Hur man hittar en bra köpares fastighetsmäklare
HUR DU ENKELT FÅR EN KYSS!
Innehållsförteckning:
- Vad är skillnaden?
- Vad ska du leta efter i en köparens agent?
- Fördelar med att arbeta med en exklusiv köparens agent
- Hur hittar jag en köparens agent?
- Hur får en köparens medel betalt?
- Vad händer om saker inte tränar?
- Ring inte namnet på skylten
- Vad kommer härnäst?
- Hitta rätt fastighetsmäklare för dig
- Se hur mycket hus du har råd med
- Skaffa sig preapproved för en inteckning
Det kan vara din största fördel att hitta rätt bostad till rätt pris: en bra köpare fastighetsmäklare vid din sida. Men vad är den stora affären? Du kan bara häva en bekväm fastighetsmäklare eller ringa namnet på skylten på ett hus du är intresserad av.
Den typiska fastighetsmäklaren är dock inte nödvändigtvis bunden till att arbeta i ditt bästa intresse. Liksom hos de flesta beställda säljare, växer pengarna från en affär. Eventuella avtal. Men det finns ett annat sätt: Hitta en exklusiv köparens agent.
Vad är skillnaden?
Det här är inte att säga att det är dåligt att jobba med en vanlig fastighetsmäklare. Faktum är att det är så hur de flesta människor hittar ett hus. Och fastighetsmäklare är föremål för statliga lagar om etiska metoder. Men det finns skillnad mellan en fastighetsmäklare och en exklusiv köparens agent.
Låt oss bryta ner det:
- En fastighetsmäklare arbetar ofta för ett företag som kan representera båda sidor av en affär. Faktum är att agenter är angelägna om att visa listor som innehas av deras företag först, före alla andra. Faktum är att de representerar säljaren, inte du.
- En exklusiv köparens agent arbetar ofta för ett företag som inte ens accepterar säljares listor. De har inget incitament att visa dig särskilda egenskaper, annat än de som bäst passar dina behov. Det betyder att agenten hjälper dig att hitta hem som säljs av ägaren. En typisk fastighetsmäklare gör det inte.
" MER:Ta reda på hur mycket hus du har råd med
Vad ska du leta efter i en köparens agent?
De uppenbara kvaliteterna du vill ha i din rep är precis vad du vill ha i något bra affärssamarbete: rapport, respekt och kompetens. Du kan ofta få en känsla för det under det första mötet eller två. Särskilda förhållanden för förhållandet kommer att anges i köparens agentkontrakt.
Här är några villkor att titta på:
- Om ett avtal konstaterar att du ingår i ett dubbelkontrakt, innebär det att fastighetsmäklaren och / eller det företag som agenten arbetar för kan representera både köparen och säljaren. Även om det är olagligt i vissa stater är det fortfarande ganska vanligt och kan leda till intressekonflikter. Detta är en bestämmelse i köparens agentkontrakt som du vill undvika.
- Om kontraktet inte anger att det är enbart köparens agentavtal, bör du anta att agenten kommer att vara säljarens representant - inte din.
- Du vill undersöka ett exklusivt avtal om köpareavtal. Det kommer att beskriva alla villkoren för din representants engagemang: kompensation, tjänster och avtalets längd.
- Det kan hända att du träffar en utsedd agentavtal. Detta används när ett fastighetsmäklareföretag har en agent som arbetar i köparens intresse, medan en annan agent i samma firma kan arbeta i säljarens bästa intresse. Genom att underteckna ett bestämt byråavtal tillåter köparen (eller säljaren) en annan agent med företaget förmågan att representera en annan part i transaktionen. Individer som är utsedda agenter är skyldiga till förtroendeuppdrag till sina respektive kunder (köparen eller säljaren, men inte båda). Detta kan fungera, men det kan vara en knepig situation.
- Kom ihåg att en köparens agent har en förpliktelse att bara arbeta för dina bästa. Det borde finnas språk i den meningen i något skriftligt avtal.
När du har tecknat ett avtal med en köparens agent är det agenten ansvar att avslöja om det finns en intressekonflikt.
Fördelar med att arbeta med en exklusiv köparens agent
Att ha en exklusiv köparens agent på din sida betyder mer än att bara hjälpa dig att hitta ett bra hem. Din agent kommer också att
- Använd kunskap och erfarenhet för att hjälpa dig att navigera på lokala marknadsförhållanden
- Agera som förespråkare för köparen under hela homebuying processen
- Aktivt förhandla pris och villkor strikt för köparens räkning
- Förbered nödvändiga formulär och skriftliga erbjudanden
- Assist i att skaffa fastighetsinspektioner, samt ge råd om nödvändiga förbättringar och reparationer
- Konsultera köparen om finansieringsalternativ
- Delta i låneavslutningen för att hjälpa till med att ta itu med eventuella sista minuten detaljer och frågor
Hur hittar jag en köparens agent?
Leta efter en agent som är en ackrediterad köparrepresentant. ABR-agenter har uppfyllt vissa kvalifikationer och har godkänt en tentamen som administreras av fastighetsmäklarnas agentråd du kan söka dem här. Du kan också söka online för en köparens agent som är listad med National Association of Exclusive Buyer Agents.
Några frågor att fråga en potentiell agent:
- Accepterar du försäljningsförteckningar? En agent som svarar ja är inte en exklusiv köparens agent; intressekonflikter kan uppstå.
- Hur bekant är du med området / typ av hem som jag är mest intresserad av? Att ha en agent med erfarenhet av första gången homebuyer program, eller de kvarter som du är mest intresserad av, kan spara mycket tid och ansträngning.
- Är detta ditt heltidsjobb? Om agenter jobbar i fastigheter på sidan kan det begränsa deras tillgänglighet - och de kan ha begränsad erfarenhet inom området.
- Vilken legitimation eller certifieringar håller du? Leta efter agenter som är ackrediterade köparrepresentanter (ABR) eller Certified Buyer Representatives (CBR).
- Hur kommer du att få betalt? Finns det ytterligare avgifter?
Och fråga om kontaktinformation från tre av en agents senaste kunder. Att se hur nöjda dessa tidigare köpare är med kommunikationen och effektiviteten hos agenten kan vara speciellt användbar.
Hitta den bästa fastighetsmäklarenHur får en köparens medel betalt?
Köparens agenter delade uppdrag av försäljningen med säljarens representant. Det finns vanligen ingen extra kostnad för köparen; säljaren betalar provisionen. Om du inte har någon agent på din sida kan listagenten göra en fullständig provision; det är ett stort incitament att göra en snabb försäljning i stället för att sätta dina behov först.
Vad händer om saker inte tränar?
Avsättningsvillkoren anges i köparens agentavtal. Läs kontraktet noggrant och förstå den bindande karaktären av vad du signerar. Se till att du har en fläcklucka om du och din agent bara inte verkar klicka, även om det innebär att du ändrar uppsägningsspråket i kontraktet. Naturligtvis måste detta ske innan någonting är undertecknat.
Med ett så viktigt beslut på linjen vill du inte fastna med någon du inte är bekväm med. Ett alternativ: Be om ett korttidsavtal - kanske 30 dagar eller så - förnyas i ytterligare 60 dagar med ömsesidigt samtycke.
Ring inte namnet på skylten
Medan husjakt, om du hittar ett hem du älskar och kallar namnet på skylten, handlar du om säljarens agent, någon som är glad över att göra en full provision vid en försäljning. Noteringsagenten är juridiskt bunden - och entusiastiskt motiverad av en stor lönedag - att tjäna så mycket pengar som möjligt för säljaren. Du har ingen på din sida.
Det bättre alternativet är att notera adressen och hitta dig själv som köparens agent för att hjälpa dig ta det därifrån.
Vad kommer härnäst?
- Vill du vidta åtgärder?
Hitta rätt fastighetsmäklare för dig
- Vill du dyka djupare?
Se hur mycket hus du har råd med
- Vill du utforska relaterade?
Skaffa sig preapproved för en inteckning
Hal Bundrick är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick
