Köpa ett hus: Skydda dig själv med händelser och upplysningar

Medan det är viktigt att skydda dina egna intressen, i allmänhet, desto mer beredskap i ditt erbjudande, desto mindre entusiastisk kan säljaren vara att hantera dig. Du kommer att få ett bättre skott när du spikar ditt erbjudande med "om-thens" på en köpares marknad.

Några händelser du inte kan kontrollera

Några villkor för försäljningen är inte av din kontroll, såsom utlåning godkännande av ditt lån eller hemmet värdering kommer in med ett tillräckligt värde. Andra kommer att vara ditt ansvar, som att erhålla hushållers försäkring - även om en operatör måste godkänna fastigheten för täckning, så är det något du inte alls kan kontrollera.

Ett annat vanligt transaktionsvillkor kan låta köparen slutföra försäljningen av ett tidigare hem eller tillhandahålla säljare tid att hitta sin nästa bostad. Endera av dessa villkor måste ha en viss tidsgräns.

Köpa ett hus: Vad du kan styra

En heminspektion är i ditt bästa intresse och låter dig komma tillbaka från affären om allvarliga frågor upptäcks. I ditt avtal kan det anges att reparationer måste göras om problem upptäcks, men det kan innebära att förseningar försenas medan entreprenörer planeras och reparationer godkänns. Du kanske föredrar att omförhandla försäljningspriset om betydande förbättringar behövs.

På heta marknader betalar köparna ofta en förhandsinspektionsrapport innan de gör ett erbjudande - eller avstå en inspektion helt och hållet. I andra fall kan försäljningskontrakt skrivas med "en rätt till ogiltigförklaring". Det innebär att du inte behöver reparera som föreslagits av heminspektionsrapporten men kan avbryta försäljningen utan påföljd.

För att minimera förseningar vid stängning kan du besluta att acceptera ett tidigare villkor "som det är" genom att tillåta en tidsfrist för beredskap att upphöra. Det är ett avsiktligt beslut att erbjuda en koncession och kan användas som grund för ett nytt villkor vid stängning, till exempel en kredit mot avgifter eller någon annan rabatt. Observera dock att vissa långivare kommer att begränsa antalet tillåtna krediter.

Ett worst case-scenario kan innebära att försäljningen helt och hållet avbryts. Det är bara motiverat genom en klar överträdelse av en händelse av någon part. Om säljaren har försummat att uppfylla ett villkor kommer du sannolikt att få dina allvarliga pengar tillbaka från escrow. Inte så om misslyckandet med att uppfylla en skyldighet är på dig.

Upplysningar: Vad är fel med fastigheten?

Säljare är skyldiga att berätta alla kända brister, miljöfaror, tidigare skador och till och med bostadsrättsföreningsfrågor angående fastigheten i fråga. Detta är din första opt-out-möjlighet och en kritisk tidpunkt i homebuying-processen.

Men upplysningslagar varierar från stat till stat och medan du hoppas att säljaren kommer att avslöja större egendomsproblem, kan du inte förvänta dig att han berättar om bullriga grannars bubbelpartier eller det faktum att hemmet sitter under flygningsvägen för landning jumbo jets.

Din agent, på din vägnar, kommer att få från säljaren alla juridiskt nödvändiga upplysningar, som i allmänhet beror inom några dagar från undertecknandet av försäljningsavtalet. Brist på korrekt avslöjande kan leda till rättsliga åtgärder. Det är bäst om alla parter agerar i god tro, men i husjakt, kom ihåg credo "köpare akta dig."

Typer av upplysningar

En fastighetens bakgrund kan avslöja en mängd olika förhållanden, från grannskapsstörningar till dödsfall på plats. Tyvärr, på grund av omfattande lokala och nationella lagar, kan du inte alltid vara säker på vad ägaren är lagligt bunden att berätta för dig utan att fråga en advokat. Det finns fyra vanliga upplysningsformer:

• Standardupplysningar: De flesta statliga kommissioner och fastighetsföreningar tillhandahåller boilerplate-formulär som en säljare kan använda för att kontrollera vad som är - och inte är - ett problem. Även om det är troligt att sådana formulär kommer att innehålla stora problem, kan det inte innehålla uppgifter om hushållsförbundsförpliktelser, saknade mekaniska objekt eller så kallade "stigmatiserade" egenskaper.
• Naturliga faror: I detta dokument beskrivs miljömässiga och naturliga faror, inklusive brand-, översvämnings- och jordbävningszoner.
• Blyfärg: Federal lag kräver husägare som byggdes före 1978 för att avslöja alla kända blybaserade färger och faror i ett hem. Köparna måste också ges ett 10-dagars fönster för att testa huset för bly, om de önskar.
• Säljs "som är" undantag: Även om säljare måste dela alla kända brister i en egendom, kan transaktionen slutföras "som det är". När båda parter är överens om kommer säljaren inte att göra eller betala för reparationer, korrigeringar eller ersättningar, oavsett vad som finns i en inspektion. Köparen avstår väsentligen från alla rättigheter. Detta kan vara mycket riskabelt för dig som köpare.

Starta klockan

Håll koll på beredskapsgränser så att ingenting hänger på dig - och så du kommer inte missa ett viktigt datum för att upprätthålla ett villkor som säljaren måste mötas. Att ha en kalender med alla angivna tidsfrister kan kanske hjälpa dig att hålla dig ovanpå kritiska händelser.

Under hela processen ska du kontakta din agent för att vägleda dig i några mer komplicerade fall kan du till och med vilja ha råd från en advokat. Det är lätt att bli uppskattad av juridisk jargong, och ibland är det som inte är skrivet mest skada.

Mer från Investmentmatome: Hur mycket hus kan jag verkligen överraska? Jämför Mortgage Rates Hitta en Mortgage Broker

Hal Bundrick är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick