90 000 Skäl till varför du har fel lån?

Våra föräldrar, och till och med farföräldrar, såg aldrig priser som dessa. Ett 15-årigt bostadslån är nu 2,84%, medan ett 30-årigt lån är 3,59%. Och fler husägare rider refinansietåget med kortfristigt lån ombord.

Men det finns en anledning framför alla andra att ta ut ett 15-årigt inteckning. Och det är inte nödvändigtvis vad som är främst i ditt sinne när du refinansierar.

De flesta tror att ett 15-årigt inteckning innebär dubbelt betalning av 30 år. Inte så, sade Victor Benoun, president för Mortgage Source Inc. Om en husägare lånar $ 250.000 till 3,5% ränta på ett 30-årigt lån skulle hans månadsbetalning vara $ 1,140. Ett 15-årigt lån av samma belopp till en 3% ränta skulle kosta $ 1,726, en skillnad på ca $ 600 per månad.

Numren är fantastiska. De som betalar sina hypotekslån tidigare kan spara tiotusentals dollar i ränta. En 15-årig låneupplåning uppgår till $ 60.761 i ränta jämfört med $ 154,140 för en 30-årig.

Men den verkliga anledningen till att ta ut ett kortfristigt lån handlar inte om att spara pengar. Den mest övertygande orsaken till våren för ett 15-årigt inteckning? Det bygger på kapital snabbare.

Tanken är tilltalande för babyboomers som vill ha sitt hus betalt när de går in i pensionen. Yngre husägare gillar idén att betala hem sitt tidigare och använda kapitalet att uppgradera när deras familj växer. Samtidigt kan andra som planerar att stanna i deras hem i bara fem år dra nytta av att snabbt bygga upp eget kapital innan de säljer.

Att betala ett inteckning tidigare frigör också pengar som kan investeras eller användas för andra levnadsutgifter.

Finansiell advokat Leslie Tayne håller med om att det är trevligt att eliminera en hypotekslån, men den ideala låntagaren borde ha nio till tolv månaders besparingar, kan fortfarande spara varje månad och betala räkningar och bär liten skuld.

Hypotekbyte

Refinansiering är det vanligaste sättet att utnyttja låga 15-åriga lånräntor. Under första kvartalet 2012 betalade 31% av låntagarna sitt 30-åriga fastlånebelopp och refinansierades med ett 20-, 15- eller kortfristigt lån, enligt Freddie Mac.

Benoun, som varit i hypotekslånet i mer än 30 år, sade ca 15% av sina kunder välja den 15-åriga inteckningsledningen. En mindre procentandel föredrar en ännu kortare term - det 10-åriga lånet.

"Det är en bra tid att refinansiera, men antar inte att det bara finns ett program där ute," sa han.

Inte för alla

Efter samråd med hypotekslån, fastighetsmäklare eller skattemässig yrkesverksamhet bestämmer vissa låntagare att kortfristiga inteckningar inte är för dem. Jobssäkerhet, pensionering och saknad skattebrott från hypotekslån är bland deras oro.

"Jag tycker att människor inte längre har besparingar och att de inte lägger tillräckligt för pensionering", säger Tayne, en skuldhantering / upplösningsexpert. "De behöver pengar för att falla tillbaka om de förlorar sitt jobb eller drabbas av en sjukdom. Att betala av hypotekslån snabbare är bra," men det kan vara en skada om dessa andra faktorer inte är på plats.

Det är allt om avkastningen - avkastning på investeringen - och vad du har råd.

[Om du är redo att köpa ett hem, använd vår Lånekalkylator för att se vad din månatliga huvudstol och räntebetalning kommer att bli.]

Ett sätt att raka 10 år av ett 30-årigt inteckning är att årligen göra en 13: e betalning. Skriv "endast för huvudansvarig" på checken och långivaren kommer att använda pengarna till revisoren och inte räntan.

Tayne sa December är en bra månad för den 13: e betalningen eftersom många människor får bonusar då. Men det kan betalas när som helst på året så länge det är konsekvent.

"Genom att göra små månatliga hypotekslån uppdelade över en längre tid kan husägare skydda sig mot risken för att fastna med högre betalning om deras hushållsinkomst ska minska av någon anledning", sa hon. man vet när dessa mördare räntor kommer att dra sig tillbaka till högre mark. Savvy låntagare kommer att utnyttja finansieringsalternativen medan de är tillgängliga.

Investeringssvaret:

Prata med skatteexperter och en advokat för att se till att en 15-årig inteckning passar din ekonomi. Rättvis varning: Om du kompenserar för högre månatliga inteckning betalningar genom att betala för utgifter med höga kreditkort har du besegrat syftet med ett kortfristigt lån.