3 sätt föräldrar kan hjälpa till att odla barn äga ett hem

När ansvariga första gången hemköpare behöver hjälp att köpa ett hem, kan familjen banken låna ibland en hand.

Yngre hemköpare möter ett berg av hinder, inklusive stigande hyrespriser och räntor, för få bostäder till salu och obetalda högskolor. Studentskulden är en stor källa till problem. När National Association of Realtors undersökte de senaste hemköpare som hade problem att spara upp betalning, skyllde 53% av dem i den yngsta gruppen (37 och yngre) skuldsättning för studentlån för deras svårigheter.

Familjer verkar vara pitching in för att hjälpa, enligt resultaten av den enkäten i 2018 NAR Home Buyer och Säljaren Generational Trends Report. Bland hemköpare som betalat ut betalade 23% av de 37 och yngre en gåva och 6% ett lån från familj eller vänner - den högsta andelen för någon typ av hjälp bland alla åldersgrupper.

Familjhjälp som detta fungerar bäst när barnen kvalificerar sig till ett inteckning på egen hand och föräldrar gör inköpet billigare med till exempel en större betalning eller en lägre ränta, säger Jeremy Heckman, en certifierad finansiell planerare med ackrediterade investerares rikedom Förvaltning i Edina, Minnesota.

Först reglerar jorden

För att skapa ett affärsmässigt avstånd för dessa transaktioner, föreslår Heckman att föräldrar:

• Överväg att ge hjälp till all närmaste familj
• Överväg att behandla alla syskon lika
• Använd kontrakt
• Dokumentgåvor

Formella avtal erbjuder viktiga fördelar, säger San Francisco fastighetsmäklare Andy Sirkin. De definierar skyldigheter och minimerar missförstånd. Och om föräldra långivare dör eller blir oförmögna, kan alla deras arvingar se transaktionen och dess historia.

Sätt att hjälpa

Här är tre sätt föräldrar kan hjälpa till att göra det billigare för nya hemköpare att köpa ett hem:

1. Ge pengar

En gåva av pengar är ofta bäst, säger Heckman. Föräldrar kan skriva en check för vilket belopp de väljer. Det är det - inget avtal eller löpande åtaganden. Eller de kan betala hela eller en del av en kostnad som inteckningskostnader. Att tillhandahålla betalningsstöd kan hjälpa nya låntagare att undvika att betala för privatpantförsäkring, vilket hjälper till att hålla sina månatliga betalningar låga.

Hur det fungerar

Strikta regler dikterar hur pengar gåvor används i ett hem inköp, och de varierar beroende på hypotekslån, långivare och långivare, säger Mark Case, senior vice president i SunTrust Mortgage.

Långivare gillar att se pengar gåvor - lätt spårbara kontroller, banköverföringar eller banköverföringar - på låntagarens bankkonto tre eller fyra månader innan du ansöker om inteckning, säger Case. Givare och mottagare kan behöva skriva under bokstäver som bekräftar att pengarna inte är ett lån.

När det gäller skatter kan vem som helst ge någon annan en gåva upp till $ 15 000 i värde (pengar eller t.ex. aktier) år 2018 utan att lämna in IRS-formulär 709 för gåva-avkastning. Så en förälder med två barn kan ge var och en av dem - och även barnens samarbetspartners - upp till $ 15 000 i år utan att behöva fylla i formulär 709. En skattesekreterare kan bekräfta hur reglerna gäller för enskildas specifika omständigheter.

2. Finansiera hypotekslånet

Föräldrar med kontanter att investera kan bli hypotekslån, som erbjuder extra lätta villkor, som ingen stängningskostnader eller ingen betalning. Heckman säger att de kan debitera en högre ränta på sina pengar än det tjänar på ett spar- eller penningmarknads konto och erbjuder fortfarande barn en lägre hypotekslån än vad som är lägre än marknadens.

"Jag sa," Det kan vara en win-win för oss båda ", säger Jay Weil, en advokat i Wayne, New Jersey. Han och hans fru Judy har finansierat två inteckningar för deras son Matt och Matts fru Allison.

Jay och Judy finansierade fullt ut det yngre parets första hem, ett Columbia, Maryland, radhus. De bestämde sig för att använda en tjänst som underlättar familjelån. De arbetade med National Family Mortgage, som debiterar engångsinställningsavgifter på 725-2100 dollar beroende på lånets storlek och ger alla nödvändiga blanketter och dokument för att möta statliga, lokala och IRS-krav, leder familjer genom avvecklings- och arkiveringsprocessen och förbinder låntagare med lånetjänstemän.

Sedan i 2017 lånade Weils barnen pengar igen, för ett hus på 579 900 dollar i Laurel, Maryland. Matt och Allison fick två lån. En var en primär inteckning från SunTrust Mortgage för $ 259,900, vid 3,875%. Hans föräldrar gav en andra inteckning för $ 260.000 på 1,98%. De brukade tjäna pengar från försäljningen av deras första hem för att göra en förskottsbetalning.

Familj långivare måste debitera minst gällande Federal Rate, den lägsta ränta som krävs för att behålla assistansen från att betraktas som en gåva.

3. Lån med lån

Även om risker för föräldrar, är medfinansiering ett annat alternativ. Hyresintäkter med medfinansierare var nästan en fjärdedel av alla nyinköpslån under tredje kvartalet 2017, enligt ATTOM Data Solutions, ett fastighetsdatabolag.

Medfinansiering hjälper låntagare att övervinna en begränsad kredithistoria eller en alltför hög skuldsättningsgrad, säger Case, of SunTrust Mortgage.

Hur det fungerar

Föräldrar ansöker om inteckning också. De måste uppfylla långivarens kreditbehov och skriva lånepapper med sina barn vid stängning.

Förutom själva hypotekslånet kan ett separat familjekontrakt definiera förväntningar och detaljer som vem som får så mycket eget kapital när hemmet säljer och vad som händer om problem uppstår, säger Sirkin, fastighetsmäklare.

För föräldrar som är intresserade av att vara medlåntagare finns det några saker att tänka på:

• Inte alla lån tillåter medlåntagare, så det är bra att bekräfta möjligheten när du handlar för inteckningar
• Vissa långivare kan kalla detta steg med undertecknande, vilket kan ha olika parametrar, men resultatet är detsamma: Föräldrar och barn är lika ansvariga för lånet och eventuella missade hypotekslån
• Föräldrars kredit kan påverkas, vilket gör det svårt att finansiera ett annat stort köp senare, även om barn gör betalningar i tid

Med alla headwinds inför första gången hemköpare, familjehjälp gör ibland hela skillnaden.

Denna artikel skrevs av Investmentmatome och publicerades ursprungligen av The Associated Press.