Varför Bank of America blir rätten och vad det betyder för dagens bostadsmarknad
Что нас ждет в сезоне "Рой"? WARBLOG #180
Justitiedepartementet meddelade förra veckan en rättegång mot Bank of America. I fråga: District Attorney hävdar att Countrywide medvetet sålde tusentals dåliga inteckningar uppströms Fannie Mae och Freddie Mac med försumlig försäkran.
Regeringen protesterade speciellt mot det så kallade "high speed swim lane" eller "hustle" -programmet där lån med slarvigt eller obefintligt försäkringsskydd, ingen dokumentation eller uppenbart oriktig representation var gummistämplade av landsomfattande tjänstemän och chefer innan de såldes till Fannie och Freddie. Enligt rättegångsinstitutionens rättegång höll Bank of America programmet ett tag efter att ha köpt Landsomfattande.
Hur hände det här och vad betyder det för bostadsmarknaden?
Story of Mortgage Crisis i ett nötskal
Låt oss ställa in scenen:
Det var 2007, och inteckningssektorn började bara rasa upp. Som en död-hard värde investerare och en lärjunge Ben Graham och Warrant Buffet, var jag på utkik efter sätt att köpa oroliga aktier på den billiga. Så jag tittade på hela landet. Jag gick ens så långt som att skicka bort för sin årsrapport.
Här är vad jag skrev om Landsomfattande då:
"Det är frestande. Den handlar med 5x officiellt resultat. Jag justerar mentalt det till mer som 8 till 9 gånger "real world" intäkter och handlar 20-30 procent av bokfört värde. Det är mindre än 10% i subprimes ….
Det är väldigt frestande - med en bra utdelning under tiden att betala mig för att vänta på en återhämtning.
Men jag tittar på deras VD, och han säljer aktier så fort som hans alternativ västar. Han verkar inte behålla någon av dem personligen, och därför misstänker jag honom som ägarchef."
Och som det visade sig hade mina instinkter rätt om VD Angelo Mozilo. Han fick sitt företag att inleda ett stort återköpsprogram för aktieägare - även om han dumpade aktier från sitt personliga konto som att det gick ur stil.
Hur regeringen först blev involverad
SEC fick vind av det ett par år senare och gick slutligen efter honom personligen. Mozilo inrättade fyra separata verkställande aktieförsäljningsplaner för sig själv 2006, trots att han laddar företaget upp med skuld för att köpa tillbaka miljoner aktier. Tyvärr, Mozilos generösa sötnos erbjudanden gjorda till framstående politiker betalade sig. Han bedrägade i huvudsak sina andra investerare på 140 miljoner dollar eller så, men SEC tog slutligen inte straffrättsliga anklagelser. De släppte honom med en rekordavgift på 67 miljoner dollar. En stor fin, säker, men ingenstans nära vad han stal och bara omkring 10 eller 15 procent av hans nettovärde. Bonuspoäng: Mozilo fick det företag vars aktieägare lurade på att betala $ 20 miljoner av det.
SEC fortsatte inte bedrägeribekämpningen till 2009. Men insiderförsäljningen och återköp av aktier var offentligt rekord under 2007. Jag gick på lageret och luktade en hund med loppor, som Gordon Gekko skulle säga. Bank of America tittade på samma faktum som jag gjorde - och köpte hela företaget för 4 miljarder dollar.
Dåligt drag.
Det tog tills nu för DOJ att komma in.
Vad gjorde Bank of America fel?
Vanligtvis förväntas bankerna köpa tillbaka lån med felaktigt försäkringsbrev som misslyckas med att utföra och behålla dem på sina böcker. Men Bank of America säger att det finns en gräns för vad de kan förväntas göra. De är villiga att köpa tillbaka lån med dålig försäkring. Men några av dessa lån gick inte dåligt förrän den ekonomiska nedgången hände, och det hade ingenting att göra med Hustle.
BofA talesman Lawrence Grayson sa,
"Bank of America har intensifierats och agerat ansvarsfullt för att lösa äldre bolånärenden. Påståendet att vi inte har återköpt lån från Fannie Mae är helt enkelt felaktigt. "Han fortsatte med att säga:" Bank of America kan inte förväntas kompensera varje enhet som påstår att förlusten faktiskt orsakades av den ekonomiska nedgång.”
Bank of America har faktiskt redan återköpt en massa sådana lån. 2,5 miljarder dollar av dem i en överenskommelse som de nådde med Fannie och Freddie i januari 2011. Sedan har den betalat dyrt till tillsynsmyndigheter och käranden i böter och domar under de senaste åren.
Vad är historiens moral?
En fiskrot från huvudet ner. När det gäller bolagsstyrning är det inte bara det huvud som bidrar till roten. En korrupt, troslös verkställande kommer att locka en korrupt, otrogen uppsättning vicepresidenter. I bästa fall är de naiva och lätt manipulerade. Det var därför de blev anställda. De flesta är villiga att se motsatsen eller tolerera operationer som The Hustle och uppenbara överträdelser av förpliktelser som Mozilo, som riktade landsomfattande för att låna miljontals dollar för att köpa tillbaka uppblåsta aktier, även när han dumpade dem själv. Och i värsta fall deltog de faktiskt i bedrägeri på marknaden.
VD ställer in ett företags etiska ton. Han kommer slutligen att omsluta sig med människor som han. Bank of America är ingen landsomfattande. Men de glömde den här regeln och tittade bara på en fet utdelning och ett attraktivt P / E-förhållande. Men utdelningen och P / E var lite mer än en fasad.
Utsikter: Hur kommer Bank of America göra i domstol?
Det är för tidigt att berätta vad utsikterna för regeringens rättegång är - båda sidor har några starka argument att göra. Regeringen kommer att peka på de mycket verkliga förlusterna som inträffade på grund av Countrywides oaktsamhet, om inte helt bedrägeri med att förvrida kvaliteten på deras försäkringsbrev till Fannie och Freddie och försäkringsbolagen som försäkrar lånepengar som bygger på bankernas och hypoteksbolagens goda tro generering av lånen.
Bank of America kan peka på det faktum att det har förekommit många alternativa orsaker till misstankar mellan den tid lånen härstammades från och den tid då de faktiskt misslyckades. Även välundertecknade lån går ibland ibland, trots allt.
Bank of America kan också hävda att False Claims Act inte gäller, eftersom Fannie och Freddie inte kvalificerades som statliga tjänstemän för syftet med den särskilda lagen. Kanske gör de nu, men de gjorde inte förrän regeringen tog över de två enheterna. Faktum är att en federal domare i 1996 precis skapade detta prejudikat och hävdar att Freddie Mac inte var en statlig enhet eftersom en stor majoritet av dess styrelseledamöter inte var statligt utsedda och regeringen inte behöll omfattande kontroll över Freddie Macs verksamhet. Men det kommer att bli svårt att hitta en jury som kommer att vara väldigt sympatisk mot Bank of America och Countrywide i den nuvarande miljön.
Vad investerare borde lära av detta tal
Bank of America betalade 4 miljarder dollar - för privilegiet att ta upp 40 miljarder dollar i skulder.
När du köper en aktieandel, äger du inte bara ett krav på framtida intäkter. Du tar också del av företagets framtida skulder. Bollen kan redan ha börjat år innan du köper. Men några bedömningar kommer att gälla för nuvarande aktieägare, inte till aktieägare vid tidpunkten för skruven. Aldrig glöm aldrig detta. För övrigt är det därför människor som köper tagna företag ofta bättre att köpa tillgångar, snarare än lager. Tillgångar kommer inte med dolda skulder, såvida inte det finns en lien på dem, vilket är offentlig information.
