Allt du behöver veta om hypotekslånsmodifikationer

Om du kämpar för att göra dina månatliga hypotekslån eller har blivit bakom kan du riskera att förlora ditt hem. Men beroende på omständigheterna kan du vara berättigad till ett lånsmodifiering, vilket kan göra det lättare att stanna ovanpå hypotekslån och undvika avskärmning.

Om du är i denna position, här är vad du ska veta om att få en hypotekslån modifiering.

Vad är ett lån modifiering?

"I allmänhet är en hypotekslån modifiering någon förändring av de ursprungliga villkoren för ett lån", säger Joe Zeibert, senior chef för Ally Home från Ally Bank i Charlotte, North Carolina.

En låneförändring skiljer sig från refinansiering. Refinansiering innebär att du byter ut ditt lån med en ny inteckning, medan en låneförändring ändrar villkoren för ditt befintliga lån.

Det kan innebära att du förlänger längden på din löptid, sänker räntan eller byter från en rörlig ränta till ett fast räntelån. Villkoren för din modifiering är upp till långivaren och kommer att bero på vad som är bäst för låntagaren, säger Steve Hall, vice vd för verksamheten och analysen för Genworth, en privat försäkringsgivare i Raleigh, North Carolina.

Zeibert säger att en ändring resulterar i slutändan i lägre månatliga betalningar för husägaren. "Om du kämpar för att sluten möts eller står inför avskärmning, kan dessa besparingar bokstavligen förändras," säger han.

Hall tillägger att "från ett långivars perspektiv är det också ett positivt resultat, eftersom avskärmningsprocessen är en mycket kostsam process, så det är en win-win för båda."

Vem kvalificerar sig för ett lån modifiering

Inte alla som kämpar för att göra en inteckning betalning kan kvalificera sig för ett lån modifiering. Hall säger att villaägare normalt antingen måste vara brottsliga i cirka 60 dagar, eller de måste vara överhängande, vilket innebär att de inte är brottsliga ännu, men det finns en stor sannolikhet att de kommer att vara.

Husägare måste vanligtvis också visa att de har haft ont, säger Hall. Det kan vara förlust av ett jobb, förlust av en make, en handikapp eller en sjukdom som har påverkat din förmåga att betala tillbaka din inteckning på dina ursprungliga lånevillkor.

Typer av lån modifieringsprogram

Vissa långivare och servicetekniker erbjuder egna lån modifieringsprogram, och de ändringar som de gör enligt dina villkor kan vara antingen tillfälliga eller permanenta.

"De flesta serviceföretag har program som är utformade för att hjälpa låntagare som kan kämpa för sina betalningar, drivna av några av de svåra lektioner industrin lärde sig under bostaden kollapsa några år tillbaka, säger Zeibert. Han tillägger att Ally, förutom ändringar, erbjuder vissa riskfria låntagare möjligheten att refinansiera till en lägre kurs utan kostnad, även om de inte har uthärdat ett ont.

Om din långivare eller servicetekniker inte har ett eget program, fråga om du är berättigad till något av de hjälpprogram som kan hjälpa dig att ändra eller ens refinansiera din inteckning.

Fonden Mae och Freddie Mac har ett nytt program för avskärmning, kallat Flex Modification-programmet, som träder i kraft 1 oktober 2017. Om den federala regeringen tidigare erbjöd det hemförmånliga modifieringsprogrammet, gick det ut i slutet av 2016. Om Din inteckning är ägd eller garanterad av antingen Fannie eller Freddie, du kan vara berättigad till det här nya programmet, vilket är avsett att ge långivare större flexibilitet med lånevillkor än HAMP.

Det federala Home Affordable Refinance Programmet, eller HARP, hjälper undervattenshusägare att refinansiera till en mer överkomlig inteckning. Detta program är tillgängligt fram till 31 december 2018.

Hur får man ett lån modifiering

Om du kämpar för att göra dina inteckningsbetalningar, kontakta din långivare eller servicetekniker omedelbart och fråga om dina alternativ. Ansökningsförfarandet för lånändring varierar från långivare till långivare; vissa kräver bevis på svårigheter, och andra kräver ett svårighetsbrev som förklarar varför du behöver modifieringen.

Det är möjligt att din långivare kommer att nå ut till dig om att få ett lån modifiering. Halls team i Genworth använder sig av predictive analytics för att bestämma husägare som sannolikt kommer att vara standard, och lånetjänstemänna når ut till de låntagare som erbjuder modifierade villkor.

Hall säger att Genworth har upptäckt att vissa brottsliga husägare undviker att svara telefonsamtal, som fruktar det värsta. Om du undviker samtal, överväga att svara - en av dem kan faktiskt vara din långivare som försöker sätta dig i en modifiering som kan hjälpa, säger han.

Om du nekas en ändring måste du överklaga hos din servicetekniker. Överväg att arbeta med en HUD-godkänd bostadsrådgivare, som kan hjälpa dig gratis för att utmana beslutet och hjälpa dig att förstå dina alternativ.

Vet innan du ändrar

En potentiell nackdel mot ett lån modifiering: "Om lånet ändras på grund av ekonomiska svårigheter, kan du se en anteckning om detta som läggs till i din kredit rapport, som negativt påverkar din kredit värdering," Zeibert säger. Resultatet kommer inte att vara nästan lika negativt som en avskärmning, säger han, men kan påverka andra lån du ansöker om i framtiden.

En annan sak att vara medveten om, tillägger han, är att beroende på hur ditt lån är modifierat, kan din hypoteksperiod förlängas, vilket innebär att det tar längre tid att betala ut ditt lån och kommer att kosta dig mer i intresse.

Men för husägare på randen av att förlora sina hem, kan fördelarna med ett lån modifiering långt överväga riskerna.

Mer från Investmentmatome

• Få preapproved för din inteckning
• Jämför hypotekslån
• Fördelar och nackdelar med att betala ner ditt hypotekslån snabbare