Fråga experten: Vad är omvända hypotekslån, och är det ett rätt för mig? |

Om du vill att vi ska svara på en av dina investeringsfrågor i vår veckosluts Ask The Expert Q & A-kolumn, maila oss på redaktö[email protected]. (Obs! Vi svarar inte på förfrågningar om aktieplockningar.)

Fråga: Jag har hört talas om omvända inteckningar, men jag vet inte mycket om dem. Hur vet jag om man har rätt för mig, och hur fungerar de?

Valerie, Seattle, Wash.

Investeringssvaret: Bostäder har varit en av de mest kontroversiella tillgångsklasserna under de senaste 10 år. Det gav stora vinster för många investerare och husägare och krossförluster för andra. Som den mest utbredda tillgångsklassen i landet - vid årets första kvartal, 65% av amerikanernas ägda bostäder - hushållsskap provocerar allvarliga känslor på gatan.

Under den känslomässigt laddade duken hjälper en kontroversiell finansiell produkt miljontals husägare finansierar sina pensionärer.

Kallas en omvänd hypotekslån, det är en speciell typ av bostadslån som gör att husägare konverterar eget kapital till kontanter.

I en traditionell inteckning gör huseieren månatliga betalningar till långivaren, med en del av dessa betalningar som minskar huvudstolen och lägger till eget kapital. Men i en omvänd hypotekslån extraherar husägare eget kapital från sitt hem genom att få antingen en klumpsumma eller månatliga betalningar.

Kongressen skapade det omvända hypoteksprogrammet 1987 genom Federal Housing Administration (FHA). Även om oberoende finansiella institut faktiskt erbjuder lånen, fastställer FHA reglerna och ger försäkring för dessa inteckningar.

Med en omvänd hypotekslån har huseieren inte längre någon skyldighet att göra hypotekslån, men han eller hon har möjlighet att göra så utan förskottsbelopp. Ränta som uppkommer läggs till hypotekslånet. Hushållsägaren behåller också hemtiteln och rätten att sälja, begränsad endast av balansen i hypotekslånet.

Stödberättigande för omvänd hypotekslån är begränsat till husägare som är minst 62 år och till hus som kvalificerar sig som primärbostad. Bolånets hypotekslån måste också vara tillräckligt liten för att det kommer att bli avbetalt med intäkterna från det omvända lånet.

Eftersom en omvänd hypotekslån eliminerar månatliga hypotekslån för husägare finns inga minimiavkastnings- eller kreditbehov. > En annan stor fördel med omvänd hypotekslån är att intäkterna från lånet är skattefria och kan användas enligt låntagarens eget gottfinnande. Omvända hypotekslån är begränsade på bostäder värda till 625 000 dollar eller mindre, men en jumbofäste existerar för bostäder som överskrider den tröskeln.

För många pensionärer som såg sina portföljer sjunker kraftigt under finanskrisen 2008 och 2009 är deras hem de mest värdefull tillgång. Det gör det omvända inteckning ett mycket frestande alternativ för att generera inkomster och minska eller eliminera kostsamma hypotekslån. Men mycket som alla investeringar och finansiella beslut finns det risker.

Höga kostnader och kostnader

Slutkostnader förknippade med en omvänd hypotekslån är två till fem gånger högre än ett standardlån.

För den mest populära typen av Omvänd hypotekslån i USA, det FHA-försäkrade Home Equity Conversion Mortgage (HECM), där ett antal utgifter husägare är föremål för.

Mortgage Insurance Premium (MIP) = 2% av det uppskattade värdet eller 1,25% av hypotekslån

• Ursprungsavgift baserat på hemets beräknade värde:
• 1.) Värderat värde under $ 125,000 = $ 2,500

2.) Värderat värde över $ 125,000 = 2% av de första $ 200,000 plus 1% av värdet över $ 200,000,

Titelförsäkring: regionalt

• Titel, advokat och länsregistreringsavgift: regional
• Fastighetsbedömning = $ 300- $ 500
• Undersökning (kan krävas) = ​​$ 300- $ 500
• Månatlig serviceavgift = $ 25- $ 35
• Även om några av dessa avgifter kan finansieras med lånet krävs många innan e-godkännande av omvänd hypotekslån, vilket leder till kostsamma utgifter utan kostnad.

Räntebetalningar och huvudsaklig tillväxt

Omvända innehavare av hypotekslån kan också bli föremål för ballongbeloppsbelopp genom uppskjutna räntebetalningar. Det beror på att ränteföreningarna på huvudmannen om låntagaren inte betalar ränta eftersom den debiteras. Det kan uppblåsa det slutliga saldot till många gånger mer än det ursprungliga lånevärdet, medan lite om det finns något eget kapital kvar i huset för arvingar. Om låntagaren gör hela eller de flesta av räntebetalningarna medan han bor i hemmet, skulle den slutliga lånebalansen vara ungefär lika med den ursprungliga lånebalansen.

Fortsatt ansvarig för underhåll, skatter och försäkringar

Även om en omvända hypotekslån lindrar den finansiella bördan av månatliga hypotekslån, måste husägaren behålla alla skatter och försäkringar nuvarande. I en omvänd hypotekslån betalas inte medel för skatter och försäkringar ut ur en spärrfond. De betalas direkt av husägaren, så ett förfall i antingen skatter eller försäkring kan leda till en standard på omvänd hypotekslån.

Potentiellt förlust av bostaden

Men i jämförelse med den största risken för omvänd hypotekslån är dessa två första risker ser ut som hastighetsstötar. Beroende på lånets löptid innebär det omvända hypotekslån en hög sannolikhet att husägaren så småningom kommer att förskjutas. När hypotekslånet löper ut, har låntagaren eller arvtagarna möjlighet att refinansiera hemmet och behålla det, sälja hemmet och utbetala eventuellt kvarvarande eget kapital eller byta hem till långivaren. När en omvänd hypotekslån kallas förfallna, kan låntagaren (eller arvtagarna) beviljas tidsförlängningar av långivaren på upp till ett år för att fatta detta beslut.

Om fastigheten överförs till långivaren, låntagaren eller arvingarna har inte längre anspråk på egendomen eller eget kapital i fastigheten. Långivaren har tillgång till fastigheten, men inte mot låntagaren personligen och inte mot låntagarens arvingar. Således är inteckningslån inom kategorin "non-recourse limit".

En slutlig tanke: Den omvända hypotekslån kan vara ett bra alternativ för husägare som lider av brist på pengar men har eget kapital i sina hem. Men höga avgifter och låg avkastning och den potentiella förlusten av bostadsrätter gör det omvända inteckning en dyr likviditetskälla som borde vara en sista utväg för de flesta husägare.

Husägare som är intresserade av en omvänd inteckning bör kontakta FHA: s HECM-program. HECM-rådgivare ger information om behörighetskrav, ekonomiska konsekvenser och alternativ för att förvärva en HECM och återbetala lånet.