De enorma, dolda kostnaderna för att äga ett hem

Första gången homebuyer Teresa Hair hade ägt sitt hus mindre än två månader när vatten började bubbla upp genom gäst sovrummet golvet.

"Hela golvet var bara täckt", säger Hair, en 34-årig advokat som bor i St Petersburg, Florida. "Jag tog upp alla laminatgolv och det var en tum vatten."

Hitta och reparera det trasiga röret - det var i en vägg som delades med köket, bakom diskmaskinen - kostar $ 1000. Byte av golv kan kosta betydligt mer. Men utgifterna är inte en kris, säger Hair, eftersom hon motstod strävan att köpa så mycket hem som långivare sa att hon hade råd. Hon försökte också att inköpet, inklusive stängningskostnader, inte tömde hennes besparingar.

"Jag hade fortfarande lite pengar sparad, så jag var inte fastspänd," säger Hair. "Du måste veta när du köper ett hus som du kommer att behöva något förutom vad du behöver stänga."

Att köpa ett hem kan vara dyrt, men vad nybörjare husägare ofta inte inser är att utgifterna bara har börjat. De dolda kostnaderna för husägare kan vara lika om de inte överstiger de hypotekslån du skickar till banken.

Den verkliga kostnaden för ditt hem

Du behöver veta om de dolda kostnaderna så att du kan:

• Mäta om ett till synes överkomligt hem faktiskt kan bryta din budget.
• Lägg åt sidan pengar för dessa utgifter för att undvika att gå i skuld.
• Utveckla en reservplan om dina besparingar inte räcker för att täcka räkningarna.

Du vet säkert att förutom din inteckning betalar du fastighetsskatt och försäkring. Dessutom kan du betala hyresgästen föreningsavgifter, och kan möta högre elräkningar jämfört med vad hyresgäster typiskt betalar.

Men även dessa betydande kostnader kan dvärgas av dina utgifter för reparation, underhåll och uppgradering av din egendom. Faktum är att en studie som beställts av The Wall Street Journal tillbaka 1998 visade att kostnaden för underhåll, reparation och uppgradering av ett typiskt hem till nuvarande standarder över 30 år var nästan fyra gånger köpeskillingen. Den uppskattningen kan vara hög, men de ekonomiska planerare som jag intervjuade kom överens om att hushållskostnaderna oundvikligen överträffar första gången homebuyers förväntningar.

"Ingen ny husägare, som jag själv medföljer, kan någonsin känna sig fullt förberedd för underhållskostnaderna och renoveringskostnaderna för bostadsrätter, säger Brunch & Budgets Pamela Capalad, en finansiell planerare i Brooklyn, New York, som köpt sitt första hem för fyra år sedan. "Bara förra månaden sprängde några helt nya rör i vårt pannrum och det gick $ 2000 i reparationer precis som det."

>> MER: Tips för att sänka dina hemkostnader

Budget för reparationer även innan du köper

Självklart, vad folk borde spendera och vad de faktiskt spenderar går ut på gamuten. Några skal ut för överlägsen remodels som kostar hundratusentals dollar, medan andra försummar det mest grundläggande underhållet och reparationerna (vilket ofta hamnar kostar dem mycket mer på vägen).

Där du bor bor det också mycket när det gäller vad du betalar. Byte av ett tak kostar vanligtvis mer i högkostnadstäder än till exempel på annat håll. Andra variabler som påverkar dina kostnader är:

• Villkoret för huset när du köper det.
• Kvaliteten på de material som används för att bygga eller ombygga det.
• Din förmåga och vilja att själv göra vissa saker - även om DIYing kan kosta mer än det sparar om du rysar upp projekt bortom dina färdigheter.
• Din plats klimat (utvändig färg som kan vara 10 år på ett ställe med mildt väder kan se lurvigt efter fem års exponering för extrem värme eller kyla).

Du kan få en uppfattning om de utgifter som står inför dig genom att anställa en bra heminspektör innan du köper någon som kan ge dig en uppfattning om den återstående livslängden hos husets olika komponenter och en grov uppskattning av hur mycket de kommer att kosta för att ersätta. Det kan bli uppenbart att ett fyndhus kommer att bli en pengepit, medan ett bättre underhållet hem är värt extra pengar.

När du köper, bör du dock planera att avsätta ett betydande belopp varje år för att täcka de oundvikliga kostnaderna.

"Medan varje situation är annorlunda, kan den typiska tumregeln förvänta sig att spendera i genomsnitt 1% till 2% av värdet på ditt hem på reparationer varje år, säger Matt Becker, en finansiell planerare i Pensacola, Florida, och grundare av mamma och pappa pengar.

Du kanske inte spenderar det varje år självklart, men några år kommer du sannolikt att möta en trasig ugn, takreparation, byte av apparat eller annan stor kostnad som äter upp pengar du sparat i lågkostnadsår.

"Chansen är att du spenderade en bra bit av tidsbesparande för en betalning, så du är redan van att pengarna läggs undan," säger Capalad. "Det bästa sättet att förbereda är att fortsätta att behålla ett hus sparandefond, även efter att du köpte huset."

" MER: Behöver du en entreprenör för ditt hem förbättringar? Hitta en entreprenör på Thumbtack

Var att stash hem-reparera pengar

Jag rekommenderar att du håller pengarna separerade från din akutfond, som bör avsättas för arbetsförlust eller andra stora, oväntade utgifter. Kostnaderna för husägare kan inte vara helt förutsägbara, men de är oundvikliga, så du borde spara för dem som du skulle ha någon annan stor proposition.

En annan rekommendation: Ställ in ett hemligt eget kreditkort så snart du kan. Detta kan vara en backupkälla till relativt billiga medel om en reparation överstiger vad du har sparat. Använd inte pengarna för andra ändamål, till exempel semester eller bilar. Nyckeln är att lämna den oanvänd så det finns det om du behöver det.

Vissa säljare erbjuder hemgarantier till köpare, men förvänta sig inte att dessa kontrakt är en silverkula, varnar Jeanie Schwarz, en personlig finansiell planerare på Investmentmatome. Du kan möta långa väntetider och flera besök från reparationstekniker innan utrustning repareras eller bytas ut, säger Schwarz.

Och hemgarantier täcker vanligtvis inte allt, säger finansplaneraren Kathryn Hauer i Aiken, South Carolina. Hauer har en garanti för sitt hem, men noterar att varken hemförsäkringar eller husägare försäkring täcker dräneringsproblem, takslitage eller vattenläckage, bland annat. Sådana problem "kan kosta mycket pengar som husägaren inte hade planerat att spendera," säger hon.

Det är ett hem, inte en investering

De höga löpande kostnaderna för bostadsägande är varför ekonomiska planerare vanligtvis avskräcker kunderna från att se bostaden som en investering.

Historiskt uppskattar bostäder typiskt en takt som i stort sett matchar inflationen, enligt bostadsexpert Robert Shiller. Kostnaderna för att försäkra, underhålla, reparera och uppgradera fastigheter innebär att du förmodligen förlorar marken över tiden (även om du betalar ner en inteckning kan ses som en slags tvångsbesparingar).

Det betyder inte att hemägande är en dålig affär. Det betyder bara att du måste vara förberedd.

Att ha ett hem kan vara ett trevligt livsstilsbeslut och ett smart finansiellt beslut över en längre tid, säger Becker. "Ju mer du förväntar dig de potentiella kostnaderna, desto mer sannolikt är det att vara en positiv upplevelse på båda fronterna."

Hur länge slutar sakerna?

Här är vad National Association of Home Builders uppskattar som livslängden för olika bostadsdelar:

• Tak: Vanligtvis 20 till 30 år, beroende på material, även om skiffer, koppar, lera eller betongtak har en förväntad livslängd på mer än 50 år.
• Golv: Mattor åtta till 10 år, linoleum 25, vinyl upp till 50; trä, marmor, skiffer och granit kan vara 100 år.
• Däck: Ca 20 år "under idealiska förhållanden."

Konsumentrapporter säger under tiden att de förväntar sig följande livslängd:

• Oljaugn: 20 år.
• Gasugn: 18 år.
• Elugn: 15 år.
• Central luftkonditionering: 15 år.
• Gasintervall: 15 år.
• Elektriskt område: 13 år.
• Kylskåp: 13 år.
• Torktumlare: 13 år.
• Frys: 11 år.
• Tvättmaskin: 10 år.
• Diskmaskin: 9 år.

Mer från Investmentmatome: Bästa refinansiera hypotekslån Hitta en entreprenör på Thumbtack 6 sätt att finansiera bostadsförbättringsprojekt

Liz Weston är en kolumnist på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats och författare till "Din kreditpoäng." Email: [email protected]. Twitter: @lizweston.

En tidigare version av denna artikel felstavade bostadsexpert Robert Shiller namn. Det här inlägget har rättats.