Gör dina egna "Comps" för att mäta hemvärde

När du köper eller säljer fastigheter, vill du få en bra bild av egenskapens värde.

Förstå värde bidrar till att du anger ett pris när du säljer. När allt kommer omkring vill du inte fråga för lite och lämna pengar på bordet, eller fråga för mycket och hålla upp din försäljning.

Om du är köpare vet du hur du exakt uppskattar ett hemvärde, så att du kan hitta ett fynd och håller dig från överbetalning. Senare hjälper det dig att mäta ditt eget kapital om du vill låna mot det.

Vad är comps?

Beräkning av ett hemvärde kan vara lättare sagt än gjort. Det är där fastighets jämförbara listor - "comps", i realtorspråken - kom in. Kompis är försäljningsrekord för nyligen sålda bostäder. Bedömare och fastighetsmäklare använder dem för att få den mest exakta uppskattningen av ett hemvärde, och du kan också.

Kort sagt, att hitta comps innebär att du letar efter den senaste försäljningen av hus så mycket som din egen egendom som möjligt, sedan jämföra ditt hem till dem och justera ditt pris för att redogöra för skillnaderna.

När du sammanställer en lista över kompisar kan "verktygen online nu, genom ett urval av webbplatser som du kan gå till, låta dig vara lika aktiv på marknaden som vissa fastighetsmäklare", säger James Griffith Dewling, en fastighetsmäklare i Brighton, Michigan.

Hur man monterar de bästa compsna

Följ dessa fyra steg för att hitta och utvärdera comps för att uppskatta ditt hem värde:

Steg 1. Sök nyligen sålda listor

Börja med att söka fastighetsannonser, till exempel Zillow och Redfin, för en handfull nyligen sålda listor som är mest som ditt hem. Använd listningssidor som låter dig söka efter "just sålda" eller "senaste försäljning" och visa dina sökresultat på en karta. Här är hur:

• Ange din stads namn och använd kartan för att utforska sålda fastigheter i närheten
• Filtrera dina sökresultat efter detaljer som datum såld, pris och antal sovrum
• Om webbplatsen tillåter det, använd andra filter - som brottsstatistik, skolresultat och stadsdelar - för att få mer information för att göra jämförelser
• Begränsa din samling till ett hanterbart nummer; ett halvt dussin är ett bra mål.

Kom ihåg:

• För försäljning listor är inte bra comps eftersom det slutliga priset kan förändras
• Sälskade priser avslöjar inte säljarenas medgivanden. Ett hemins registrerade försäljningspris kan exempelvis vara 220 000 dollar, men om köparen övertalade säljaren att spendera 3 000 dollar på ugnsreparationer eller för att hjälpa till med köparens stängningskostnader är det sanna priset, 217 000 dollar, osynligt för dig. Försök ringa några fastighetsmäklare för att fråga om de kommer att kolla deras noteringstjänst för säljaren eftergifter på dina comps; de flesta kommer att göra det eller erbjuda dig en egen uppsättning comps som ett sätt att ansluta till en potentiell kund.
• Komponerar med massor av bilder ge ledtrådar till byggkvalitet, landskapsarkitektur, hemfunktioner och underhåll
• Kopiera eller ladda ner relevanta sålda listor innan de löper ut från webbplatsen
• Om du noterar en pris per kvadratmeter får du en användbar datapunkt för att jämföra listor. Om det inte visas på en notering kan du beräkna det: Dela försäljningspriset med kvadratmeter (båda numren ingår vanligtvis i listor). Till exempel: Ett 1200 kvadratmeter hem som säljs för 300 000 dollar har ett kvadratmeter pris på 250 dollar (300 000 ÷ 1200 = 250).

Steg 2. Använd dessa standarder

De sålda listorna som är bäst för comps är:

Nyligen:Använd listor som såldes nyligen. Hur ny beror på din marknad. Om hem i närheten säljer snabbt, kanske gå inte äldre än 45 dagar, säger Dewling.

Liknande:I en underavdelning kan du hitta sålda listor med samma planlösningar. Det är idealiskt. Annars rekommenderar Dewling att hitta hem som är ungefär lika stora med planlösningar som liknar din - som en ranch hem om din är en ranch.

Ted Krings, en certifierad fastighetsmäklare som arbetar i norra och centrala Kalifornien, säger att det är okej att leta efter liknande antal sovrum och bad, men likheter i brutto bostadsområde betyder mest.

"Marknaden betalar för utrymme", säger Krings. "Du kan alltid gå in i ett hem som är 2.000 kvadratmeter och flytta en vägg runt eller slå en vägg ner."

I närheten:En kompis borde vara i samma skoldistrikt, grannskap och kanske även samma sida av gatan. "Nästan samma plats", säger Dewling.

Steg 3. Besök dina comps

Listning av bilder är marknadsföringsmaterial och, som vi alla vet, kan ibland ge ett vilseledande intryck. Du vill verifiera vad du har hittat online för att vara säker på att de hem du har valt verkligen liknar din. Det är därför, även om du inte kan komma in i ett hem, är det en bra idé att besöka varje kompis du tänker använda. Körning eller promenader kan ge dig ett intryck av fastighetens underhåll, materialkvalitet och omgivningar.

Därefter kryssar du grannskapet eller använder Google Street-vy, kom ihåg att:

• En plats i en lugn återvändsgränd är bättre än på en upptagen väg
• Den hemliga vädjan i närliggande hem påverkar ett hemvärde
• Närliggande shopping, restauranger och underhållning lyft värde om inte hemmet är på en trafikerad väg; en deponi, giftig plats eller närliggande ögon eller bullerkälla sänker värdet.
• "Walkability" - tillgång till vandringsleder och stigar, närhet till tjänster och underhållning - är ett plus

Steg 4. Beräkna ditt hemvärde

Använd de uppgifter du samlat på nätet och från dina besök, välj de tre comps som är mest som din egendom. Använd mittpriset, justera upp eller ner för skillnader i storlek, kvalitet, plats, funktioner och underhåll.

Dewling använder pris per kvadratmeter som utgångspunkt för att ställa in ett hem pris. Om ett hem som säljs för 280 dollar per kvadratmeter liknar din men din har ett uppdaterat kök, justera priset genom att lägga till ett litet värde.

Uppgraderingar till kök, bad och golv ger mest värde, säger Kring. En uppgraderad exteriör eller landskapsplanering kommer inte att lägga till mer än cirka 25% toppar, säger han.

Hur man mäter noggrannheten i dina comps

Hur exakta kommer dina resultat att vara? Det beror på att du väljer rätt lista och värderar skillnaderna på rätt sätt. Det finns flera andra sätt att hitta ett hem värde och för att bedöma dina resultat kan du också använda en av dem:

• Jämför ditt beräknade pris med ditt hem beräknade pris på en onlinevärdesberäkare, som Zillow eller Redfin. Ta emellertid dessa uppskattningar med ett saltkorn, eftersom de ännu inte är en pålitlig mätare.
• Be en fastighetsmäklare om en kostnadsfri uppskattning
• En bedömarens uppfattning är den mest exakta metoden. Om du planerar att gå till rutt för försäljning, kan det vara värt, även om det kostar ungefär $ 400 till $ 500.

Att göra egna kompisar ger dig en anständig idé om värde - utan kostnad eller förpliktelse. Det kan dessutom vara roligt och informativt att få en djupare förståelse för dina granners hemvärden - och din egen.

Vad kommer härnäst?

• Vill du vidta åtgärder?

  Hitta de bästa home equity långivarna

• Vill du dyka djupare?

  Lära sig hur man spårar ditt hem värde

• Vill du utforska relaterade?

  Uppskatta Ditt hemvärde