Få ett säkrare lån genom att använda dessa efterkrigstips

Hypotek är säkrare nu än för 10 år sedan. Det är den viktigaste effekten finanskrisen 2008-09 har haft på hypoteksmarknaden.

Följande lånstyper var populära under bostadsboomen i början av mitten av 2000-talet men är nu inte tillgängliga för de flesta låntagare:

• Lågdoc-lån lånade låntagare att få lån utan att dokumentera inkomster och tillgångar.
• Räntebärande inteckningar möjliggjorde låntagare att köpa hus som de annars inte hade råd med en initialt månatlig betalning. Men lånen var den ekonomiska ekvivalenten av tidsbomber: Den räntefria perioden löpte ut efter några år, och då borde låntagare betala huvudstolar, katapulting månatliga betalningar förbi många ägares betalningsförmåga.
• Subprime-hypotekslån - bostadslån för låntagare med dålig kredit - zoomade i popularitet, från 8% av inteckningarna 2003 till 20% 2005 och 2006.

Du behöver inte vara en expert för att se hur många av dessa lån skulle kunna bli dåliga. Men på något sätt blev investerare förvånade när stort antal låntagare slutade betala sina inteckningar. I september 2008 var 5,3% av hypotekslagen brutna, vilket innebär att 1 av 19 låntagare var minst 30 dagar bakom betalningarna. Under första kvartalet 2010 ökade delinquensgraden till 11,54%, vilket betyder att 1 till 9 låntagare var sena på sina husbetalningar.

Millioner av de brottsliga låntagarna förlorade sina hem. Från 2007 till 2016 slutfördes nästan 7,8 miljoner förskärningar, enligt CoreLogic. Hushållsräntan minskade, och den har inte återhämtat sig. Under andra kvartalet 2008 ägde 68,1% av hushållen sina hem; 10 år senare gjorde 64,3%.

»Efter den stora lågkonjunkturen är vi 10 år klokare? Se fler tips om att förbereda - och blomstra

Stoppar det från att hända igen

Enligt en nyligen genomförd Investmentmatome-undersökning, som genomfördes online av The Harris Poll bland över 2000 amerikanska vuxna, upplevde nästan 4 av 5 amerikaner (79%) negativa finansiella konsekvenser på grund av finanskrisen. bland dem sade mer än hälften (55%) att de fortfarande inte helt återhämtade sig ekonomiskt.

Och människor är fortfarande traumatiserade av utestängningarna. I samma undersökning sade 31% av de svarande att finanskrisen skulle göra dem mer konservativa när de uppskattade hur mycket hem de har råd med och 24% sa att de skulle behöva större betalning om de skulle köpa ett hem nu. Dessutom sa 7% av amerikanerna att de försenade husägare som ett resultat av finanskrisen. För personer under 35 år var siffran 13%.

För att förhindra återkommande bostadskris skapade lagstiftare och tillsynsmyndigheter regler som begränsade tillgången på exotiska inteckningar, och tillsynsmyndigheter och förespråkare skapade verktyg som konsumenterna kan använda för att få ett säkert lån.

Få ett lån som du har råd att betala tillbaka

Även med dessa nya regler och konsumentvänliga verktyg är det fortfarande upp till dig att informera dig själv och känna till dina gränser. Här är några strategier.

Vet vad du har råd med.Det första steget mot att få en överkomlig inteckning är att köpa ett prisvärt hem. Investmentmatomes hemkombinationskalkylator är ett verktyg som låter dig hitta ditt hemprisområde, från "överkomligt" till "sträckande" till "aggressivt".

Home affordability var ett annat olycka av finanskrisen. I Investmentmatomes undersökning sade 12% av de tillfrågade att de oroade sig för att de inte skulle ha råd att köpa ett hem till följd av finanskrisen. Och 19% sa att deras lön har stagnerat sedan finanskrisen.

Få preapproved för en inteckning. En preapproval ger dig en ännu mer exakt bild av hur mycket du har råd att låna. Att få en preapproval ger dig erfarenhet av att samla in din dokumentation, vilket du måste göra när du senare ansöker om inteckning. Detta markerar en förändring från början till mitten av 2000-talet, då låntagare inte alltid behövde dokumentera sina inkomster och tillgångar.

Håll skuldbetalningarna under kontroll. När du ansöker om hypotekslån håller långivarna noggrant uppmärksamheten på ditt skuldsättningsförhållande, eller DTI. Det är andelen av din månadsinkomst, före skatt, som går mot dina skuldbetalningar.

En tumregel är att hålla din DTI till 36% eller lägre, även om långivare kan låta dig låna upp till 43% eller ännu högre i vissa fall.

Hur överkomliga standarder har förändrats sedan 2008: Efter att Consumer Financial Protection Bureau skapades 2010 var en högsta prioritet reformen av bolånsektorn. Byrån antog en förmåga att återbetala regel som reglerar hypotekslån som kräver långivare till:

• Verifiera inkomst- och kreditinformation istället för att bara ta låntagarens ord för det. Under bostadsboomen hade långivare gjort det möjligt för låntagare att få lån utan att bevisa sina angivna inkomster och tillgångar. Denna regel lade de låga dokumentationslånen ut gränser för de flesta låntagare.
• Kapa det maximala skuldsättningsgraden till 43%. (Några undantag tillåter välkvalificerade låntagare att låna upp till 50% DTI.)
• Begränsa poäng och avgifter till högst 3% av hypotekslånet.

Dessa riktlinjer verkar som sunt förnuft, men CFPB införde reglerna för att förhindra långivare att ignorera sunt förnuft under nästa boom.

CFPB gjorde också andra förändringar för att göra hypotekslån säkrare.Långivare hade infört ett lån med justerbar ränta under bommen kallad en betalningsalternativ ARM, som hade en skrämmande funktion: i vissa fall kunde låntagare göra minsta betalningar som inte ens täckte den månadens intresse, så de hamnade mer på lånet, även efter att ha gjort en betalning.

Enligt CFPB: s kvalificerade hypotekslån är dessa riskabla betalningsalternativ ARM inte tillåtna längre. Inte heller är räntebärande inteckningar eller bostadslån med ballongbetalningar. Och förskottspåföljder är förbjudna på de flesta inteckningar.

Jämför hypotekslån

För att göra jämförelser av lån lättare skapade CFPB en tresidig redogörelse kallad Låneskatt. Långivare måste tillhandahålla Låneskatt till kunder som ansöker om inteckningar.

Använd denna genvägsberäkningslön. Placera två eller flera lånestimat sida vid sida. Gå till sidan 3 i varje låneberäkning och fokusera på avsnittet "Jämförelser", och specifikt två siffror: hur mycket lånet kommer att kosta under de första fem åren och hur mycket huvudstol kommer att återbetalas under de fem åren. Dessa siffror kommer att klargöra vilket lån är bättre.

Låneuppskattningen hjälper också till med en annan uppgift: att minska stängningskostnaderna.

Hur låneförändringar har ändrats sedan 2008: I årtionden fick hypotekslånsökare en upplysning som heter Good Good Estimate från sina långivare. Dokumentets detaljerade stängningskostnader, men det gjorde det inte lätt för låntagarna att jämföra låneerbjudanden.

CFPB trodde att för många hypotekslån sparar pengar genom att applicera med bara en långivare. Byrån fann att om det skapade en upplysning som gjorde det lätt att jämföra låneerbjudanden, skulle fler låntagare ansöka hos flera långivare.

CFPB ersatte god trouppskattning med låneuppskattningen 2015 efter en 4½-årig utvecklingsprocess.

Där inteckningar är nu

I september 2008 tog den federala regeringen över regeringskonsoliderade företag Fannie Mae och Freddie Mac genom att placera dem i konservatoriet. Tio år senare är de fortfarande i konservatorium, med lite politiskt tryck för att reformera dem.

Vissa forskare hävdar att inteckningar är för svåra att få. Enligt Urban Institute hindrade "alltför tight kredit" 5,2 miljoner låntagare från att få lån från 2009 till 2014, plus ytterligare 1,1 miljoner år 2015.

Kreditnormer har lossnat, men långsamt. Den genomsnittliga kreditvärderingen på alla inteckningar som stängdes i augusti 2011 var 741, enligt Ellie Mae. I juli 2018 var det 725.

Till skillnad från de otrygga hypotekslånen i boomåren är dagens bolån godartade. Men standarderna är strängare, och de bäst kvalificerade låntagarna har låga skuldsättningsgrader och höga kreditpoäng.