Drömmer om att investera i ett Beach House? Läs detta först |

Tänk på att köpa en liten bungalow vid viken för kommande sommarsäsong?

Du är inte ensam: Det är mänsklig natur att önska att leva vid havet - att äga ett hus på vattnet rånar bilder av kvällsspromenader på stranden, cocktails på verandan med utsikt över surfen och somna till ljudet av kraschar vågor. Men i en värld där extrema väderhändelser blir normen växer risken med att äga fastigheten vid havet - men du skulle aldrig veta det genom att titta på fastighetsmarknaden.

Forskning har visat att värdet av kustområdena i åren efter en stor naturkatastrof ökar. Fallet i saken: Efter orkan Sandy, åtta Long Beach Island, NJ, hem och lägenheter såldes inom en månad av stormen - långt innan elen hade återställts och ett utegångsförbud hade lyftats.

Efterfrågan på bostadshus klart minskar inte, trots de uppenbara riskerna - och den federala regeringen, med sitt subventionerade översvämningsförsäkringsprogram, står för räkningen. Men med tanke på klimatförändringar och högre översvämningsrisker - för att inte tala om ökad kostnad för försäkringsgivare, regeringen och husägare - oavsett om bostadspriserna i bostadsområdet fortsätter att vara toppbelastade, kan det diskuteras.

Bara en Dip: Varför priserna håller sig flytande

I månaderna omedelbart efter en väsentlig väder händelse tenderar bostadspriserna att sjunka. Men överraskande, droppen bara bränner köpare som är desperata att äga havet vid gräsmattan. På lång sikt ökar bostadspriserna i kustområden som orsakas av stormar, av två skäl: Bostadsbeståndet har minskat och efterfrågan är fortfarande hård - - åtminstone bland dem som faktiskt inte levde i katastrofen.

Till exempel, i veckorna efter orkanen Sandy, kom investerare och hus-flippers ned på hårt drabbade kvarter i Brooklyn, Queens och Staten Island för att köpa skadade hem - för kontanter. En Staten Island invånare berättade för New York Times att han sålde sitt översvämmade hem för mindre än hälften av det värderade värdet. - En djuprabatt för köparen.

Jed Kolko, ekonomichef i Trulia, säger att naturkatastrofer påverkar hempriser på två sätt. Den första beror på förhållandet mellan människor till bostäder - dvs hur många människor flyttar sig efter en katastrof och hur mycket egendom förstörs. Om fler vill bo i ett område med färre tillgängliga bostäder, ökar efterfrågan - och priserna.

Den andra faktorn är huruvida katastrofen förändrar hur människor tänker på området. "Uppfattningen av framtida risker påverkar hur mycket de är villiga att betala för att vara där", säger han. "I New Orleans visste människor innan orkanen Katrina slog på att orkaner risker, precis som i San Francisco, folk vet att det finns risk för jordbävningar", säger Kolko. "Men områdena New York och New Jersey som drabbats av orkanen Sandy har inte varit så inriktade på översvämningsskador. En omvärdering av framtida risker kan påverka hemvärden, men det är för tidigt att säga om Sandy permanent kommer att förändra människors syn på området …………………………

Enligt Veckan har ett hem i Humble, Texas, uppskattat till $ 116 000 blivit upprepade gånger förstört av översvämningar och ombyggda och samlat en prislista på 2 miljoner dollar genom National Flood Försäkring Program, som krävs för alla med en federalt backad inteckning som bor i en 100 års översvämningszon (ett område som kan uppleva en översvämning en gång i århundradet). Denna och andra återkommande förlustegenskaper står för över en tredjedel av programmets kostnader.

Reparation av upprepad skada - och i vissa fall är förstöring - av ett hem troligt som emotionellt avtappande då det är ekonomiskt avlopp. Så varför fortsätter folk att bygga om?

Ekonomer Okmyung Bin och Craig E. Landry undersökte detta exakta ämne i en presentation till Coastal Services Center, en division av National Atmospheric and Oceanic Administration. De spårade fastighetsmarknaden i ett North Carolina-län som drabbades av stora skador under orkanen Fran 1996, liksom orkanen Floyd 1. Efter Floyd var försäljningspriserna för bostäder i översvämningszonen 8,8% lägre än de hade varit tidigare antingen orkanen slog.

Det är sunt förnuft: I efterdyningarna av en naturkatastrof kommer människor att vara försiktiga att återuppta sina liv i det området. Vad som är överraskande är dock att prisskillnaden mellan bostäder i översvämningszonen och de som befann sig utanför zonen hade försvunnit 2005 - bara sex korta år efter att Floyd drabbats av oro på området.

På samma sätt, strax efter orkanen Andrew i 1992, Miami-Dade County i Florida upplevde en kraftig nedgång i hemvärdena i de områden som förstördes av stormen. Men efter två år hade de samma bostäderna uppskattat i värde, och i slutänden nåde före-orkannivåerna. Bin989 landade denna översvämningsglömhet åt något som kallades "tillgänglighetens heuristiska" - vilket innebär att människor, som tiden skiljer dem från en upplevelse, blir mindre i stånd att bedöma hur sannolikt det är att händelsen kommer att ske igen.

Hur översvämningsförsäkring faktiskt brinner riskfull utveckling

Försäkringsräntor i drabbade områden kan också påverka hur sannolikt människor ska köpa eller bygga om. Typiskt är skador på vattnet hemma efter stormen täckt av en kombination av översvämningsförsäkring och privat husägares försäkringar.

Nationella översvämningsförsäkringsprogrammet har nyligen brutits, eftersom det täcker mycket mer pengar än det samlar in - till ett belopp om cirka 18 miljarder dollar skuld före Hurricane Sandy. Denna skuld, som så småningom faller på skattebetalarna, är till stor del ett resultat av subventioner för översvämningsförsäkring. Som Orrin Pilkey, en geolog från Duke University, berättade veckan: "Vi subventionerar, till och med uppmuntrande, mycket farlig utveckling." Men nya trender inom privatförsäkring kunde snart dämpa efterfrågan i översvämningszoner. Naturkatastrofer driver upp premier och självrisker, säger Ronald Jetmore, chef för Maryland-baserade Jetmore Insurance Group, Inc. "Vi ser att de flesta försäkringsbolag antingen drar ur kustmarknaden i Maryland eller ökar priserna väsentligt", säger Jetmore. > Faktum är att en operatör, som varit känd för att ha de mest konsekvent låga räntorna i staten, nyligen genomfört en 30% höjning av hyran. Och de flesta företag i staten ökar sina vind- och orkanavdrag, ibland upp till 5% av bostadstäckningen, eller vad det skulle kosta att bygga om ditt hem om det förstördes.

Om du vill sätta dessa siffror i perspektiv, om din egendom är försäkrad för $ 200 000, du måste betala $ 10 000 ur fickan innan någon vind eller orkanskada skulle täckas.

Jetmores erfarenhet är inte heller isolerad. I New Jersey har företagsförsäkringspremierna stigit sedan mitten av 2011 - - på grund av stora utbetalningar efter orkanen Irene och andra intensiva väderhändelser. Priserna i icke-katastrofområden har omvändt varit stabila.

Jetmore säger att ökningen av premier och avdrag inte är något fluke: "Jag tror att vi kommer att se mer av dessa högavdrag för vind- och orkanskador, eftersom företag utbetalar helt enkelt mer än de tar in. " Om så är fallet kan den ökade kostnaden för husägarens försäkring i kustområden uppväga fördelarna med federala översvämningsförsäkringar. Och enclaver av medel- och låginkomstfamiljer som äger kustfastigheter kan lämnas i förkylningen.

Vad håller framtiden fast vid bostadshus?

Med tanke på vad som är känt om klimatförändringar och havsnivå ökar experterna för att se extrema väderhändelser som orkanen Sandy som en del av en trend snarare än isolerade händelser - och några politiker och medborgare följer efter.

New York Gov. Andrew Cuomo har lanserat en plan för att köpa ut medborgare vars hem skadades eller förstördes av orkanen sandy. Landet skulle lämnas för att återinträda i naturen, och stads- eller statsparken skulle senare bestämma vad man skulle göra med det.

"Vid ett tillfälle måste du säga att Mother Nature inte vill ha dig här," Cuomo sade i en intervju med New York Daily News.

Även om buyout är långt ifrån obligatoriskt, kan det vara en bra affär för många husägare. Staten planerar att erbjuda "rättvisa marknadsvärderingar" som Cuomo förutser kommer att vara "generös".

Men även de som vill stanna kan tvingas ut ur vattnet hemma som deras familjer har ägt i generationer. Husägare i utsatta kustområden över hela landet ställde sig upp med 20-25% ökning av sina översvämningsförsäkringspremier den 1 januari. Det är dessutom att ränta höjningar från sina privata försäkringsgivare.

Experter och lokalbefolkningen beklagar att högre premier kombinerat med dyra återuppbyggnad av standarder i översvämningszoner kommer att prissätta alla utom de mycket rika. Men om händelser som orkanen Sandy blir den nya normala, bor längs kusten kan det mycket väl vara en sak i det förflutna för alla.

P.S. -

Oavsett var du väljer att gå i pension måste du börja planera så snart som möjligt. Därför behöver du "

Retire In Style

" bootcamp, som du fått av LearnVest och InvestingAnswers. Detta 10-dagars e-postprogram ger dig daglig till-dos så att du kan njuta av en decennier lång pensionering, oroar sig nu och då.

Klicka här för att få veta mer

. Jacqui Kenyon skriver för LearnVest.com. Denna artikel uppträdde ursprungligen på Learnvest.com:Waterfront Housing: Är det värt risken? Fler relaterade berättelser från LearnVest: Vilka kostar mer: Förhindra klimatförändringar eller hantera dess Effekter?

Är global värme att skada ekonomin?

Livet efter Sandy: Tre feta förslag om att bygga upp städerna som hon träffade