Real Estate Investment Trusts Förklarade: REITs Escaped den sämsta av Sandy, så är det nu en bra tid att köpa?

Är det dags att köpa REITs? En REIT, eller en fastighetsinvesteringsförtroende, är ett företag som investerar i fastigheter direkt antingen via inteckningar eller egendomsägande.

Vad är REITs?

I huvudsak REITs är bara fastighetsbolag som kvalificerar sig för särskild skattebehandling enligt lagen. I synnerhet undantar IRS REITs från att betala inkomstskatt på företagsnivå, så länge som de håller minst 75 procent av sin investeringsportfölj i kvalificerade fastighetsinvesteringar (det finns också hypotekslån REITs som innehar inteckning i stället för fastigheter). Enligt lagen måste REITs också utbetala 90 procent av sin inkomst eller mer till aktieägarna. Aktieägare måste i sin tur göra anspråk på alla REIT-intäkter på sina individuella avkastningar och måste i allmänhet betala vanliga inkomstskattesatser på inkomst.

Vad gjorde orkanen Sandy göra för att REITs?

Hittills kom nordöstra REITs bort utan att för mycket skada från orkanen Sandy. När stormen hamnade på Jersey Shore blev REIT-investerare ganska nervösa. Vid en tidpunkt var analytiker oroad över att så många som 9000 REIT-ägda fastigheter låg i vägen för Tropical Storm Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), var särskilt hot. Som REITs går, är denna 2,2 miljarder tillit en liten. Men alla sex av sina fastigheter satt helt och hållet i orkanen Sandy - rätt smack dab i mitten av tunnelbanestationen NYC. Förtroendet släppte dock stora skador. Dess egenskaper är inställda på Manhattan. Medan Lower Manhattan blev clobbered med en 15-fots storstorlek som översvämmade World Trade Center-platsen bland andra platser, led ALX-egenskaperna endast små skador. Samtidigt sitter Staten Island och Brooklyn mellan Manhattan och det öppna havet och tar straffet för straff.

Marknaderna blinkade knappast.

Aktiekursen steg kraftigt på nyheter att Alexander hade förhandlat fram en lönsam försäljning av King's Plaza, ett Brooklyn Mall … och det är uppenbart att stormens tillvägagångssätt och passage var en händelse, när det gäller Alexander aktieägare.

Första REIT av New Jersey, (NYSE - FREVS) å andra sidan, erbjöd en blygsam handelsmöjlighet. Den här fastighetsinvesteringen har nästan alla sina fastigheter i New Jersey.

Det var en mycket blygsam nedgång på större än normal volym före stormen. Och när stormen gick och skadan visade sig vara försumbar, zoomade stocken upp igen högre än tidigare. Förstormsdipet var dock inte tillräckligt för att ta mycket av en risk för. Det var inte så mycket större än de normala dagliga variationerna i aktiekursen.

Om någon REIT skulle ha sett en stor panik sälja omedelbart innan stormen slog, borde det ha varit dessa två. Men de gjorde det inte. Varför?

Tja, som vi såg i den här artikeln täckte översvämningsförsäkringen bara cirka 15 procent av husägare. Men REITs köper översvämningsförsäkring oftare än enskilda markägare, så det tar sting ut av saker. New York är också en vertikal fastighetsmarknad. Översvämningar som fullständigt skulle förstöra en enhistorisk struktur är relativt mindre förekomster för höghöjningar. Och heller inte REIT var huvudsakligen utsatt helt för kusten.

Men om det finns en lektion att lära sig här är det här: REITs är vettigt eller inte meningsfullt baserat på långsiktiga grunder. Tänk inkomst, pris till resultat, pris till bok och känslighet av vinst till konjunkturförändringar på marknaden. Till exempel, vissa detaljhandel gallerior - en REIT häftklammer - ta det på hakan i långsamma ekonomier när de inte kan fylla sina butiker slots med betalande hyresgäster. Om bara ett "ankare" drar ut - Macy's, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, etc., som kan riva på tarmarna från ett köpcentrum REIT.

Vilken roll borde REITs spela i en portfölj?

Historiskt har investerare haft REITs som en extra tillgångsklass. De tenderade att fungera starkt när lagren var svaga. Till skillnad från obligationer har REITs också ett inbyggt inflationsskydd: De tjänar hårda tillgångar, snarare än skuld, till en sak. Och REITs drar också nytta av friheten - i allmänhet - att anpassa sina hyror uppåt till följd av inflationen.

REITs har länge varit en favoritadditiv till aktie- och obligatoriska portföljer för tillgångstillämpare. Anledningen: REITs sjönk vanligtvis medan allting sögde. I matematiska termer hade REITs en relativt låg korrelationskoefficient jämfört med aktier, obligationer och andra tillgångsklasser. Detta innebar att REITs gav en användbar diversifieringsförmån.

Under senare år har diversifieringsförmånen dock börjat minska. REITs och aktier har tenderat att gå mer i takt med att lågkonjunkturen 2008-2009 medförde en stor ökning av vakansgraden för alla typer av kommersiella fastigheter, från köpcentra till kontorsbyggnader - båda REIT-häften.

Privately Held REITs: Spelar en roll i skuggorna

Ange det icke-offentligt handlade REIT. Inte alla REIT är offentligt handlade, men massor av privatägda REIT måste ta upp kapital från tid till annan, eller du kan ha en verkställande som vill gå i pension och bli av med aktier eller en framstående investerare som behöver likvida.När det händer måste de hitta någon annan för att köpa sina intressen.

Om du blir involverad i dessa, gå in med dina ögon öppna. Dessa är verkligen för sofistikerade, erfarna investerare. Du kan få ett bra avkastning på några av dem, för det mesta eftersom säljaren vanligtvis måste sälja aktier med en djup rabatt. Detta ökar din effektiva avkastning på investeringar - när det fungerar som planerat. Men kom ihåg - du kommer förmodligen att sälja dina aktier med rabatt på grund av ett fenomen som finansiärer kallar "likviditetspremie". Människor kommer att betala högre priser på en position som de kan sälja enkelt än de kommer till en position de kommer att ha problemlösning.

Du kan köpa privata REIT-aktier direkt från ägarna, men det är vanligare att de går igenom en mäklare som specialiserat sig på denna marknad. Den här mäklaren kommer att lägga till en provision till den redan stora likviditetspremien - 12 procent är en ganska typisk front-end-last i detta utrymme, enligt Blue Vault Partners, ett konsult- och forskningsföretag specialiserat på den icke-offentligt handlade REIT-sektorn. Dessa handlar inte om fordon: det är bäst att hålla dessa på lång sikt och ta in inkomst. Enligt Blue Vault Partner och University of Texas Research är omkring 75 procent av privata REIT-resultat beror på inkomst, hur som helst.

REIT: Volatila inkomstgeneratorer

Efter att ha tagit en skalas, liksom alla fastigheter, i slutet av 2000-talet har REITs återhämtat sig starkt de senaste fyra åren. Och naturligtvis har de lockat mycket kapital, vilket tenderar att driva upp priserna. REITs övergripande har zoomat nästan 18,5 procent per år under de senaste tre åren, på stora inflöden. Vanguard REIT Index Fund spottar nu ett avkastning på 3,4 procent. Det finns några individuella REITS, som First REIT of New Jersey ovan, som kommer att få dig till mellan 6 och 7 procent. Men investerare lever inte ensam av inkomst.

REITs är bra inkomstgeneratorer - och genererar historiskt cirka två gånger S & P 500: s inkomster vid vilken tidpunkt som helst. Men det är de inte pålitlig inkomst generatorer. Det finns ingen garanti för att du får en utdelning. Du behöver tillförlitlig inkomst? Få en högkvalitativ bond eller en livränta. Som sagt, kommersiella REITs tenderar att låsa i långa leasingavtal, säg, i köpcentra, vilket hjälper till att släta ut upp och ner.