Strategier för att sänka dina stängningskostnader

Räkningen för stängningskostnader är den sista hindren mellan hemköpare och deras nya hem och det kan utgöra en överraskande bit pengar. Avslutningsavgifterna löper mellan 3% och 6% av hypotekslånet. det är ungefär $ 9 000 till $ 18 000 på ett hem på $ 300 000. (Använd den här kalkylatorn för stängningskostnader för att uppskatta avgifter vid ditt köp.)

Impulsen att bara betala och flytta in är förståelig, men du skulle inte köpa en bil eller en TV utan att undersöka priser på andra liknande produkter. Samma sak gäller här. Att skära dessa kostnader även lite kan hjälpa dig att köpa en ny spis eller utrusta barnkammaren.

Strategi nr 1: Fråga långivare för en "Låneskatt" -formulär

Dina stängningskostnader är tekniskt först specificerade i den tre-sidiga "Låneskatt" -formen som din långivare måste producera inom tre arbetsdagar efter att du ansökt om en inteckning. Det är ett litet känt faktum, men vissa långivare kommer att ge dig en formulär för uppskattning av lånet innan du ansöker om ett lån, även om det inte är nödvändigt. (Obs! Du kommer att få en slutgiltig "Bill", kallad "Avslutande Disclosure" -formulär, tre dagar före stängning.)

Låneskattningen låter dig jämföra affären mellan företagens totala kostnader och gräva dig även i specifika avgifter när du väl valt en långivare.

Du behöver den juridiskt bindande låneuppskattningen för att jämföra kostnader, inte "stängningskostnadsbladet" eller en "avgiftsspecialisering" som vissa långivare erbjuder, säger Erik Martin, VD för Total Mortgage, ett nationellt bolåneföretag baserat i Milford, Connecticut.

Strategi nr 2: Vet var besparingarna är

I botten på första sidan av formuläret Loan Estimate visas de totala stängningskostnaderna och de pengar som behövs för att stänga lånet. Hjärtat i dina besparingar är avsnitt C, sidan 2: "Tjänster du kan handla för." Dessa avgifter inkluderar:

• Skadedjur inspektion
• Undersökning
• Titel sökning, som undersöker en egendom historia för restriktioner eller avgifter
• Titelförsäkringsbinder, som täcker köparen och säljaren under överföringsprocessen
• Långivarens titelpolitik, som skyddar en långivare vid problem med titeln
• Avvecklingsagent, även kallat escrow agent eller stängningsagent, som representerar köparen och övervakar stängning och laglig överföring av titel

Av dessa avgifter står du för att spara mest på de mest prissatta tjänsterna: titelförsäkring och avvecklingstjänster, som ofta kombineras. Jämförelseshopping hos skadegörare eller inspektörer kan inte avslöja stora prisskillnader, men det gör inte ont för att fråga.

Strategi nr 3: Tryck tillbaka på långivarens avgifter

En långivare kan debitera en fast avgift som bryts i tjänster som försäkringsavtal och ursprung, medan andra tar ut för varje separat. Det är okej. Martin säger dock att "när du börjar se mer än en, definitivt två, tre, fyra eller fem linjer av specificerade avgifter till ett bolag, är de nickel-och-dimmerande du." Det är sant för räkningar för eventuell stängning tjänst, tillägger han.

Och se upp för avgifter med vaga namn, till exempel en "finansieringsavgift" eller "leveransavgift". Om du ser dessa avgifter, fråga din långivare om dem. Det kan ta bort vissa avgifter, eller du kan behöva leta efter en annan långivare som inte tar ut så många.

Strategi nr 4: jämförelsebutik för titel- och avvecklingstjänster

Om du ska handla för titel- och avvecklingsleverantörer flyttar du snabbt. Dessa företag behöver tid för forskning och förberedelse av dokument.

De företag som din långivare rekommenderar kan vara bra erbjudanden. Kanske har din långivare förhandlat fram en volymrabatt eller vet att ett visst företags service är enastående, säger Martin. Men gör din egen online-forskning och fråga vänner och familj för remisser.

Du kan generera konkurrerande citat på online marknadsplatser. På Austin, Texas-baserade TitleClose.com, till exempel, betalar företagen en årlig avgift på 325 dollar som ska listas. Inköpare anger information om deras egendom och inteckning, inklusive adress, pris, egendomstyp, slutdatum, om det finns en inteckning och i så fall hur mycket.

Söka i en stad ger cirka 25 till 40 specificerade citat; söker en mindre stad ger ungefär ett dussin, säger Cara Ogrodowski, TitleClose vice president. Du kan rangordna dina citat efter pris, distans eller kundbetyg och lära dig genomsnittliga avgifter i ditt samhälle för ditt lånebelopp, bland annat.

Hur mycket kan du spara här? Möjligen hundratals dollar, säger Ogrodowski. Tänk på att eventuella besparingar varierar beroende på plats, eftersom varje stats försäkringsbestämmelser påverkar priserna olika.

Tips för shopping för titel och avvecklingsföretag:

• Får inte bli förtjust i detaljer. En avvecklingstjänst kommer att lista vissa objekt som köparens kostnader. en annan som säljarens kostnader. Ignorera det, säger Steven Palmer, VD för Entitle Direct Group, ett Connecticut-baserat försäkrings- och avvecklingsbolag som verkar i 40 stater via EnTitle Insurance Company. Jämför bara totala priser, kontrollera att varje offert innehåller identiska tjänster, säger Palmer.
• Låga avgifter är inte allt. Tjänsten räknas också för mycket, så överväga kundernas rekommendationer.

Strategi nr 5: Be säljaren att bidra

Beroende på marknaden och hemmet kan en säljare bidra med pengar mot dina stängningskostnader.Inlagor är dock låga på många ställen idag, och köpare konkurrerar aggressivt, så säljare gör inte många medgivanden.

Strategi nr 6: Tänk på en "icke-stängande kostnader" inteckning

En icke-avslutande kostnaden inteckning kan vara till hjälp om du har korta pengar. Men de stängningskostnader som du inte betalar förskott kommer att vikas in i lånet, vilket ökar dina månatliga hypotekslån.

Strategi nr 7: Skriv ut lånepapper nära slutet av månaden

Minska ditt kontantutlägg vid stängning för förbetald eller "per diem" ränta för perioden mellan ditt låneavtal och början på den nya månaden. Hur mycket kan du spara? Ta reda på: Multiplicera ditt lånebelopp med din ränta - till exempel 4% =.04 - för att hitta din årliga räntekostnad. Att dela upp det med 365 ger den dagliga ränteavgiften. Nu multiplicera den siffran vid de dagar kvar i månaden för att se besparingarna.

Strategi nr 8: fråga din bank om rabatter och rabatter

Vissa banker erbjuder befintliga kunder incitament till sina inteckningar. Två exempel: Wells Fargo's My Mortgage Gifts-program rabatter berättigade låntagare $ 500 på ett hem köp eller $ 300 för en refinansiering. Förmånsberättigade belöningar från medlemmarna i USA kan spara mellan 200 och 600 kronor på ursprungsavgiften.

Ditt nästa jobb: Bryt ut Champagne. Du har gjort din due diligence, du har handlat runt, och med det du har sparat på stängande kostnader, har du råd med det.

Läs mer om stängningskostnader från Investmentmatome

• Lånekostnader, förklaras
• Beräkna dina stängningskostnader
• Nej-avslutande-refinansiering: Är det rätt för dig?