Hur Demografi kommer att driva upp hemförsäljningen

Av Anthony Isola

Läs mer om Anthony på vår sida Fråga en rådgivare

Under de närmaste åren ska USA se en dramatisk ökning av efterfrågan på bostäder. Detta är inte önsketänkande. Underliggande demografiska trender gör det nästan oundvikligt.

Det är lätt att bli jaded när man tittar på fastighetsmarknaden. Den episka kollapsen i priser som började 2007 lämnade en hel generation permanent ärrrad. Denna kollaps föregicks av en bubbla - utfodrad av en mycket lätt penningpolitik, löjligt laxutlåningsstandarder och orealistiska förväntningar - som drev priser till sådana fundamentellt ohållbara nivåer som vissa hem köpte på galenskapens topp förlorade mer än 80% av deras värde.

Många tror att de fyra farligaste orden i investeringen är "Det är annorlunda den här gången". I det här fallet kan naysayersna bevisas felaktiga. Både när- och långsiktiga indikatorer på bostadsmarknaden är positiva.

Amerikanska bostäder börjar (antalet hem som börjar bygga) steg till sin högsta nivå sedan oktober 2007, enligt handelsdepartementet. Och i en ny undersökning rapporterade USA: s hemmabyggare sin högsta konfidensnivå sedan 2005.

Denna statistik är uppmuntrande, men den långsiktiga demografiska förändringen är det som är mest lovande. Århundrade generationen, de födda efter 1986, har en bostadsränta dramatiskt lägre än tidigare generationer. Om du inte tror att dessa individer kommer att fortsätta som de är i obestämd tid - att avbryta äktenskap och barn, bo hos sina föräldrar eller hyra lägenheter - bör vi se ett väsentligt förskjutning i deras bostadsrätter under det närmaste decenniet.

Som rapporterats av Daniel Rohr i Morningstar Magazine är andelen unga män som lever med sina föräldrar på en exceptionellt hög nivå på 17,7%. Husägande bland hushållen med 30- till 34-åringar har sjunkit från 57% till 47% sedan 2005.

Människor väntar ännu längre att gifta sig. Från 2005 till 2014 ökade medeltiden vid första äktenskapet 2,2 år för män och 1,7 år för kvinnor. För jämförelse skull tog det mer än två decennier för att flytta den nålen så mycket som vi har sett de senaste nio åren. Ålder av äktenskap är ett viktigt antal för bostadsbehov eftersom gifta par är mycket mer benägna att köpa ett hem.

Dessa fakta om årtusenden är oerhört viktiga för den positiva berättelsen om bostäder. Millennials är den största generationen i USAs historia - överträffar även de baby boomers som föddes 1945-1964. Sättet som de spenderar sina pengar kommer att ha djupa effekter på vår ekonomi.

De baby boomers själva kommer att spela en roll för att stärka fastighetspriserna. Morningstars data visar att hushållsnivåerna inte börjar minska till ungefär 75 år. Detta lämnar ytterligare 15 år tills huvuddelen av babyboomarna börjar sälja sina bostäder i stort antal. Detta kommer att ytterligare begränsa utbudet av bostäder som är tillgängliga för försäljning under det närmaste decenniet.

Även om dessa data är positiva för USAs fastighetsmarknad och vår ekonomi i allmänhet finns det flera tillvägagångssätt. De som hoppas på en återkomst av de äldsta dagarna i början av 2000-talet kommer att bli mycket besvikna. Stramare utlåningsstandarder och bankregler har gjort det mycket svårare att få en inteckning.

Dessutom kan vi ha sett botten för hypotekslån. Federal Reserve är på väg att börja höja räntorna. Medan inget dramatiskt förväntas förväntas en eventuell övergång till mer normala räntor inträffa under de närmaste åren. Detta gör ett hem svårare att ha råd med.

Hemmapriserna har historiskt sett stigit ca 2% -3% per år under det senaste århundradet. Ignorera dessa uppgifter efter din fara. Även om vi ser dubbla historiska räntan, skulle det innebära en årlig ökningstakten på 4% -6% under det närmaste årtiondet. Medan det skulle vara trevligt, skulle det verkligen inte göra dig rik. Med inflation och andra kostnader inblandade kunde många fortfarande titta på en negativ realavkastning.

Vad ska du göra? Om du är en första köpare bör du vara i bra form. En annan historisk bostadskollaps verkar vara en låg sannolikhet händelse. Köp ett hus att bo i det, inte som en investering du förväntar dig att göra dig rik.

Fastigheter är väldigt regionala och du kan se stora gungor i priser beroende på vilken del av landet du bor i. Det är emellertid om du vill köpa ett hem för att höja en familj istället för att vända, Det är en ganska bra chans att du kan göra det utan att förlora din tröja.

Sätt minst 10% ner, lås i en vaniljlös 30-årig fastränta och fortsätt med att leva ditt liv. Var inte under illusionen att du blir till fastighetsmogul, och saker ska fungera bra.

Denna artikel visas också på Nasdaq.

Bild via iStock.