Hypotek: Grunderna

Med en ARM kan dina hypotekslån hoppa, om intressen stiger och du inte kan eller vill inte sälja eller refinansiera. Det kan vara katastrofalt om du inte är redo.

Nonconforming inteckning: Regeringskansliet Fannie Mae och Freddie Mac hamnar på eller köper de flesta inteckningar. Men Fannie och Freddie kommer endast att hantera lån upp till $ 453,100 (men högre på dyrare marknader). Större inteckningar är "avvikande". Dessa kommer ofta med högre räntor.

Hur man kvalificerar sig till den bästa räntan

Generellt sett påverkar flera utomstående faktorer hur priserna trenden över tiden, inklusive Federal Reserves tillgångsköp, bostadsbehov och sekundärmarknaden för värdepapper med hypotekslån. Men det mesta som påverkar dina chanser att få den bästa kursen vid en viss tid ligger inom din kontroll.

När du bestämmer om du är en bra risk för sina pengar, kommer långivare att studera din inkomst, kredit värdering, sysselsättningshistoria, likvida medel, förskottsbetalning, vilken typ av egendom du köper och dess värde. Här är specifika steg du kan vidta för att hjälpa din orsak:

1. Känn din kredit värdering

Din kredit värdering är grunden för din personliga ekonomiska profil. Den vanligaste poängen är utfärdat av Fair Isaac Corp. (FICO) och betygsätter dig på fem olika områden, var och en utgör en procentandel av din betygsättning. Dessa är:

• betalningshistorik (35%)
• pengar som betalas (30%)
• Kredithistorikens längd (15%)
• typer av krediter i bruk (10%)
• ny kredit (10%)

FICO-poängen sträcker sig från 300 till 850; Ju högre poängen desto bättre. De bästa kandidaterna har låga kreditkorts- och lånebalanser och långa historier om betalningar i tid och löpande kreditkonton, så se till att din kreditrapport är felfri. Du kan få tillgång till det utan kostnad på annualcreditreport.com, där du kan se en kopia varje år från var och en av de tre kreditrapporteringsbyråerna (Experian, TransUnion och Equifax). Om du hittar misstag kontaktar du företaget för att rätta till dem.

2. Gå ur skulden

För mycket skuld gör dig en dålig risk. Långivare tittar på ditt skuldsättningsgrad, eller DTI, för att avgöra om du kommer att kvalificera dig för den bästa nuvarande räntan. Sänk din DTI genom att betala ner din plast. Detta kommer sannolikt att öka din FICO poäng också.

3. Förbered dina finansiella dokument

2014 har konsumentskyddsbyrån infört regler som skyddar dig från lån för vilka du inte är kvalificerad, så du kommer inte ha mindre risk att drabbas av hypotekslån. Som ett resultat är långivare under mer press för att noggrant granska dina finansiella poster. De ska noggrant se på dina inkomster, tillgångar, skulder och kreditkonton. Om de ser någonting vanligt, kommer de att begära förklaringar, så behåll rikliga poster. En ren finansiell hälsokost hjälper dig att kvalificera dig för en låg hypotekslånsränta.

4. Tänk på lånefrekvenslås och poäng

Med ett räntelås förbinder långivaren att ge dig en viss ränta, även om ditt lån ännu inte har stängts. Läs Federal Reserve Consumer's Guide to Mortgage Lock-Ins för att lära dig mer.

Ett annat sätt att minska hypotekslånet är att betala "poäng" (i huvudsak en uppsättning dollar förutbetalt ränta) i utbyte mot att sänka räntan under lånets liv med en viss summa. En "poäng" motsvarar 1% av din hypotekslåns belopp. Denna strategi är i allmänhet mer fördelaktig ju längre du stannar i ditt hem. Poäng kan också vara avdragsgilla.

FHA lån

Ett FHA-lån avser ett hypotekslån som är försäkrat av Federal Housing Administration. FHA lån är utformade speciellt för första gången hemköpare och kräver vanligtvis bara en minimitillägg på 3,5%. De är typiskt 30-åriga fasta inteckningar.

FHA-lån är väldigt attraktiva för första gången homebuyers som kanske inte har råd med den önskade 20% nedbetalningen som följer med en vanlig hypotekslån. Tänk dig att hitta ett hem du verkligen älskar för 300.000 dollar. Du har råd med de månatliga betalningarna, men inte en nedbetalning på $ 60 000 plus stängningskostnader. Om du lägger 3,5% ner, behöver du bara spendera $ 10 500 på förhand.

FHA lån kan låta för bra för att vara sant - och det finns en fångst. Eftersom du sätter ner mindre än 20%, måste du betala två former av hypotekslånsförsäkring.

Först betalar du en premieförsäkringspremie på 1,75% av lånet. Till exempel, på en $ 240,000-hypotekslån, betalar du $ 4.200. Detta ingår vanligtvis i hypotekslånet, så du kanske inte behöver betala ur fickan.

För det andra betalar du ett årligt försäkringspremie för hypotekslån, som debiteras varje månad. Satsen kan fluktuera och din betalning kan variera. Säg att den nuvarande årliga premien är 0,80% för ett lån för mindre än $ 679,650 och en löptid på över 15 år. På den $ 240 000-hypotekslån skulle du sluta betala $ 1,920 per år, eller $ 160 per månad.

Tänk på att du kan överväga att refinansiera din inteckning för att bli av med FHA-lånet när du har tillräckligt med kapital i hemmet för att göra det.