6 saker du behöver veta innan du köper ett historiskt hem

Lisa Hassler känner till historiska hem inifrån och ut. Inte bara är hon en fastighetsmäklare som specialiserat sig på historiska hem i Cape Cod, Massachusetts, men hon har också ägt två av dem själv. En av de saker hon älskar om historiska hem är hur varje generation lägger sin frimärke på dem genom prydliga dekorationer, udda förändringar i planlösningar och tillägg. "Du kan se livets mönster som inte kan ge någon mening för dig nu men förnuftigt för någon för 100 år sedan," säger hon.

Mängden arbete och pengar som krävs för att behålla ett historiskt hem kan variera beroende på hur det är i. Men om du går i förberedd kan detta kärlekens arbete vara mindre mödosamt. Här är sex saker att tänka på innan du gör ditt hem i en liten bit av historien.

" MER: Hur man hittar en bra köpares fastighetsmäklare

1. Historiska distrikt har sina avvägningar

Att bo i ett utvalt historiskt område kan begränsa vad du kan göra till utsidan av ditt hem, inklusive dina val för saker som färgfärg och fönstertyp. Kolla med din lokala planeringsavdelning.

Även om sådana begränsningar begränsar dina möjligheter, är det bra med beteckningar och designrestriktioner att de gäller alla lika, säger Ginny Way, en arkitektonisk historiker med Minnesota Historical Society. Historiska distrikt tenderar att ha stabila fastighetsvärden och en aktiv grannförening investerad i områdets kvalitet, säger hon.

Områden som endast är listade på National Register of Historic Places begränsar inte vad du kan göra för ditt hem, säger Way, men områden i ett statligt eller lokalt register kan ha begränsningar.

2. Historiska bevaringsanordningar är bindande

Att ställa in en historisk bevarandesättning skyddar ditt hems historiska integritet i evighet. Du betalar en kvalificerad bevarandeorganisation eller statlig myndighet för att hålla servitören, ett rättsligt verktyg som ställer restriktioner för vad som kan hända med fastigheten och kräver att framtida ägare ska följa dem. Din betalning för en service kan kvalificera dig för ett federalt skatteavdrag.

Innan du köper ett historiskt hem rekommenderar National Trust for Historic Preservation att du hittar reda på om det redan finns en service och, om så är fallet, vad det innebär och som innehar det.

3. Att behålla ett historiskt hem integritet kan bli dyrt

Det finns en anledning till historiska hem sist: De tenderar att vara strukturellt sunda. "Hus som byggdes på 1980-talet kan vara i sämre skick än ett 1600-talshus," säger Hassler. "Det beror allt på vilket arbete som har gjorts till det under århundradena." Men om ditt hem behöver omfattande reparationer kan kostnaderna kompensera.

Holly McLear, en fastighetsmäklare i Newport, Rhode Island, rekommenderar försiktighet om du vill köpa ett historiskt hem som behöver mycket arbete, men du har inte en stabil inkomst och en bra summa sparas. Du vill inte bli vaken av reparation eller ersättningskostnader.

Vissa statliga historiska konserveringsbyråer erbjuder bidrag eller skatteprogram för husägare. Wisconsin har till exempel en 20% husägare skattekredit som hjälper till med reparation och underhållskostnader för utsidan av en registrerad fastighet.

" MER:Ta reda på hur mycket hus du har råd med

4. Att få finansiering och försäkring kan vara svårt

Det finns flera sätt att finansiera ditt historiska hemköp, även om du är en första homebuyer. Men vissa långivare kan tveka om hemmet behöver omfattande reparationer, säger Hassler.

Medan du kanske inte kan använda ett traditionellt lån som stöds av US Department of Housing and Urban Development kan exempelvis ett privat HUD-titel 1-lån gå mot mindre reparationer. Och ett lån som heter 203k - även känt som rehab mortgage insurance - kan gå mot inköp och kostnader för rehabilitering. Du kan också ta ut en Fannie Mae HomeStyle Renovation inteckning för samma ändamål.

Försäkringsbolag kan visa motvilja att sälja dig en hemförsäkringspolicy utifrån antagandet om att ersättningskostnaderna är högre för utvalda historiska hem. Men Way säger att detta inte alltid är fallet, särskilt om ditt hem är bara federalt registrerat och därför fri från restriktioner. Du kan behöva spendera lite extra tid att handla runt för bostadsrättsförsäkring.

" MER:5 tips för att hitta de bästa hypotekslånen

5. Gamla hem kan komma med gamla problem

Även om långivare brukar inte kräva en heminspektion, är det en bra idé innan du gör ett engagemang på något hem. Paul Lusignan, en historiker med National Register of Historic Places, rekommenderar att du hittar en inspektör som har erfarenhet av att hantera historiska hem och de problem som de presenterar, till exempel eventuell förekomst av blyfärg (vilket hem som byggdes före 1978 kan ha det, Hassler säger) eller asbest.

6. Din dagens önskningar kanske inte passar

Om du vill ha ett fullt utrustat kök eller ett master badrum på historisk arkitektur kan det vara en utmaning. Om de redan existerar och läggs till utan det historiska värdet i åtanke, eller om du planerar att lägga till utan att vara försiktig, kan de devalvera ditt hem.

Fråga dig själv: Vilka är dina mål när du köper ett historiskt hem? Vad kan du leva utan? Hur viktigt är hemets ursprungliga karaktär för dig, och hur kommer förändringar av den karaktären att påverka försäljningspriset?

En sista sak

Det finns alltid ett behov för människor att rädda historiska hem, säger Way, och tillägger att ägande av en inte är begränsad till en viss typ av person. Hon uppmuntrar homebuyers att inte vara rädd för att behålla ett hem med historisk beteckning. "Folk har den här uppfattningen att de kommer att bli svårare än nya hem," säger hon. "Medan vissa är, är det inte några."

Mer från Investmentmatome: Hur mycket hus kan jag verkligen ha råd med? Hur man köper ett hus Beräkna din månatliga hypotekslån

Michael Burge är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected].

Denna artikel skrevs av Investmentmatome och publicerades ursprungligen av Redfin.