Är 40-åriga inteckningar verkligen en sak?

Innehållsförteckning:

En 40-årig vs ett 30-årigt lån
Aldrig riktigt populär
Finns fortfarande i lånmodeller

Undrar hur man klämmer ut din månatliga lånebetalning så lågt som möjligt, och så kläm det lite mer? Ett 40-årigt inteckning är ett sätt att göra det.

I teorin finns det mycket att tycka om ett 40-årigt inteckning. Strukturering av lånet över 40 år - i stället för de mer typiska 30 åren - kan hjälpa låntagare att kvalificera sig för ett något större lånebelopp eller minska månatliga betalningar. Båda utsikterna har särskild överklagande där fastighetspriserna är höga och låntagarna vill kvalificera sig så mycket som möjligt.

Nackdelarna är dock kostsamma för hemköpare. För en sak gör du räntebetalningar i ytterligare 10 år.

För en annan, när en inteckning sträcker sig över 40 år tar det längre tid att bygga eget kapital i ett hem. Det ökar oddsen att fastighetspriserna kan sjunka, vilket innebär att du beror mer på inteckning än hemmet är värt. För att täcka den risken betalar 40-åriga långivare en något högre ränta, säger Keith Gumbinger, vice VD för HSH.com, ett bolagsinstitut.

Även om nackdelen inte avskyr dig, är chanserna smala, du hittar ett av dessa lån på den nuvarande marknaden, där de huvudsakligen används för att modifiera problematiska inteckningar. Idag utgör 40-åriga inteckningar en bråkdel av 1% av alla sålda hypotekslån, enligt CoreLogic, som spårar och analyserar hypotekslån.

En 40-årig vs ett 30-årigt lån

Gumbinger jämför kostnader och besparingar på en 40-årig term och en 30-årig term på en $ 200.000-hypotekslån:

30-årigt inteckning, 4% ränta: Månadsbetalning på $ 955. Efter fem år skulle du ha nästan 20 000 dollar i eget kapital, vilket ger en balans på cirka 180 800 dollar. I slutet av 30 år skulle du ha betalat $ 143.739 i intresse.
40-årigt inteckning, 4,25% intresse:Månadsbetalning på $ 867. Efter fem år skulle du ha cirka 10 000 dollar i eget kapital, vilket ger en skuld på $ 189 397. I slutet av 40 år skulle du ha betalat ungefär 216.275 dollar i intresse.

Skillnaden i den månatliga betalningen är "inte en stor mängd", säger Gumbinger, "men för vissa låntagare var det bara tillräckligt för att få dem över humpen" att låna lite mer pengar eller göra betalningen hanterbar.

Aldrig riktigt populär

Även i deras korta dagstidningar 2007 var 40-åriga inteckningar ett sällsynt djur - mindre än 2% av alla nya köp och refinansiera inteckningar. De var lite mer populära i Kaliforniens höga fastighetsmarknad, enligt CoreLogic.

Deras popularitet började dyka sena året då fastighetsmarknaden förvärrades.

År 2014 slutade den federala regeringen att ge långivare rättsligt skydd för utlåningslån som löpte längre än 30 år. Det gjorde 40-åriga lån riskanterare för långivare, och sedan dess har få varit intresserade av att göra dessa lån, säger Frank Nothaft, CoreLogics senior vice president och chefsekonom.

"I förhållande till det nationella [hypotekslånets ursprungslandskap] är det ganska mycket en trivial produkt", säger han.

Finns fortfarande i lånmodeller

Tom Trimbath, en frilansskribent, konsult och husägare i Clinton, Washington, är tacksam för hans 40-åriga inteckning, med låga räntor och överkomliga betalningar på cirka 900 dollar per månad. Det var en livlinje - som han erbjöd till 2014 av hans långivare som en del av en HAMP-hypotekslånsändring efter att Trimbaths intäkter sjönk och han kunde inte ha råd att göra sina inteckningsbetalningar.

Ändring av oroliga lån är fortfarande en av de senaste användningarna av 40-åriga inteckningar, säger Gumbinger. Även om hemmet Affordable Modification Program slutade 2016, kan Fannie Mae och Freddie Mac Flex Modification-program använda 40-åriga inteckningar för att få låntagarnas betalningar till en överkomlig nivå.

För Trimbath fungerar det 40-åriga lånet bra, särskilt eftersom han inte har några planer på att flytta snart. "Jag är nöjd med nutiden och villig att acceptera vad som är anpassat för framtiden", säger han.

Mer från Investmentmatome