5 Säljare Finansiering Alternativ för Hem Köpare |

Tänk nu är det en bra tid att köpa ett hem? Lycka till att hitta finansiering.

Stramade utlåningsstandarder förblir fortfarande bostadsrättsdrömmer för de som har inkomst för att stödja ett inteckning men utan den rynkade rena kredithistoriken och minst 720 kreditpoäng.

För dessa människor är det en tuff marknad - en som inte verkar lösa upp någon gång snart.

Ange säljaren finansiering. En gång populär på 1980-talet uppstår säljfinansiering återigen som ett sätt för köpare att kringgå dagens ökade hypotekslånsbegränsningar.

Enligt Bloomberg Businessweek var nästan 53 000 bostäder under 2010 inköpta med ägarfinansiering, de flesta av dem äger rum i hårdmattad Michigan, Florida, Ohio, Kalifornien, Wisconsin, Minnesota och Texas.

Detta är bara ungefär 1,5% av 2010: s fastighetsaffärer, men det ger en aning om att köpare, nödvändigheten, återigen har blivit modern för uppfinning.

En kort historia om säljfinansiering

Säljfinansiering tog av under början av 1980-talet efter att räntesatserna föll upp till 20% och tvingade hemköpare att söka andra alternativ.

Säljarfinansieringen gick in i överträdelsen och partnerade husägare med lägre hypotekslån med köpare som var villiga att ta lånet.

Tanken blev ett populärt finansieringsverktyg fram till slutet av 1970-talet när bankerna slog tillbaka med klausulen om försäljning på grund av att de fick ringa upp lånet om ett hus såldes till en tredje part.

Försäljningsklausulen fungerade faktiskt dubbelt. Inte bara hjälpte bankerna att slåss mot en konkurrent, men också att de skulle kunna flytta låntagare från de gamla, lägre räntorna till nya lån med högre räntor.

Stanley Bronstein, en Arizona-baserad advokat och CPA, anser att säljfinansiering kommer tillbaka till mode.

"Det har varit svårare och svårare att få lån från banker och bolag," säger han. "Det kommer förmodligen att bli ännu hårdare, särskilt om några av de föreslagna reglerna kommer att ske, vilket kräver att köpare sätter ner 20% för att kvalificera sig för traditionell finansiering."

Gör säljfinansieringsarbete

Med dagens sorters finansiering av säljare alternativ är långt ifrån sina rötter i 1980, förutsättningen (och försiktighetsåtgärderna) har varit desamma. Säljfinansiering liknar traditionella, tredje part långivare.

Köparen tecknar en sedel och lovar att betala säljbetalning (vanligtvis månadsvis) som innehåller huvudstol och ränta.

Precis som ett traditionellt lån kommer det att finnas ett tecknat bolån eller förtroende eller ett säkerhetsavtal som tillåter säljaren att avskärma om köparen inte betalar.

För närvarande kan hemköpare välja mellan fem olika säljfinansieringsalternativ:

Säljfinansieringsalternativ # 1: Gratis och Tydlig

Det enklaste alternativet för säljfinansiering är när en ägare säljer ett hem gratis och rensat av alla avgifter. Köparen gör en förskottsbetalning och betalar de förhandlade, månatliga ränte- och räntebetalningarna till säljaren som sedan bär lånebalansen i en privat notering.

Säljfinansieringsalternativ # 2: Leasing med köpoption (hyra för egen)

I detta scenario behåller den potentiella husägaren möjligheten att köpa hemmet men utan den faktiska skyldigheten. Låntagaren får ett rättvist intresse i hemmet med en förskottsbetalning samtidigt som man gör regelbundna, månatliga hyresbetalningar.

Vid slutet av leasingperioden har han / hon möjlighet att betala av det återstående beloppet genom en refinansiering.

Kevin Amolsch, VD för Pine Financial Group, ger råd till säljare som väljer detta alternativ för att få tillräckligt stora, ej återbetalningsbar betalning om personen inte väljer att köpa.

"Men å andra sidan kan köpare också skydda sina alternativ genom att registrera hyresavtalet som kommer att skymma titeln, vilket gör det svårt för säljaren att sälja den till någon annan, säger han.

Säljfinansieringsalternativ # 3: Den andra Lien-positionen

Detta där en säljare bär en andra hypotekslån bakom banken för att antingen göra en nej eller en liten penningöverenskommelse. Köparen kommer då att göra två betalningar varje månad - en till seniorbankinnehavaren och en sekund till den privata säljaren.

Säljaren riskerar med detta alternativ är uppenbart. Om köparen bara betalar den första rettsinnehavaren måste säljaren ha tillräckligt med eget kapital eller medel för att avskärma och betala av den första större innehavaren av innehavaren.

Om köparen bara betalar den mindre andra lienen riskerar säljaren fortfarande att förlora Egenskapen om pensionären utesluter.

Säljfinansieringsalternativ # 4: Wrap-Around Mortgage

Erbjudet av dem som är ovilliga att ta en mer riskfylld position som andra innehavare av fastighetsägare, är omlösenlån också en möjlighet för säljare att tjäna bra avkastning.

"Om jag är en säljare med ett lån på $ 100.000 på 4% och fastigheten är värd $ 150.000, skulle jag sälja den till köparen med $ 10.000, och bär hela skillnaden [$ 140,000] på 7% på en wrap- runt hypotekslån eller all inclusive förtroende ", säger Lance Churchill, en advokat med Frontline Education Group. "Jag skulle hellre göra 2% eller 3% på $ 100,000 i stället för bara 7% på $ 40,000."

Ändå borde köpare veta riskerna med omslag. "Om du går med ett omloppslån, gå alltid med ett spärrföretag," berättar Amolsch. "Du vet inte vad säljaren gör med dina pengar."

Escrow-företag kommer att se till att betalningar gör det till både säljaren och seniorbankinnehavaren.

En annan risk innebär att banken upptäcker den här säljaren.

"Denna typ av överenskommelse bryter mot vad som är känt som en säljklausul som i grunden säger att den befintliga långivaren måste betala när säljaren säljer egendomen till en ny köpare "varnar Bronstein.

" Om säljaren inte gör det och långivaren finner ut, kan långivaren deklarera noten som standard och begära att han / hon betalas ut i sin helhet. "

Men Churchillräknare att på dagens marknad är risken för denna händelse liten. "Varför riskerar du att riskera ett utestående lån för ett osäkert lån om det betalar enligt överenskommelse?"

Den enda anledningen till att bankerna kan ringa ett lån är om räntorna stiger igen. Då vill de göra ett lån på den högre räntan. "

Säljfinansieringsalternativ # 5: Avtalskontrakt

Det riskvisaste alternativet som få experter skulle rekommendera, innebär att ett avtalsavtal ger hemköparen det rättvisa intresset i fastigheten, medan den juridiska titeln Det slutliga äganderättet ägs inte till köparen förrän den sista kontraktsbetalningen har mottagits.

Investeringssvaret: Säljfinansiering skapar en väg för hemköpare med inkomst för att stödja en inteckning men med mindre än stellar kredit, för att äntligen äga sitt eget hem. Men med alla affärstransaktioner borde de som väljer den här metoden tänka på följande:. Försök inte göra det ensam. Pengarna sparas för att undvika traditionell bankavslutning kostar bör tillämpas för att få expertrådgivning.

• Säljfinansiering är en affärsöverenskommelse och bör hanteras som sådan. Skriftligt dokumentera allt genom en handling (eller hypotekslån), titelförsäkring, inspektioner, värderingar etc.
• Använd ett spärrföretag för att stänga affären och att på ett korrekt sätt svara för hypotekslån.
• Kom ihåg att medan säljare är bra på insamlingskontroller, att få den slutgiltiga gärningsfrisättningen kan vara problematisk. Ha en bestämmelse för att få det signerade utgåvan som hålls i spärr för när lånet slutligen betalas av.
• Foto med tillstånd av Flickr: Woodleywonderworks.