Mortgage Refinancing: Hur man vet när tiden är rätt

Alla älskar att spara pengar, särskilt när det gäller de flesta husägare största månatliga utgifterna: hypotekslånet. Kanske du vill skära den fakturan genom att refinansiera din inteckning. Eller kanske tänker du på refinansiering eftersom du är rädd att räntorna går upp och det är din sista chans att ta en bättre affär.

Hypotekräntorna är fortfarande historiskt låga och du kan ha gott om lånoptioner, men ta lite tid att ta reda på om refinansiering är ditt bästa drag just nu. Hur länge du planerar att stanna i ditt hem, spelar dina finansiella mål och din kreditprofil en roll i ditt beslut om huruvida - och när - att refinansiera.

För att få en uppfattning om när det är vettigt att refinansiera ditt hem, pratade vi med två utlåningsexperter: Katie Miller, vice vd för hypotekslån med Navy Federal Credit Union i Wien, Virginia och Tony Julianelle, försäljningschef för Denver för bostadsobligationer med Wells Fargo.

Här är några frågor som du borde fråga dig själv för att hjälpa dig att bestämma om det nu är en bra tid att refinansiera:

Kommer inte hypotekslån att stiga snart?

När Federal Reserve tillkännagav i december 2015 höjde de korta räntorna med 0,25%, många fruktade en hoppa i hypotekslån. Men inteckningskurserna rör sig inte i lås med korta räntor, säger Miller.

Med andra ord, förvänta dig inte en snabb ökning som kommer att prissätta dig för att refinansiera ditt hem när som helst snart. Det finns fortfarande tid för dig att betala höga skulder eller öka ditt kreditpoäng - och bättre positionera dig själv för att kvalificera dig för ett bra refinansieringslån.

"Priserna är fortfarande ganska låga och vi ser ett bra antal refinansieringsapplikationer som kommer in", säger Miller. Hon tillägger att många som köpt på marknaden bara spenderar för att se kraschen i bostadspriserna har äntligen återvunnit tillräckligt med kapital i sina hem för att dra nytta av en refinansiering. "Vi ser fler människor dra nytta av låga räntor med utbetalningsfinansiering för att betala för hemförbättringar."

Hypoteksräntan beräknas öka något i 2016, men tills de når 5% eller mer, säger Miller, du kommer sannolikt att få en konkurrenskraftig ränta så länge din kredit värdering är bra och du visar bevis på stabil inkomst. (Tips: Att använda en hypoteksläkare kan hjälpa dig att få en känsla av vilka satser du kan förvänta dig.)

Jämför Mortgage Refinance Priser

Hur mycket skulle jag spara på min månadsbetalning?

För att beräkna dina potentiella besparingar måste du komplettera kostnaderna för refinansiering, till exempel en bedömning, en kreditkontroll, startavgifter och stängningskostnader. Kontrollera även om du möter ett straff för att betala ditt nuvarande lån tidigt. Då, när du får reda på vilken ränta du kan kvalificera dig för på ett nytt lån, kan du beräkna din nya månatliga betalning och se hur mycket, om något, du sparar varje månad.

Du vill också överväga om du har minst 20% eget kapital i ditt hem - skillnaden mellan dess marknadsvärde och vad du är skyldig. Kontrollera fastighetsvärdena i ditt grannskap för att bestämma hur mycket ditt hem kan bedöma för nu. Lita inte på onlinevärderingsvärderingar ensamma - de är ofta långt borta - men online-webbplatser kan peka ut de senaste försäljningspriserna för liknande bostäder nära dig. En lokal fastighetsmäklare kan ge dig en uppfattning om vad ditt hem är värd också.

Ditt eget kapitalbelopp är viktigt eftersom långivare brukar kräva att du "försäkrar" hypotekslånet - skydda sina ekonomiska intressen om du har standard - om du har mindre än 20% eget kapital. Hypotekförsäkring är inte billig och är inbyggd i din månadsbetalning, så var noga med att du lägger in den i dina beräkningar om eventuella besparingar.

När du har lagt upp alla kostnader för ett refinansierat lån kan du jämföra din månadsbetalning med vad du betalar för närvarande.

Kommer besparingarna vara tillräckliga för att göra refinansiering värt?

Du spenderar i genomsnitt 3% till 6% av lånebeloppet i stängningskostnader, så du måste ta reda på hur länge dina månatliga besparingar kommer att gå mot att återhämta dessa kostnader. Till exempel skulle det ta 30 månader att bryta till och med 3 000 dollar i stängningskostnader om din månadsbetalning minskar med 100 USD. Om du flyttar under de 30 månaderna kommer du att förlora pengar i en refinansiering.

Tänk om ditt nuvarande hem passar din livsstil i framtiden. Du skulle bli förvånad, men många människor gör det inte. Om du är nära att starta en familj eller ha en tom bo, och du refinansierar nu, finns det en chans att du inte kommer att stanna kvar i ditt hem tillräckligt länge för att bryta dig ensam om kostnaderna.

Husägare som är djupt i att återbetala sina inteckningar bör också tänka noga innan de hoppar in i en refinansiering, säger Miller. Om du redan har 10 eller flera år i ditt lån, refinansierar du till ett nytt 30-årigt eller till och med 20-årigt lån - även om det sänker din ränta avsevärt - tackar räntekostnaderna. Det beror på att räntebetalningar är förbelastade. Ju längre du har betalat din inteckning, desto mer av varje betalning går mot rektorn istället för ränta.

Är det dags att ändra vilken typ av lån jag har?

Ta din förutsägelse om hur länge du bor i ditt nuvarande hem och tänk sedan på detaljerna i ditt nuvarande lån. Hur dessa faktorer spelar av varandra kan spela en roll i ditt beslut.

Låt oss säga att du köpte ett hem med en hypotekslån med justerbar ränta för en initial period på fem år på cirka 3%. Du planerar att stanna under flera år. Om du närmar dig den tid då den justerbara kursen kan återställas och flyttas högre, kan du dra nytta av att refinansiera till en 20 eller 30-årig fastränta för att få en fast ränta som inte fluktuerar.

Omvänt, om du vet att du kommer att flytta om några år, refinansiering till en ARM från ett långfristigt fast lån kan hjälpa dig att spara mer pengar eftersom långivare erbjuder lägre räntor på dessa lån.

>> MER: Tips för att minska dina hemkostnader och maximera dina refinansieringsbesparingar

Hur ser min kredit ut?

Har din kredit värdering och betalningshistorik förbättrats sedan du fick din inteckning? Om så är fallet kan du kvalificera dig för en bättre ränta, vilket hjälper dig spara mer per månad och bryta ännu tidigare.

Å andra sidan kan det hända att ett grovt finansiellt program (eller två) gör ett nummer på din kredit, och det påverkar din förmåga att kvalificera sig för ett refinansieringslån och även den kurs du får. Om du har varit sen på en kreditkortsbetalning, köpt en ny bil eller tagit studielån, kan din kreditpoäng vara lägre än vad som var när du tog ut ditt ursprungliga lån. Innan du refinansierar kanske du vill göra lite kreditreparation.

"Om du kämpar med betalningar automatiserar du allt så att du inte saknar några", säger Julianelle. "Titta också på förhållandet mellan dina utestående kreditkortsaldor till kreditgränsen. Om din kreditrapport visar utestående saldon nära gränsen, visar den hög användning. Du vill hålla detta förhållande så lågt som möjligt genom att betala dina kreditkortsaldon i månaden i sin helhet, eftersom det kan göra stor skillnad i om du kvalificerar dig för ett nytt lån eller inte."

Ett annat smart drag: Ta reda på hur mycket du betalar med kreditkort och annan hög ränta skuld varje månad. Se om pengarna du skulle spendera på stängningskostnader skulle vara bättre spenderade betala ner dessa räkningar i stället för att refinansiera ditt hem. Eller, kanske, åta sig att använda de månatliga besparingarna du skördar från en refinansiering för att betala dessa skulder.

Slutsats

Innan du dyker huvudet först i refinansiering, sitta ner med en långivare och gör matte för att se om du skulle bryta jämnt under en tidsperiod som är meningsfullt. Ta en noggrann inventering av dina ekonomiska mål och tänk på hur ditt nuvarande hem kommer att uppfylla framtida utrymme och platsbehov.

Glöm inte att om du kämpar för att betala din inteckning varje månad och du inte kvalificerar dig för ett konventionellt refinansieringslån, är HARP ett statsfinansieringsprogram som löper ut i slutet av 2018 som kan minska din ekonomiska börda.

Att spara pengar på din inteckning hjälper dig att bygga rikedom, och vem älskar inte att göra det? Om nu inte är den perfekta tiden att refinansiera, fortsätt att koppla bort på dina nuvarande hypotekslån och hålla din kredit i gott skick så att du är redo att slå när tiden är rätt.

Mer från Investmentmatome:

• Hur mycket hus kan jag verkligen överraska?
• Jämför Mortgage Refinance Priser
• Hitta en Mortgage Broker

Deborah Kearns och Hal Bundrick är personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats.

E-post: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Uppdaterad den 20 september 2017.

Bild via iStock.