Varför förändras inte hypoteksräntorna nu?

Om du är på marknaden för att köpa ett hem är det viktigt att vara uppmärksam på räntorna. Med priser som just nu är drygt 4% på en 30-årig fastränta, kan du få bollen att rulla för att låsa på låg nivå på lång sikt.

Federal Reserve, som fastställer amerikanska penningpolitiken, har avvecklat sitt fleråriga obligationsinköpsprogram. Det programmet lanserades i kölvattnet av finanskrisen 2008 som ett sätt att stimulera ekonomin och hålla räntorna låga.

Som Fed drar tillbaka på programmet mitt i den återstående ekonomin, förutser experter att räntorna fortsätter att stiga från sina låga 3,35% 2012.

"Hypoteksräntor nära 4% är extremt låga med någon rimlig historisk standard", säger Don Maxon, en certifierad finansiell planerare i San Rafael, Kalifornien.

"Sammanhållningen av de flesta ekonomer är att priserna kommer att öka. När räntorna börjar öka, tenderar de att flytta snabbt. När och om priserna kommer ner, tenderar de att sakta ner. Det är lätt att bli självkänsla med vår låga miljö."

Högre räntor betyder högre betalningar på fastränta. Faktum är att bara en ökning med 25% kan resultera i tusentals dollar av extra kostnader. Ännu värre, en stor nog uppblåst i priser kan göra att köpa ett hem utom räckhåll. Det är därför det är så viktigt att förstå räntorna och var de är på väg.

Vad bestämmer hypotekslånsräntorna?

Det finns ett antal olika faktorer som bestämmer räntor, från ekonomiska förhållanden och finanspolitik, till inflation och tillgång och efterfrågan på kredit.

Ett av de bästa sätten att räkna ut riktningen på hypotekslån är att spåra avkastningen på den 10-åriga amerikanska statsobligationen. Skattekassor anses vara en av de säkraste finansiella investeringarna, eftersom det finns mycket liten risk för misstag, eftersom de stöds av den federala regeringens fulla tro och kredit.

Vad har skattemyndigheterna att göra med hypotekslån? I USA packas bolån i pooler och säljs till investerare som "hypotekslån." Den hypoteksförsörjda säkerhetsmarknaden är nära knuten till obligations- och finansmarknaden. När avkastningen på statsobligationerna stiger, bör räntan på hypotekslån också stiga, eftersom investerare i värdepapperstillgångar söker en konkurrenskraftig avkastning på sina pengar.

Blandade eller dåliga ekonomiska data innebär att ekonomin saktar ner, vilket vanligtvis leder till lägre räntesatser, eftersom investerare söker en fristad i statsobligationer. Å andra sidan innebär goda ekonomiska data att ekonomin växer, vilket vanligtvis leder till högre skattesatser på finansdepartementet, eftersom investerare väljer riskfyllda investeringar.

Just nu verkar det finnas en hög efterfrågan på statsskulden, med den nuvarande räntan på en 10-årig notering bara 2,61%, en minskning från 3% i början av året. På samma sätt föll en 30-årig fast ränta inteckning till 4,14% förra veckan, ned från 4,43% i januari, enligt Freddie Mac.

"Det finns stor likviditet i de finansiella systemen som behöver investeras, och mycket av den likviditeten behöver investeras i säkrare ränteplaceringar av obligationer, statsskulder och hypotekslån," säger Maxon. "Denna efterfrågan resulterar i högre priser, vilket sänker räntorna."

Hur kan du få en lägre hypotekslån?

Det är omöjligt att med säkerhet veta hur räntorna kommer att röra sig under det närmaste året eller två.

Om ekonomin verkligen börjar hämta upp ånga, eller om inflationen slutar oväntat, kan vi se en stor ränta på räntorna på kort tid - så det kan inte vara värt att vänta på en bättre ränta.

Oavsett var räntorna är på väg finns det fortfarande ett antal steg du kan ta för att få en lägre skattesats. Här är bara några:

Förbättra din kreditpoäng: Det spelar ingen roll hur hög eller låg ränta finns på marknaden - om ditt kreditresultat stinker får du förmodligen inte en bra kurs på ditt inteckning. Enligt MyFico.com får någon med en kreditpoäng på 760 till 850 en genomsnittlig APR på bara 3,749% på en 30-årig fast inteckning, medan någon med en kreditpoäng på 620-639 får en ränta på 5,388%.

Förbättra din kredit värdering börjar med att kontrollera din kredit rapport för fel. Du kan få en gratis kopia av din rapport en gång om året från AnnualCreditReport.com. Om du ser något som ser fel ut, till exempel sena betalningar eller belopp som är skyldiga på lån, bör du bestrida dem omedelbart med kreditbyrån.

Handla och jämför priser: Precis som att köpa en bil, handla och förhandla om det bästa är alltid en bra idé. Lånepriser kan variera från varje långivare, så du borde försöka få citat från flera långivare att jämföra. Du kan då göra långivare konkurrera med varandra, genom att använda erbjudanden som ett förhandlingschip för att få en lägre skattesats.

Få en 15-årig fix: Om du har råd med de högre månatliga betalningarna, kommer en 15-årig fast ränta inte att spara mer pengar på ränta. Enligt Freddie Mac är genomsnittsräntan på en 15-årig fast för närvarande bara 3,39%, jämfört med 4,14% på en 30-årig fast.

Köppunkter: Detta kallas också "köp av kursen". En poäng motsvarar 1% av ditt hypotekslån eller $ 1000 för varje $ 100.000, och varje poäng du köper borde minska din hypotekslån med.125%.Det här är mest meningsfullt om du planerar att stanna i ditt hem på lång sikt, eftersom ju längre du stannar i hemmet, desto mer besparingar inser du. De poäng du betalar för att sänka kursen kan också vara avdragsgilla.

Bild av affärsman via Shutterstock