Hur Trump Presidency kommer att påverka bostäder 2017

Donald Trump, fastighets tycoon, kommer att vara vår nationens 45: e president. Det är goda nyheter för bostadsbranschen, eller hur? Tja, det är mycket att tänka på. Så här kan Trump-presidiet få konsekvenser för bostäder och bostadsrätter i 2017.

En "ansvarsfullt aggressiv" marknadsplats

Ett enhetligt samtal för mindre statlig reglering kommer från Trump lägret samt republikaner i kongressen. På avreglering radar: Consumer Financial Protection Bureau och andra delar av Dodd-Frank, Wall Street reformlagen som president Obama undertecknade lag i 2010.

"Sedan valet har det diskuterats hur förväntade förändringar under en Trump-administration sannolikt kommer att minska [CFPB], särskilt på verkställighetsområdet," säger Rob Chrisman, seniorrådgivare för Stratmor Group, en hypotekslånsindustri rådgivning. "Dodd-Frank kommer inte att elimineras. Det kommer att bli raffinerat - vilket är en bra sak."

Jeff Taylor hanterar partner för Digital Risk, ett bolagslån. Han säger också att trimma Dodd-Frank skulle vara en bra sak för potentiella husägare.

"Om Dodd-Frank är strömlinjeformat tror jag att du kan få banker att vara mer aggressiva på marknaden, vad gäller att göra inteckningar", säger han. "Och jag tror att det kommer att öppna mer produkt för första gången homebuyers … under de närmaste åren."

Jämför Mortgage Rates

Taylor säger att mindre stränga regler om långivare kan sänka kostnaderna för överensstämmelse och låta fler små gemenskapsbanker konkurrera med stora banker, "öka bankvinsterna - alla kommer sannolikt att öka kredittillgången."

Men kritiker som Noah Smith, tidigare biträdande finansassistent vid Stony Brook University, oroar sig för att avreglering kommer att ringa upp bankrisken, och kanske ännu viktigare, sätta skattebetalarna tillbaka på kroken för att skydda de dåliga skådespelarna. Precis som under bostadskrisen för 10 år sedan, skulle det vara en annan "ras till botten", skrev Smith i en Bloomberg-analys.

Men en minskning av federala bestämmelser kommer inte att förändra bostadsindustrin, säger Chrisman. "Trump kan betyda mindre federal verkställighet, men staterna kommer att förbli aggressiva. Politikerna i Kalifornien, Illinois och New York, främst demokratiska stater, har redan nämnt en intensiv regulatorisk atmosfär, säger han.

Att få Fannie och Freddie "utan statligt ägande"

En annan sak på den republikanska agendan är att minska statens fotavtryck i hypotekslån. Det betyder att flytta Fannie Mae och Freddie Mac till den privata sektorn.

De två statligt sponsrade företagen återkrävde en majoritet av inteckningar och blev bailed ut med skattebetalare dollar under bostadskraschen. Fannie och Freddie köper bostadslån från långivare och sedan packar och säljer dessa lån i stora buntband.

Kvartalsvinsterna som Fannie och Freddie tjänar tränas nu till US Treasury, som har betalats tillbaka 60 miljarder dollar mer än det som lämnades i bailout-finansiering till företagen. Investerare i Fannie och Freddie vill se att pengarna går tillbaka till den privata sektorn.

I november berättade Trumps finansminister, Steven Mnuchin, Fox Business Network, "Vi måste få Fannie och Freddie ut ur regeringens ägande."

"Jag tror att det finns modeller som kan fungera", säger Taylor om Fannie och Freddie privatisering. "Vad jag inte tror att du kan se är en modell där USA: s regering inte står 100% uttryckligen bakom de obligationer som Fannie och Freddie utfärdar."

Han säger att borttagandet av den federala garantin skulle minska den globala efterfrågan på de hypotekslån som de två kvasi-myndigheterna utfärdar. Dessa obligationer är avgörande för att frigöra kapital för långivare för att göra fler lån.

Homebuilders och en Trump ekonomi

Brist på kvalificerad arbetskraft har varit en av de största begränsningarna för bostadsbranschen de senaste åren, och Taylor oroar sig för att Trump-administrationen inte kan hjälpa till i det avseendet.

"Herr. Trumps plan att spendera pengar på infrastrukturprojekt runt om i landet kan leda till att fler arbetare tar dessa jobb och lämnar homebuilders korthänt, säger Taylor. "Hans invandringssituation är också sannolikt att hålla invandrare ute ur landet och ut ur arbetskraften - ett slag mot homebuilders som är beroende av invandrare för många byggnadsjobb."

Arbetsbrist bidrar också till stigande löner för byggnadsarbetare, som i sin tur håller nya bostadspriser höga, tillägger han.

Men Robert Dietz, chefekonom för National Association of Home Builders, säger att han förväntar sig att Trump-administrationen ska vidta åtgärder på vissa arbetsregler som kan gynna hembygdsindustrin. Det kommer nästan säkert att inkludera Obama-övertidstiden "som skulle ha påverkat en hel del bygghanteringsansvariga", säger Dietz.

Denna regel, blockerad av en federal domare den 22 november, syftade till att fördubbla den maximala inkomst som en arbetstagare kunde tjäna och fortfarande vara berättigad till obligatorisk övertidslön. Den nya gränsen på 47 500 dollar skulle ha gett 4,2 miljoner fler amerikaner möjlighet att tjäna övertid, enligt Obama-administrationen.

Dietz söker också en Trump-administration för att minska byggkostnaderna."Precis under 25% av kostnaden för ett nybyggt hem beror på regelbördan", säger han. "Jag tycker det är rimligt att den nya administrationen kan ta upp många av dem."

Hur Trump kan påverka bostadspriserna

Hypotekserna har stigit sedan Trump vann valet. Det är en del av ett bra nyheter / dåligt nyhetsscenario.

"Man kan hävda att Trump-segern har drivit upp räntorna på grund av rädslan för framtida inflation, med tanke på sina skatte- och infrastrukturbyggnadsförslag, säger Chrisman. "Denna ökning av skattesatserna påverkar säkert hemägare för första gången köpare. Ökande räntor signalerar dock ofta en förstärkt ekonomi, och om så är fallet kommer fler nybörjare att kvalificera sig."

" MER: Beräkna din månatliga hypotekslån

Taylor säger också att bostadsförmåga kan leda men erbjuder en annan faktor i ekvationen. "På den positiva sidan kan [högre hypotekslåner] också sänka prishöjningen, vilket skulle hjälpa köpare. Bostadsmarknaden har saknat första gången köpare och flyttköpare. Långsammare prisuppskattning skulle kunna gynna flyttande köpare som har återvunnit värde i sitt hem och vill flytta upp innan priserna stiger igen, säger han.

"Jag säger till dig om jag vill köpa ett hus för första gången eller sälja mitt hus och flytta till ett annat hus, ser jag verkligen på det här nästa året som förmodligen ett rörligt år eftersom priserna fortfarande ligger i 4s är väldigt mycket attraktiva, "tillägger Taylor.

Kommer Trump att eliminera ränteavdraget?

Och då är det den heligaste koen av allt: hypotekslånets avdrag. Det nämns ofta som en viktig faktor i konversationen "köp eller hyra?".

Trumpadministrationen och republikanerna har övertygat idén om att sätta ett lock på det tillåtna beloppet som du kan dra av från din skatträkning.

Saken är en analys från skatteinstitutet för Urban Institute och Brookings Institution säger att endast cirka en femtedel av hushållen faktiskt använder avdraget. Och av de som gör det är de flesta långt över medelklass skattebetalare.

"Skattepolitiska centret konstaterar att Trumps lock i 2017 endast skulle påverka cirka 160 000 singlar, en liten del av de 89 miljoner enskilda skattebetalarna och cirka 230 000 par av 59 miljoner gemensamma filers", säger Howard Gleckman, senior med skattepolitiken Center, skriver på Forbes.com. "Den stora majoriteten av de skattebetalare som skulle möta locket är höginkomst."

Bostadsrätter under ett Trump-presidium

Chrisman letar efter liten förändring av bostadsräntan under de närmaste åren. Ur ett procentvis perspektiv nådde hushållsföretaget i USA sin topp under presidentens president-president Clinton / Bush, säger han. Men det är då bankerna avslappnade garantier för försäkringsgarantier i en sådan utsträckning att "människor som inte borde ha köpt hus var".

Bostadsolyckan förändrade allt. Underwriting, lånedokumentation och bedömningskrav har stärkts sedan dess. "Marginallånare lånar inte pengar, och investerare känner sig säkrare när de investerar i värdepapperslån," säger Chrisman.

Han säger att USAs behov av bostäder är lika stort som någonsin och att Trumps politik inte kommer att röra ratten på bostadsräntor på ett eller annat sätt.

"Intern befolkningstillväxt har inte upphört eller har invandring. Inte heller önskar en ny generation att ha ett hem för sina barn, säger han. "Jag tror att från det vi vet hittills kommer Trump-ordförandeskapet få liten eller ingen direkt inverkan på hyresräntorna."

En positiv utsikt för det nya året

Sammantaget är de experter vi pratade med optimistiska kring 2017. Långivare använder bättre teknik för att effektivisera hypoteksprocessen och bostadsmarknaden är "hälsosam" och "robust" i sina ord.

"Byggare är upphetsade, säger Dietz. Han säger att minskningar av lagstadgade kostnader kan hjälpa homebuilders att erbjuda bostäder till det snävare segmentet på marknaden, på grundnivå köparen.

"Om vi ​​får en administration som tittar på olika typer av regleringsregler - där de har blivit alltför stora eller för dyra - det kommer säkert att vara en hjälp [till] utbudssidan av marknaden. Och jag tycker att det är goda nyheter, inte bara för byggare, men det är goda nyheter för hyresgäster och potentiella hemmakontor eftersom att lägga till utbudet är sättet att hantera bostadspriserna. " Mer från Investmentmatome Beräkna din hypotekslån Jämför hypotekslån Hur mycket hem har du råd med?

Hal Bundrick är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.