Bostadsåterställning? Bostadsboomen kommer

Bostads Ab Musteribacken i Finström

Huspriserna stiger igen - särskilt i områden som drabbats hårdast av kollapsen 2008-2009. Men den här gången beror det inte på att de små och osofistikerade investerarna hoppar in. Nu är det mer erfarna, mer sofistikerade investerare - inklusive många Wall Street-investerare och hedgefonder. Colony Capital och Blackstone Group backar upp den pratsamma lastbilen, spenderar hundratals miljoner och köper upp hus och lägenheter av tiotusentals.

Ja, efterbliven är alltid 20/20. Men nu vet den dumma att husprisbubblan i mitten av 2000-talet drevs av dumma pengar. Och den dumma vet det för att de är de som fortfarande smiter.

En nyckelfaktor: Medan småhusköpare levererades 5 till 1 eller mer för att köpa hus (ofta på fläckig dokumentation eller utan doc-lån), är dessa professionella investerare inte så djupt utnyttjade sig själva. Blackstone lånar till exempel 78 cent per dollar tillgångar, till exempel.

Som en följd av detta ökar bostadsinvesteringen, mätt med procentandel av hus som köps av investerare, tillsammans med hemmamarknadspriserna.

I en parallell utveckling har aktiekurserna haft en höjning på över 17 procent under årets första fem månader, före en blygsam återhämtning den första veckan i juni.

Finns det en spillover effekt? Det måste finnas.

Många sköts under bostadsboomen - och Internetboomen före det - av "rikedomseffekten." Människor kunde utnyttja sina stigande hushållspriser till bränsleförbrukningen: De använde bostadslån för att köpa SUV, high-end hemmabio system, båtar, resor till Europa, och alla andra värdepapper - alla deprecierande tillgångar, om de alls var tillgångar. Om de inte lånade mot eget kapital direkt var de helt enkelt mer bekväma att spendera sina inkomster, säkra i fantasin att deras hem var en pålitlig rikedom generator. De ökade förbrukningsbränslena ökade produktionen, fabrikerna och transportbolagen anställer människor och lägger dem på jobbet. De anställda vill ha snygga hus, och så kräver ekonomin byggnadsarbetare att bygga dem.

Förmögenhetseffekten av huspriserna är särskilt stark eftersom ökade huspriser bidrar till rörlighet för arbetstagare. Tänk på det: Om du är upp och ner i ditt hus och förlorar ditt jobb, kan du inte flytta för att ta en annan utan att komma på kontanter vid stängning. När husen är djupt under vattnet stör den arbetsmarknaden, och kapitalet kan inte fördelas effektivt, eftersom de mest produktiva potentiella företagen har svårt att få kvalificerade arbetstagare från hela landet. De går utan, eller går med andra strängläggare - och arbetarna drar sig på arbetslöshetsersättning.

När huspriserna återhämtar sig blir arbetarna oskadade från sina hem och är fritt att flytta för att söka möjligheter på annat håll.

Så det är vettigt att se en ökning av aktiekurserna. Men se hur vi kom hit:

Federal Reserve har hållit sin fot på acceleratorn i åratal, drivit inteckningskursen till den aldrig tidigare skådade sub-4 procentenivån. Fed har också gått i helvete för att skapa pengar och kreditera reservbanker, inte bara för statsobligationer som de säljer till Federal Reserve, vilket har varit praxis i generationer, men också för nästan alla finansiella tillgångar som de har under QE3 - Den monetära motsvarigheten att urinera i kylaren och få din fru och barn ut bakom bilen för att driva den.

I en normal ekonomi är dessa policies mycket inflationära. Men det här är inte en normal ekonomi. Intäkterna var låga så länge eftersom investerare blev så spökta vid den närmaste kollapsen 2008 att de fruktade en deflationell spiral mer än inflationen. Och så länge euroområdet var korgfallet som Thatcher förutspådde fungerade det ok. Kapitalen flyttade fortfarande till USA från Asien och Europa, eftersom alternativen var ännu mer riskfyllda.

Hur länge kan det vara så länge? Tja, kanjonen i kolgruvan, för inflationsutsikter, är långsiktig skuld. Det betyder de räntor som hypotekslångivare kräver, för det finns inte mycket som är längre än hypotekslån.

En långvarig period av blygsam expansion i huspriserna skulle vara trevligt. Men det finns några tidiga tecken på att de smarta pengarna, om inte på väg till utgångarna, åtminstone har frågat servitören att få checken. Det betyder inte att slutet är överhängande, nödvändigtvis. Det finns mycket pengar som fortfarande letar efter ett hem. Kina söker till exempel fortfarande en säker plats för att investera besparingarna i en snabbt växande ekonomi med en mycket hög sparränta - och amerikansk fastighet är sannolikt hemma för en stor del av den.

Reproducerad med tillstånd av Mortage-X.com - Original graf här.

Som du tydligt kan se, hände något i början av maj som ledde till att hypoteksmarknaden förutspådde inflation eller dess resultat - högre räntor - i framtiden. Ja, priserna är fortfarande mycket låga, enligt historiska standarder. Men folk köper hus baserat på betalningar, inte på pris (det här är dumt, men det här är verkligheten). Högre räntor kommer att påverka lånebeloppet köpare kan kvalificera sig för.

Det är inte bara de 30-åriga inteckningslåntagarna som upplever räntehöjningar. Hastighetsökningarna bekräftades av avkastningsökningen på 10-åriga statsskulden, med en ökning med 46 punkter i maj.

Det är helt enkelt en illustration av de självkorrigerande effekterna av väl fungerande marknader. Det är tufft för personer med spottig kredit för att få en inteckning. Men så mycket som klagar detta orsakar, det är som det borde vara. Inflationär rädsla börjar äntligen disciplinera obligationsmarknaderna - igen, som det borde vara. Detta ställer inte in bostäder eller lager för en meteorisk ökning. Men vi borde inte önska sådana saker.

Läs mer från Investmentmatome: