CFPB tar på inteckningar

Sedan Consumer Financial Protection Bureau undertecknades i juli 2010 som en del av Dodd-Frank Wall Street Reform och Consumer Protection Act, har den lanserat en korståg för att förbättra hypotekslånsprocedurer och hantera konsumenters klagomål. Ett av de allra första initiativen, "Know Before You Owe," försökte kombinera två federalt obligatoriska upplysningar om hypotekslån i ett enkelt, enkelt dokument med kostnader och risker markerade vilket gör det lätt för konsumenterna att jämföra butik.

Med 8 miljoner amerikaner som står inför avskärmning sedan bostadsbubblan sprängde i slutet av 2006 är hypotekslåda höga på CFPB: s lista över prioriteringar och det har börjat en omfattande översyn av hypotekslånssystemet. Faktum är att CFPB har börjat så många hypotekslösningar, det är rättvist svårt att hålla dem alla raka.

Lycklig för dig, nördarna är här för att förklara exakt vad CFPB har haft på senare tid, och vad som kan betyda för hypotekslagstiftning och lagstiftning i framtiden. Läs vidare för att lära dig mer om de fyra huvudsakliga låneprojekt som CFPB har arbetat med på senare tid.

1. Att sätta tillbaka tjänsten i hypotekslån

Det grundläggande: I april tillkännagav CFPB sina planer på att reformera hypotekslån genom att ta itu med två av husägarnas stora klagomål: Dyra fel och "runda" som många har upplevt när de försökte undvika avskärmning. Hypotekstjänstemän, som samlar in betalningar från låntagaren på uppdrag av lånets ägare, är vanligtvis ansvariga för kundservice, spärrkonton, samlingar, lånemodifikationer och avskärmning. Men eftersom de flesta låntagare inte väljer sina hypotekslån, och eftersom lånets ägare inte är den ursprungliga långivaren, har tjänstemän anklagats för okänslighet för konsumenternas behov. Redan före finanskrisen klagade vissa konsumenter om tjänstemänens dåliga praxis och rörig, oorganiserad rekordhållning. CFPB säger att det syftar till att lösa många av dessa problem med några nya regler. Specifikt omfattar de aktuella reglerna:

• Tydliga månatliga hypotekslån
• Varning före räntejusteringar
• Alternativ för att undvika kostsamma "Force-placed" försäkring (riskförsäkring köpt av servicetjänsten för att skydda fastigheten)
• Tidig information och alternativ för att undvika avskärmning
• Betalningar omedelbart krediteras
• Rekorden hålls aktuella och tillgängliga
• Fel korrigerades snabbt
• Direkt och fortlöpande tillgång till skyddsgrupp för avskärmning av servicer

Kontroversen: Vissa konsumentförespråkare har kritiserat GFPB: s föreslagna reformer, och insisterar på att de inte är tuffa. "Det finns en gräns för vad CFPB kan göra om det inte fattar fasta regler", säger Diane Thompson, en advokat vid National Consumer Law Center, som har skrivit mycket om hypotekslånsproblem. Hon kallade CFPB: s förslag "besvikelse", särskilt regeln om kraftplacerad hemförsäkring, som ofta påläggs med liten eller ingen uppsägning och kan skicka husägare till default eller avskärmning.

Kraftplacerad försäkring är ett verkligt problem. Det är extremt dyrt och det är svårt att ta bort tidigt, även när konsumenten visar att han har rätt försäkringspolicy. Amerikanska banken fann att banken införde politik skulle kunna kosta 10 gånger de normala marknadsräntorna, och att många av de största finansinstituten äger kraftförsäkringssubventioner. Så vissa tror att CFPB: s förslag inte klarar av att ta itu med den höga kostnaden för de kraftpensionsförsäkringar eller den intressekonflikt som uppstår när en bank träffar sig för att köpa en dyr försäkring.

Enligt CFPB: s föreslagna regel skulle banker och låntjänstemän ge husägare två chanser att bevisa att de har försäkring innan de skulle tillgripa tvångsförsäkring. Servicer skulle också vara skyldiga att ge hemmedömet en god tro uppskattning av hur mycket den kraftplacerade försäkringspolicyn skulle kosta. Men Thompson hävdar att förslaget inte går nästan tillräckligt långt och "verkar helt otillräckligt för att ta itu med återbetalning eller vinstdelning med affiliates eller andra."

2. Att göra säkra hypotekslån kan ersättas

Det grundläggande: CFPB: s föreslagna förmåga att betala tillbaka och kvalificerade inteckning (QM) regler skulle höja baren på låntagare som försöker bevisa att de kan betala tillbaka sina lån, så att de bedrägliga, förvillade "lögnarlånen" som bidrog till finanskrisen 2008 kan vara undvikas i framtiden. Förmågan att återbetala lagstiftningen kräver långivare att göra en rimlig bedömning av god tro på låntagarens förmåga att betala tillbaka lånet och QM-regeln definierar "kvalificerade inteckningar" som är strukturellt säkrare och skulle överensstämma med standarder som gör det rimligt att förvänta sig att låntagaren skulle kunna betala tillbaka lånet.

Reglerna, som föreslogs förra året i maj, gav upphov till cirka 1800 kommentarer innan återkopplingsperioden slutade. CFPB meddelade nyligen att det återigen accepterar kommentarer för att samla ytterligare uppgifter om lån och rättegångskostnader för långivare, men det krävs enligt federal lag att ha slutfört regeln senast i januari 2013. Den fortsätter att acceptera kommentarer fram till den 9 juli 2012.

Kontroversen: Medan förespråkare tror att reglerna kommer att se till att långivare kommer att göra säkrare lån är kritiker oroade över att de också kommer att göra långivare mer försiktiga och därigenom hindra ansvariga låntagare från att erhålla hypotekslån. Bank- och konsumentgrupper har också varit oroliga för de snäva begränsningar som QM-regeln skulle innebära för låntagare, vilket möjligen skulle kunna ge en standard baserad på låntagarnas inkomster för att bestämma hur mycket låntagare kunde ta ut utan hänsyn till regionala bostadsprisvariationer. Båda grupperna har kraftigt lobbied CFPB för att ändra förslaget och göra det mindre begränsande.

Samtidigt skickade National Association of Federal Credit Unions (NAFCU) ett brev till CFPB för att definiera en kvalificerad inteckning som en säker hamn mot tvister, vilket skulle vara "det enda sättet att säkerställa att det största antalet låntagare som möjligt kan njuta av säkraste och mest prisvärda alternativ för hållbar kredit tillgänglig via QM."

Och flera branschgrupper, däribland American Bankers Association, Independent Bank of America, Mortgage Bankers Association och National Association of Realtors, bad CFPB att vara värd för en panel för att diskutera hur de nya hypotekslånen skulle påverka småföretag, vilket de sa att de skulle överensstämma med bästa praxis från regelverket.

Så mycket drama! Det kommer förmodligen att dö ner snart, eftersom alla kommentarer måste vara i och med den 9 juli. Därefter kan CFPB få sprickor på att utarbeta färdiglagd lagstiftning före januari.

3.

Det grundläggande: CFPB arbetar också med att uppdatera reglerna för utbetalning av lånetillskott som utfärdats av Federal Reserve Board förra året.

Låntagare kan betala poäng, uttryckt i procent av ett lånebelopp, mot en lägre ränta. (Till exempel kan en låntagare betala 1 poäng eller $ 1000 på ett lån på 100 000 dollar och få en sats på 3,5 procent i stället för 4 procent.) De nya reglerna kräver att långivare faktiskt sänker räntan om poängen betalas, samt erbjuda ett no-point lån så låntagare kan jämföra andra erbjudanden. CFPB skulle också förbjuda ursprungsavgifter, som kallas "ursprungspunkter", som varierar med storleken på lånet och är för lätt förvirrade med rabattpunkter.

CFPB sade att det fortfarande överväger att bevilja ett undantag till provision och avgifter, vilket skulle göra det möjligt för konsumenterna att betala vissa förskottspoäng och avgifter i detaljhandelstransaktioner och grossistlånstransaktioner när borgenären kompenserar en låneansvarig (LO), så länge som ursprungsavgifterna varierar inte med storleken på lånet.

Kontroversen: Under ett dagslångt möte i maj satt representanter från CFPB och National Association of Mortgage Brokers (NAMB) för att diskutera LO-ersättning. CFPB varnade för att det måste göra ändringar i nuvarande ersättningsplaner senast i januari 2013, eller det skulle inte vara några avgifter som är tillåtna för hypotekslåns ursprung - enligt Dodd-Frank Act.

"När [CFPB] frågades om de gjorde studier om LO [lån origination] comp, sa de att alla studierna hade predikat LO comp", säger Valerie Saunders från RE Financial Services. "Varför gör de det nu? Eftersom vi har en kryssande tids bomb. Någonting måste hända senast 21 januari 2013 eller möjligheten att debitera poäng, avgifter och rabattpoäng kommer att gå iväg."

CFPB har sagt att det samlar information om frågan och kommer att lyssna på hypotekslåns återkoppling. Men inteckningspersonal fortsätter att skryta om sin auktoritet. Ett nytt meddelande från advokatbyrån K & L Gates skisserade LO-kompensationssituationen och varnade för att CFPB: s förändringar kan "skapa seismiska chocker" i branschen.

"Även om CFPB ser ut att vara villig att försöka undvika en" väsentlig omstrukturering "av hypotekslåns prissättning, är dess föreslagna begränsningar av rabattpunkter och ursprungsavgifter i kreditorbetalda transaktioner som beskrivits ovan fortfarande allvarliga och skulle om de antas skapa egna osäkerheter - inklusive om konsumenterna kan välja hur man betalar för sina hypotekslån ", skrev K & L Gates Kris Kully.

4. Kombinera TILA / RESPA-dokumenten (eller orsakar en hel del överdrivna former)

Det grundläggande: Konsolidering av två viktiga federala hypotekslåns upplysningar, den tvåsidiga sanningen i utlåningslagen (TILA) och tresidan om offentliggörande av fastighetsförlikningsförfaranden (även kallad HUD-1 Settlement Statement) var den första delen av CFPB: s " Know Before You Owe "-kampanjen. I januari testade GFPB två olika prototyper för den nyligen konsoliderade avslöjande formuläret, som var smeknamnet Butternut och Hemlock. Båda var utformade för att tydligt och enkelt ange villkoren för det köpta lånet, kostnaden för tjänster som behövs för att stänga lånet och eventuella villkor och krav, vilket gör det lättare för konsumenterna att hitta och förstå den hypoteksl information som de behöver.

Kontroversen: TILA- och RESPA-upplysningarna beskriver två relaterade, men olika steg i hypoteksprocessen: hypotekslån och heminköp. NAFCU: s VD och koncernchef, Fred Becker, har påpekat att den konsoliderade blanketten skulle kräva att kreditföreningar fyller i RESPA-delen av dokumentet, vilket skulle utgöra utmaningar.

"De flesta kreditförbund har inte den befintliga kompetensen på personal att utföra denna uppgift", sa han. "Med tanke på komplexiteten och de juridiska skulderna är detta inte den typ av jobb som en befintlig anställd kan bli lätt utbildad till."

Becker tillade att NAFCU också var oroad över de motstridiga mandat som innehar långivare till strängare normer samtidigt som låntagarna kunde ge mindre information uppe på framsidan. "NAFCU frågar om det är klokt eller rättvist för CFPB att hålla långivare till ännu stramare standarder (när det gäller leverantörer av tredje part, inte mindre) samtidigt som informationen och tiden som långivaren måste utföra noggrann noggrannhet minska och granska Ansökan."

Den gemensamma fiskeripolitiken ser ut som om det är meningen att den har mottagit, och den har sagt att den syftar till att släppa ett förslagsförslag senast den 21 juli.

Första steget mot bättre konsumentskydd för inteckningar

Dessa fyra initiativ illustrerar hur CFPB: s hundratals har börjat att översyna hypoteksprocessen, även i motsats till motstånd. I framtiden kan vi förvänta oss att se mer föreslagna regler för hypotekslånsindustrin, och till och med vissa slutliga lagstiftningar i januari 2013 - men inte utan kraftig lobbying och protestera varje steg i vägen från konsumentföreträdare, banker och hypotekslånsrepresentanter. Det är en process som innebär mycket att lyssna, revidera och föreslå, men här hoppas att det också kommer att finnas några riktiga steg framåt med nya policyer som börjar nästa år.