Fråga:

Jag har läst att inflationen kan hämta under kommande år. Vad kan jag göra åt det?

Investeringssvaret: Varje decennier börjar investerare vara oroade över inflationsstoppets effekter. Som svar sätter de reflexivt sina pengar i guld, silver och andra ädelmetaller. Men det är ett stort misstag - guld och dessa andra hårda tillgångar är helt enkelt "upplevda" säkringar mot inflationen. Som vi nyligen sett har guldpriserna tummat, eftersom verkligheten av ökad guldproduktion påminner oss om de oföränderliga lagarna för utbud och efterfrågan. Om världen behöver mer guld, kommer de helt enkelt att gruva mer.

Naturligtvis kommer nästa gång vi får en tillfällig inflationsskräck, hörs mycket prat om guld igen, eftersom rädda investerare söker bullion. Vad ska du göra? Ignorera folkmassan.

Om du verkligen vill säkra mot inflationen, se till de typer av investeringar som har en stark inflationstakt - på lång sikt.

Låt oss ta en närmare titt.

1. Att bygga ett hus får aldrig billigare …

Med tanke på att bostadspriserna har fallit långt från 2007 års topptoppar, kan det tyckas som en ovanlig inflationssäkring. Men under årtionden har bostadspriserna lyckats hålla sig i takt med inflationen av några enkla skäl.

Först om du inte bor på platser som Texas där det fortfarande finns så mycket land att utvecklas, har du märkt att de flesta marknaderna har få ideella mycket kvar att utvecklas. Där jag bor, i Hudson-dalen i New York, har utvecklingspressen lett många städer att begränsa nya byggstorlekar till minst tre hektar. Som svar svarar landpriserna allt högre.

Kostnaden för att bygga ett hus blir aldrig mer billigt. De råmaterial och arbeten som krävs för att bygga ett hus stiger alltid. Låt mig ge dig ett exempel. Mina föräldrar köpte ett hem i början av 1970-talet för cirka 70 000 dollar och sålde det ett decennium senare för 200 000 dollar. (En ökning med 186%!) Det var en tid med hög inflation och kostnaden för nästan allt stod i snabb takt. Faktum är att människor också fick solida inkomstökningar, eftersom arbetsgivarna förstod behovet av löneökningar. Och högre löner innebar högre köpkraft för konsumenterna, vilket bidrog till att stödja ständigt stigande bostadspriser.

Gör inget misstag, du borde inte förvänta dig att ditt hem värderas mycket snabbare än inflationen. Det var det misstag som många människor gjorde under det senaste decenniet. Och när som helst hushållspriserna stiger mycket snabbare än inflationen under en längre period, är en baksmälla nästan oundviklig. Men med hempriserna nu tillbaka i kontroll, ser scenen ut som uppskattning åtminstone i nivå med inflationen.

Robert Shiller, en ekonom med ett känt öga på bostadstrender, analyserade den historiska relationen mellan bostadspriser och inflation och fann att "Under de 100 år som slutade 1990 - före den senaste bostadsboomen - real (dvs. justerat för inflation) ökade bostadspriserna bara 0,2 procent per år, i genomsnitt." Ändå noterar han att Federal Reserve faktiskt försöker inducera lite inflation i ekonomin, och han visar att inflationen i sig är sannolikt att utlösa en 25% vinst i hemmapriserna under det närmaste decenniet. "Allt annat lika, den nuvarande Fed-politiken skulle ha den här effekten: En hemförsäljning för 200.000 dollar idag kommer att sälja för cirka 250.000 dollar år 2023, fast det reala priset - korrigerat för inflationen - skulle vara oförändrat," tillägger han.

2. Denna mark Köp Paces Börsmarknaden …

Även om du redan äger ett hem, kan det vara bra att köpa mark som investering. Det handlar helt enkelt om tillgång och efterfrågan, och i många delar av landet blir utbudet av riktigt önskvärt land mer begränsat. Hårda data om historiska markprisutvecklingar är svåra att klara av och dessutom påverkas mycket mer av lokala faktorer än nationella faktorer.

Som jag noterade för några år sedan i den här kolumnen: "Enligt en studie genomförd av Kansas State University har den genomsnittliga årliga avkastningen på USAs jordbruksmark sedan 1950, inklusive avkastning och markgränser, uppgått till 11,5% jämfört med en 12% årlig total avkastning på aktiemarknaden. " Omkring 60% av den årliga vinsten kom från stigande markpriser (med de andra 40% på grund av vinst som uppnåddes genom jordbruk, vilket är till liten nytta för markägare).

En av anledningarna till att betrakta mark nu är historiskt låg upplåning kostar. Om du sätter ner 50% och finansierar resten med 4%, kommer ditt land sannolikt att ge en solid långsiktig avkastning när inflationen ger sitt fula huvud igen, speciellt eftersom dina inteckningar inte kommer att räcka. (Självklart kommer fastighetsskatten sannolikt att stiga i takt med inflationen.)

3. Inflationen kan inte fortsätta med detta instrument …

Aktierna har ökat ungefär 9% årligen sedan 1920-talet, och inflationen får lite av krediten. Stigande priser gör att företagen höjer sina egna försäljningspriser, eftersom de försöker upprätthålla stabila vinstmarginaler. Det är lika sant för

GM (NYSE: GM)

med sina bilar som det är med Coca-Cola (NYSE: KO) och dess läskedrycker. outpace inflation, till stor del på grund av ständiga ökningar av operativ effektivitet. En Coca-Cola-tappningsanläggning kan churn ut mer flaskor och burkar idag än under de senaste decennierna, precis som bilproducenter nu kan göra fler bilar och lastbilar med färre anställda. Dessa effektivitetsvinster förklarar varför företagens vinst nyligen har ökat med 6% till 8%, även om amerikanska ekonomin växer bara 2%. Naturligtvis går aktierna dåligt i tider med hög inflation, vilket var fallet på 1970-talet. Så tålamod krävs ibland. Under 1980-talet och 1990-talet sänktes inflationen kraftigt, men aktierna gick starkt och effektivt "catching up" med sin underperformationstid i förhållande till inflationen. Mer allmänt fokuserat på lager med förmåga att överföra prisökningar utan att förlora försäljningen. Elektriska verktyg är ett bra exempel, eftersom tillsynsmyndigheterna låter dem öka sina priser i takt med sina egna stigande kostnader. Konsumenthäftande aktier som

Johnson & Johnson (NYSE: JNJ)

ses ofta som stora inflationssäkringar.

Consumer Staples Select Sector SPDR ETF (NYSE: XLP) , som äger aktier som Procter & Gamble (NYSE: PG ), Colgate-Palmolive (NYSE: CL) och andra är också ett bra sätt att äga företag med prissättningskraft. En slutlig tanke: Om den amerikanska ekonomin börjar växa i snabbare takt i kommande kvartaler, leta efter att inflationen kommer att förnyas. När allt kommer omkring börjar en starkare ekonomi stöta på sina naturliga gränser, vilka ekonomer kallar "kapacitetsutnyttjande" och när vi träffar dessa gränser börjar "flaskhalsar" dyka upp i ekonomin och tvinga företagen att höja priserna. Dessa inflationssäkringar bör hjälpa dig att undvika att förlora för mycket sömn när inflationen börjar perkolera.