyten du har gjort. IRS gör en tydlig åtskillnad mellan reparationer som är en vanlig del av hemunderhållning - som att reparera läckor - och förbättringar, som att byta ut VVS-systemet.

För en mer omfattande lista över vad som kan och inte kan inkluderas i dina beräkningar eller försäljningskostnader eller bas, se IRS Publication 523, "Sälj ditt hem".

2. Lång kontra kortfristig realisationsvinst

Om du har en realiserad vinst vid försäljningen av ditt hem kommer det att bli föremål för en kapitalvinstskatt. Huruvida det anses vara en lång- eller kortsiktig kapitalvinst beror på hur länge du har ägt ditt hem.

Om du ägde ditt hem i minst ett år och en dag kommer eventuella vinster som du gör vid försäljningen beskattas till långsiktiga kapitalvinster, som sträcker sig från 0% till 23,8%. I annat fall kommer de att beskattas till kortsiktiga kapitalvinster, vilket är samma som vanliga inkomsträntor. Långsiktiga kapitalvinster är baserade på en skattebetalares marginalskatt, men är mer gynnsamma. Till exempel betalar en skattebetalare i 15% skattefästet 0% på en långsiktig realisationsvinst.

Om du överväger att sälja ditt hem inom ett år efter köp och pröva en vinst, överväga om du kan sälja det på ett sätt som kvalificerar försäljningen som en långsiktig vinst. Om du säljer ditt huvudboende för förluster får du dock inte göra en kapitalförlust - vilket skulle minska din skattesedel.

3. Undantag

Enligt avsnitt 121 tillåter IRS att skattebetalare utesluter de första 250 000 dollar av kapitalvinster vid försäljning av deras primära bostad om de uppfyller vissa krav på äganderätt och användning. Giftpar som lämnar in gemensamt kan utesluta upp till 500 000 dollar.

Om du ägde hemmet i minst två av de fem år som ledde fram till försäljningen uppfyller du äganderättet. Om hemmet var din primära bostad i minst 730 dagar under de fem senaste åren uppfyller du användningskraven.

Om du är gift med arkivering gemensamt måste du varje uppfylla användningskravet för att kvalificera sig för uteslutningen på 500 000 dollar. Du kan fortfarande kvalificera dig om endast en person uppfyller ägarkravet. Och om du inte är gift, men säljer huset med någon annan, kan du var och en ta ut 250 000 dollar uteslutningen så länge som var och en uppfyller användningsbehovet, och minst en av er uppfyller äganderättet.

IRS tillåter partiella uteslutningar för dem som inte uppfyller kraven, men säljer ett hem på grund av arbete eller hälsorelaterade rörelser eller oförutsebara händelser som död, skilsmässa, naturkatastrof, arbetslöshet eller andra kvalificerade skäl. IRS Publication 523 innehåller mer information.

Otillräcklig rådgivning

Dessa skattemässiga överväganden är viktiga, men läsning om dem är inte på något sätt ett lämpligt ersättare för objektiv rådgivning, baserat på din personliga situation. Innan du fattar några viktiga beslut om din hemförsäljning, sätt dig ner med en avgiftsfinansierad finansiell planerare. Han eller hon kan ta hänsyn till alla faktorer som påverkar ditt beslut. Att ha ett förhållande med en betrodd proffs är det bästa sättet att sammanställa en plan som uppnår dina ekonomiska mål.

Forrest Baumhover är en avgiftsfinansierad finansiell planerare och chefen för Westchase Financial Planning i Tampa, Florida. För mer information besök www.westchasefinancialplanning.com.

Bild via iStock.