Lånekalkylator: "Ska jag köpa poäng?"

Hur vi kom hit

Hur denna kalkylator fungerar

För att använda "Ska jag köpa poäng?" Lånekalkylator, skriv din information i dessa fält:

• Önskat lånebelopp
• Långfrist (år)
• Ränta utan poäng (i procent)

• Antal poäng (detta krävs för att leverera dina resultat)
• Ränta med poäng Detta visar vad din ränta skulle vara om du betalade poäng. I allmänhet sänker långivarna räntesatsen med en kvarts procentenhet för varje inköpt punkt, upp till en gräns. Men kanske en långivare har erbjudit dig en ränta som är annorlunda för att köpa det här antalet poäng. Om så är fallet, skriv in den kursen för att se till att dina resultat är korrekta.

Förstå dina resultat:

Breakeven period (år). Detta visar hur många år det tar innan du har betalat ut de poäng du köpte och när du börjar spara pengar från den lägre räntan.

Breakeven period (månader). Det här är detsamma som i föregående resultat, som visas på ett annat sätt: Antalet månader före din jämnpunkt.

Betalning krävs för att köpa poäng. Din kostnad för att köpa antalet poäng som anges ovan.

Månadslånsbetalning med poäng. Din nya, lägre månadsbetalning efter inköpspunkter.

Månadslånsbetalning utan poäng. Detta är din månadsbetalning om du inte köper poäng. Använd det här resultatet för att jämföra betalningarna med och utan poäng för att se hur köppunkter sänker din månadsbetalning.

Notera: Långivare är skyldiga att tillhandahålla ett slutgiltigt informationsformulär som visar alla avgifter du betalar tre arbetsdagar före den planerade stängningen av ditt lån. Se hur det ser ut.

Betalar köppunkterna?

"Ska jag köpa hypotekspoäng" bestämmer räknemaskinen om köppunkterna betalar sig genom att beräkna din jämnpunkt. Det är poängen när du har betalat kostnaden för att köpa poängen. Från och med då njuter du av besparingarna från din lägre ränta.

För att hitta break-even-punkten bestämmer räknemaskinen dina månadsbesparingar från köppunkter och delar upp det beloppet i den totala kostnaden för poängen. Till exempel:

På ett lån på $ 200 000 kommer inköp av en poäng till hypotekslånets ränta från 4,1% till 3,85%, vilket minskar den månatliga betalningen från $ 957 till $ 938 - en månadsbesparing på $ 19. Kostnaden: $ 2000. Kalkylatorn delar upp kostnaden med månadsbesparingsbeloppet för att hitta jämnpunkten.

$ 2,000 $ 19 = 105 månader (8,8 år)

Tillbaka till frågan: Är köppunkter värda det? Svaret beror på hur länge du ska hålla hypotekslån.

>> MER: Beräkna dina stängningskostnader

Köper inte hypotekslån en smart idé?

Som med mycket i livet beror svaret på detaljerna. Denna tumregel kan hjälpa till: Ju längre du håller inteckning, desto mer pengar sparar du genom att köpa poäng.

Köppunkter kan vara till hjälp om:

• Du köper ditt hem för alltid
• Du har tillräckligt med pengar för att göra en stor betalning och har fortfarande kvar till att sänka priset. Du förväntar dig att lånefinansieringen är tillräckligt lång så att du överstiger break-even-punkten i denna kalkylator

Men köppunkter kan vara en dålig sak om:

• Du säljer hemmet eller refinansierar innan du har slagit din jämnpunkt
• Du behöver pengarna du ska använda för att köpa poäng
• Du når break-even-punkten, men månadsbesparingarna är så små att det inte gör en meningsfull insats i din budget

Köpa hypotekslån 101

Vad är inteckningspoäng?

Det finns två typer av hypotekslån:

• Rabatt poäng. När du hör "poäng" betyder det vanligtvis "rabattpoäng" - de avgifter du betalar en långivare för att sänka ditt hemlåns ränta. Du kan köpa poäng antingen när du köper ett hem eller refinansierar ditt bostadslån. Det kallas ibland att "köpa ner" din skattesats. Att sänka räntan minskar storleken på dina månatliga betalningar.
• Rabatteringspoäng. En annan typ av poäng är "negativa poäng" eller "rabattpoäng". I det här scenariot läggs stängningskostnaderna på ditt lån till kostnaden för ditt lån i form av en högre ränta. Du kanske har hört talas om en inte-avslutande kostnader inteckning. Det här är det - du behöver inte pengar för att stänga. Men den högre kursen innebär en högre månadsbetalning. Avvägningen kan vara användbar om du inte har pengar för att stänga kostnaderna.

Vad kostar poäng?

En hypotekspoäng kostar normalt 1% av ditt lånsumma (till exempel $ 2000 på en $ 200.000-hypotekslån). Så, om du köper två poäng - till $ 4000 - måste du skriva en check för $ 4000 när din inteckning stängs. Den kontrollen är dessutom att betala stängningskostnader (som går från 3% till 6% av hypotekslånet, eller cirka 6 000 $ till 12 000 USD på ett hem 200 000 USD).

Är hypotekslån avdragsgilla?

Medan hypotekslånet fortfarande är avdragsgilla sätter skattelagstiftningen och sysselsättningslagen från 2017 ett höjt belopp på hur mycket räntor som kan dras av. Eftersom rabattpoäng är förutbetalda ränta kan de dras av som en del av ditt bostadslånsränta. Se detaljerna här.

Här är ett tips: När du handlar om lån, fråga varje långivare om två uppskattningar: en för din låneavslutningskostnad om du köper poäng, en annan för lånet utan poäng. Visa uppskattningarna till en skatteförberedare eller skattrevisor för att få reda på hur betalande poäng kan påverka dina skatter.