Refinansiering Ditt Hypotek? Titta bortom att få Rock-Bottom Ränta

Du har bestämt att det är dags att refinansiera din inteckning till en lägre räntesats, och kanske är du agonizing över det som kallas låset. Priserna fluktuerar, så du måste bestämma om du ska begå kursen nu eller vänta, hoppas på en nedgång som sänker din månadsbetalning ännu mer.

Vår forskning, som delvis baserades på data från Lenda, en populär online-refinansieringsgivare, drog in i beslutet om huruvida man skulle låsa eller vänta. Här är vad du behöver veta.

Hur refinansiering och betygsätt låser arbete

Refinansieringsprocessen fungerar så här: Du fyller i en ansökan med en pantmäklare eller långivare, helst minst tre, för att jämföra priserna du kvalificerar för och lånekostnader. När du väl har godkänts har du vanligtvis möjlighet att låsa din ränta medan ditt lån går igenom försäkringsbrev.

Låsning garanterar att räntan för en viss period, även om räntorna stiger. Men om priserna faller efter att du har låst, får du inte en lägre skattesats. Låset håller vanligtvis en vecka till flera månader beroende på vilken låsperiod du väljer, men du vill se till att det är tillräckligt länge för att stänga på ditt lån innan låset löper ut. Vissa långivare tillåter låntagare att flyta en kurs istället för lås Med andra ord får du en lägre skattesats om priserna sjunker innan du stänger. Men det betyder också att du betalar en högre kurs om de tickar upp.

Tänk på att längre räntesatsperioder kostar dig när det gäller räntan på ditt lån, eftersom långivare försöker minimera sina potentiella förluster. Enligt hypoteksprogramleverantören Ellie Mae, i maj var den genomsnittliga tiden från ansökan till stängning 45 dagar. Hypotekräntorna citeras ofta i 15-dagars "windows" och med varje ytterligare 15-dagars låsperiod ökar långivarna räntan med 12 punkter, enligt Mortgage Reports. En grundpunkt motsvarar en hundradedel av en procentenhet.

En lektion här är det snarare än att oroa sig så mycket för att få en bottenränta, borde låntagare refinansiera med en räntespråktig långivare som kan stänga den snabbaste.

Se bortom rock-bottom rate

Om du inte lyckas låsa ditt refinansieringslån när räntorna är lägsta är skillnaden i potentiella besparingar vanligtvis minimal under korta perioder. Lenda analyserade data från Freddie Macs månatliga hypotekslånsundersökning, vilket visade att refi-räntorna inte förändrades betydligt från vecka till vecka mellan juli 2015 och maj 2016, så att konsumenter som missade den optimala räntan inte missade det mycket.

Under denna 43-veckorsperiod var den största veckovännsändringen för 30-åriga lån en minskning med 12 punkter och i några veckor var priserna desamma. I jämförelse med tvåveckorsperioder var den största förändringen en ökning med 22 punkter.

Låt oss säga att du saknar lägsta kursen med 12 punkter och du refinansierar ett 30-årigt bostadslån med en balans på 191.760 dollar, medianpriset för befintliga bostäder i USA i maj, enligt National Association of Realtors, minus en 20% nedbetalning. Du refinansierade på 3,8%, men en vecka senare sjunker kursen 12 punkter till 3,68%. Du skulle ha sparat $ 14 per månad från refinansiering till en räntesats 12 punkter lägre. Men kom ihåg att priserna kunde ha gått på andra sidan, och du skulle ha hamnat betala mer varje månad.

Vid sällsynta tillfällen räntes inte renten. När U.K.-väljare i juni godkände en utresa från Europeiska unionen föll hypotekslån i USA 26 punkter under de följande åtta arbetsdagarna. Om du hade låst i din refinansiering strax före omröstningen skulle du ha missat den nedgången. I ett sådant fall kan du försöka omförhandla för den lägre kursen med din långivare eller lämna upp din ansökan och börja om igen. Du skulle möta en annan hög med pappersarbete och troligen förlora din ansökningsavgift, men att fånga den kvartalen skulle spara dig cirka 28 dollar per månad baserat på vårt exempel ovan, ett inte obetydligt belopp.

Vissa personer som refinansierar väntar på att låsa av olika skäl. Kanske förutser de att priserna kommer att falla, eller kanske har de inte uppmärksammat låsklausulen i det pappersberg som de skrev under. Några 276 låntagare som refinansierade med Lenda över en 43-veckorsperiod väntade en median på tre dagar för att låsa sin ränta efter godkännande. Men 30% av dessa refinansier väntade åtminstone en vecka att låsa och 19% minst två veckor, även om de kunde ha låst nästan omedelbart.

Väntar på att låsa kan rulla tärningarna

Det är oklart varför vissa människor inte låser genast, när det inte finns något sätt att vara säker på vilken riktning priserna kommer att gå från dag till dag. USA har varit i en fallande taktmiljö sedan omkring 2010, och att tankegången kan vara till spel när konsumenterna väger låsbeslutet.

Att låsa en ränta garanterar att du betalar den utlovade kursen oavsett vad som händer på marknaden.

"För den som vill ha det rätt när du är nära dessa toppar, blir luften mycket tunn och du måste vara redo att ge upp allt du har jobbat för", säger Jim Sahnger, en hypotekslånsuppdragare med Schaffer Mortgage Inc. i Palm Beach Gardens, Florida. Att försöka ränta tid räcker helt enkelt tärningen, lägger han till.

"Om du låser kursen vet du vad du har", säger han."Det ögonblick du fattar beslutet att ansöka, är den sats som erbjuds på den tiden meningsfullt för dig."

Om du får en refi är den ideala för din personliga ekonomiska situation kan det vara klokt att agera när du ser en takt du vet att du har råd med än att vänta på att priserna sjunker. Flytande kursen ger dig chansen att sluta med en bättre ränta, men det innebär också att du riskerar att förlora pengar genom att fastna med en högre ränta. Det är särskilt riskabelt för låntagare som vill ta ut det största lånet de kan kvalificera sig för.

Refinansieringsräntorna i mitten av 2016 var de lägsta de har varit i decennier, så de kan inte gå mycket lägre. Detta minskar möjligheten att en vinst väntar ännu längre.

Är du osäker på om det är rätt tid att refinansiera ditt inteckning? Använd vår hemsida-refinansieringskalkylator för att se hur mycket du kan spara och om det är meningslöst för dig.

Metodik

För att beräkna kostnadsskillnaden på 12 och 26 punkter: Vi använde exemplet på ett 30-årigt lån med en balans på 191.760 dollar baserat på medianförsäljningspriserna för befintliga bostäder i USA i maj på 239.700 dollar, enligt National Association of Realtors. Vi subtraherade 20% för en förskottsbetalning. Vi beräknade månatliga betalningar till räntorna på 3,54%, 3,68% och 3,8%.

Emily Starbuck Crone är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.