Stigande översvämningsförsäkringskostnader kan komma ner hemköpare

När Nicholas Pinter och hans fru shoppade efter ett hem, undvikde de högriskflodzoner "till varje pris".

Som Pinter säger: "Varför välja en potentiell katastrof om du har ett val?"

Pinter skulle veta, eftersom han är en geologiprofessor som studerar översvämning vid Southern Illinois University.

"Vi har gått in och behandlat samhällen där vattnet har gått upp till tredje våningen", säger han.

Översvämningsförsäkring är ett väsentligt skydd i högriskområden, men priset stiger, trots att kongressens senaste åtgärder har gjorts för att underlätta ökningarna.

"Det finns några ställen där försäkringspremien kan betydligt överstiga hypotekslånskostnaden", säger Pinter.

Regeringen subventionerar räntorna för ca 20% av översvämningsförsäkringar. Men det började eliminera dessa subventioner den 1 april, samtidigt som det införs en ny tilläggsavgift på alla försäkringstagare som en del av ett försök att minska programmets enorma skuld.

Under tiden, i efterdyningarna av superstorm Sandy, som slog i 2012, föredrar vissa lagstiftare att demontera det federala översvämningsförsäkringssystemet, rapporterade Newsday nyligen.

Även om översvämningsförsäkringsprogrammets framtid är osäker är det några saker du bör veta innan du överväger att köpa ett hem i ett område med stor risk för översvämning.

Det grundläggande

Standard husägare försäkring täcker inte översvämning. Det är där National Flood Insurance Program kommer in. Människor kan köpa försäkringar från en av de mer än 80 privata företag som säljer politik på uppdrag av den federala regeringen.

Konsumenterna kan också köpa från NFIP Direct, det program som regeringen inrättat för att arbeta med externa agenter, även om detta inte är väl publicerat.

"Jag har blivit tillsagd direkt av personer i översvämningsförsäkringsprogrammet att de inte gör det eftersom det gör försäkringsbolagen olyckliga", säger Bob Hunter, direktör för försäkring för konsumentförbundet av Amerika och tidigare direktör för det nationella Översvämningsförsäkring Program.

Översvämningsförsäkringar fastställs av Federal Emergency Management Agency baserat på federala översvämningszoner. Bostäder i högriskområden får subventionerade priser om de byggdes innan det fanns en detaljerad översvämningskarta i deras område. Vissa andra hem kan vara "grandfathered" i sin gamla zon när kartor ändras.

Regeringen kräver att folk ska köpa översvämningsförsäkring om de är i en högriskzon och har ett lån från en federalt reglerad eller försäkrade långivare, vilket inkluderar nästan alla som har en hypotekslån. Den genomsnittliga översvämningsförsäkringen kostar ungefär $ 700 per år.

Översvämningsförsäkring täcker i allmänhet ditt hem och ägodelar, med viktiga uteslutningar, såsom ytbehandlingar och möbler i källare. Du kan försäkra dig om en hemstruktur upp till 250 000 dollar. Ägare och hyresgäster kan också köpa upp till $ 100.000 av täckning för deras innehåll. Utöver dessa gränser skulle du behöva överskridande översvämningsförsäkring på den privata marknaden.

Ändra översvämningsförsäkringar

Med översvämningsförsäkringsprogrammet 24 miljarder dollar i skuld fungerade kongressen 2012 för att eliminera subventioner snabbt på många hem och avveckla grandfathering när översvämningszoner förändras. En backlash anföll kongressen förra året för att återställa grandfathering, upprätthålla subventioner med hemförsäljning och förnyelse av politiken, och ökningstakten ökar med 18% per år för primära bostäder och 25% för bostäder. Det införde också en ny årlig avgift på 25 dollar för alla primära hem och 250 dollar för alla bostäder, subventionerade eller inte.

Så priserna fortsätter att öka, men långsammare än enligt 2012 års lag, om inte kongressen agerar igen.

"Jag är säker på att de kommer att försöka knyta inkomstnivån till subventionen vid något tillfälle och få det att gå iväg för vissa hushåll", förutspår F. Michael Conte, en partner vid Honig Conte Porrino Insurance Agency i New York. "Det är för farligt politiskt för att det ska försvinna."

David Marlett, en professor i försäkring vid Appalachian State University i North Carolina, konstaterar att översvämningsförsäkringsprogrammet kommer att vara upp till reauthorization igen 2017.

"Vi har ett par orkan årstider mellan nu och då, och vi kommer att få en ny politisk miljö", säger han och tillägger att han inte förväntar sig att priserna ska gå ner.

Efter rapporter som privata företag som administrerar översvämningsförsäkringar underbetalda offer för superstorm Sandy, Democratic Sens. Kirsten Gillibrand och Charles Schumer i New York och Robert Menendez i New Jersey säger att de vill överväga att demontera det nuvarande systemet, enligt Newsday. De säger ännu inte vad som kan ta plats.

Medan den federala regeringen tillhandahåller översvämningsförsäkring får privata företag upp till 65% av premierna under ett visst år för att täcka provision och kostnader, enligt en rapport från regeringen från 2007. GAO rapporterade att FEMA inte har uppgifter om företagens faktiska utgifter.

Vad du borde göra

En sak experter är överens om att du borde förstå riskerna och få översvämningsförsäkring om du köper ett hem i ett högriskområde.

"Du måste veta vad du kommer in när du bor nära vattnet", säger Conte. "När som helst kan du få havet i din källare."

Om du tittar på ett hem i en översvämningszon, ta reda på dess höjd, det vill säga hur högt det är i förhållande till marken och potentiella översvämningar. Detta påverkar premier för nyare hem nu och kommer att vara en faktor för äldre som subventioner går bort. Människor som köper ett hem längs kusten kan behöva höja strukturen ytterligare vid något tillfälle, tillägger Marlett.

Klimatförändringar är en annan faktor att överväga, enligt Marlett. "Med de stigande havsnivåerna kommer det bara att sätta fler delar av fastigheten i de högre riskområdena."

Conte rekommenderar människor som bor inom en mil eller två av vattnet för att få översvämningsförsäkring, även om de inte befinner sig i en högriskzon och lägger till: "Stormarna här blir alltmer våldsamma".

Människor borde också ta reda på om ett hem är skyddat från översvämning av en levee, säger Pinter. Även om de inte visas på högriskflodkartor är sådana hem sårbara. När Mississippi och Missouri floder översvämmade år 1993 misslyckades till exempel 69% av de ödemarker som drabbades i drabbade områden eller var överlagrade av översvämningsvatten.

I slutändan, om du tror att du köper ett hem i ett riskfyllt område är värt kostnaden och risken är ett personligt beslut.

Pinter tror att folk borde undvika floodplains om de kan. Conte säger att han skulle köpa vattenfastigheter "i ett hjärtslag" och tillägger: "Samtidigt skulle jag skydda den."

Aubrey Cohen är en personalförfattare som täcker försäkringar och investerar för Investmentmatome .

Bild via iStock.