Hur sänker du din månatliga hypotekslån

Pengarna är täta, och du letar efter utgifter för att skära. Din inteckning betalning är den största biten av din lönecheck, så det verkar som den logiska platsen att börja.

Här är några sätt som kan hjälpa dig att sänka din månatliga hypotekslån och viktiga överväganden om var och en.

• Refinansiera på längre sikt
• Ansök om ett lån modifiering
• Eliminera inteckning försäkring
• Refinansiera lånet till en lägre skattesats
• Granska andra skuldkällor

Refinansiera på längre sikt

Refinansiering av ett inteckning för att få mer tid att återbetala är ett populärt alternativ. Om husägare har gjort betalningar på ett 30-årigt lån i några år, till exempel refinansierar de återstoden tillbaka till 30 år.

Men förlängning av ett lån term betyder att du hämtar på ytterligare räntekostnader, särskilt om du har betalat under en betydande tid. Så, det här röret bör vara ett "sista utväg" alternativ, säger Randall Lowell från Parkview Services, en HUD-godkänd ideell bostadsrådgivare i Shoreline, Washington. HUD är kort för Institutionen för bostäder och stadsutveckling.

Om du befinner dig i den situationen föreslår han att man först söker en effektiviserad låneprodukt. Vissa statsstödda lån - som Federal Housing Administration och Department of Veterans Affairs-hypotekslån - erbjuder dessa lägre avgifter och mindre pappersarbete refis.

" MER: Jämför de bästa refinansieringsgivarna

Ansök om ett lån modifiering

Om du har haft en allvarlig ekonomisk svårighet och din inteckningslån är inte längre överkomlig, kan en lånemodifiering vara ett alternativ. Det är då en långivare omstrukturerar ditt lån på något sätt för att sänka månadsbetalningen.

Du behöver inte vara i standard för att begära en lånemodifikation från din långivare, säger Lowell. Om du står inför en överhängande inkomstminskning - till exempel från förlust av jobb eller pension - säger han att det är en bra idé att komma före frågan.

"När du når ut till en långivare kan de faktiskt hänvisa dig till en HUD-godkänd bostadsrådgivare för att diskutera din situation", säger Stephanie Somerville, med GreenPath Financial Wellness, en HUD-godkänd ideell finansiell rådgivningstjänst i Detroit-området.

Eliminera inteckning försäkring

Somerville kan tala ur sin egen erfarenhet att få inteckning försäkring elimineras. Efter att ha ägt sitt hem i bara ett år på en snabbt uppskattande fastighetsmarknad refinansierade hon sitt FHA-lån med livslånslånsförsäkring till ett konventionellt lån utan hypotekslånsförsäkring.

Hennes hypotekslån sjönk en procentenhet, och hon var fri från FHA-hypotekslånsförsäkringen.

Din kredit värdering och hemets värdeökning kommer att spela en stor roll för att göra detta arbete. Generellt skulle du behöva ha mer än 20% eget kapital i ditt hem för att avbryta hypotekslånsförsäkring. Det betyder att en långivarebedömning kan behöva visa en betydande ökning av ditt hem marknadspris beroende på hur mycket du lägger ner.

Refinansiera lånet till en lägre skattesats

Du har förmodligen ansett att refinansiera ditt lån till en lägre skattesats. Byte av din inteckning med ett nytt lån till en lägre ränta skulle minska din månatliga betalning, eller hur? Ja, men det är svårare än det låter.

Somerville säger att du behöver egenkapital i din egendom för att dra av den här. Stigande hemvärden kan fungera till din fördel. Och du behöver också en bra kreditpoäng.

En liten ränteförbättring gör emellertid sannolikt inte tillräckligt stor skillnad, speciellt när man tar hänsyn till kostnaderna för en refi, vilket inkluderar stängningskostnader precis som de du betalade på ditt befintliga inteckning.

"Om du kan få en betydligt lägre skattesats, kan det leda till att din betalning dämpas", säger Somerville.

" MER: Beräkna om du kan spara genom att refinansiera till en lägre skattesats

Lånet kan inte vara problemet

Lowell säger att en stor majoritet av de människor som kommer till bostadsrådgivare kämpar med budgetfrågor, men inteckningslånet brukar inte skyllas.

Ofta är det inte kreditkortsskulden. Och att prioritera sätt att attackera den skulden kan göra mer för att förbättra sina kassaflöden än att minska den månatliga hypotekslånsbetalningen.

Somerville håller med om att det är bättre att ta bort den skulden utan att riskera ditt hus.

"Kreditkortsskulden är osäker. Det är inte knutet till någonting ", tillägger hon. Om du inte gör en betalning kan ingenting tas. Men om du inte gör dina hypotekslån - på en refinansiering eller på ett eget kapital kreditkort - kan du förlora ditt hem.

Mer från Investmentmatome

• Beräkna dina refinansieringsbesparingar
• För-och nackdelarna med hemliga kreditinstitut
• Jämför refinansieringsräntor