Distressed Asset Stabilization Program: Vad betyder det för husägare?

Vad är DASP?

Det distresserade tillgångsstabiliseringsprogrammet (DASP) är regeringens senaste försök att hjälpa kämpande husägare inför avskärmning. De dåliga nyheterna: du kan inte ansöka om det. Den goda nyheten: Om du kommer in, är dina odds för att stanna i ditt hem mycket, mycket högre.

DASP rullas ut nationellt och har ytterligare geografiskt riktade pooler på fyra amerikanska marknader-Chicago, IL., Newark, NJ., Phoenix, AZ. Och Tampa, FL.

Marknadsföra	Projicerade # av inteckningar som ska säljas denna kvartal
chicago	1,500
Newark	500
Fågel Fenix	300
Tampa	1,200
Nationella, icke-riktade	4,500-5,000
Övergripande	8,000-9,000

Källa: Federal Housing Administration / U.S. Institutionen för bostäder och stadsutveckling

Innan du säger att det är för få inteckningar att betyda att jag har fått ett skott, överväga det här: det har varit massor av program för hypotekslån som de senaste åren har förflyttats av federala tillsynsmyndigheter, kanske du redan har försökt simma genom HAMPs alfabetssoppa, HARP och HAFA. Alla dessa har haft svagt låga framgångsgrader och har minskat med prognostiserade mål. Reglerare och politiker skryter om ett bostadsmirakel, så även om du inte är med i den här tiden, är DASP redan ramad upp snabbt - Federal Housing Administration sa ursprungligen att endast 5.000 inteckningar skulle säljas i kvartalet, och de har redan upped det till 9000. Din tur kunde komma tidigare än du tror.

Hur fungerar DASP?

DASP är ett offentligt-privat partnerskap, vilket är klart för att anpassa investerarnas incitament till husägarnas och deras samhälls.

DASP ger investerare ny tillgång till att köpa vanliga hypotekslån som kontrollerar FHA och kommer nästan säkert att bli avskärmade. Bostadsobjekten kommer att säljas på auktion och på grund av deras riskabla status kommer priset att vara under det utestående huvudbalansen (vilket betyder det belopp som du som husägare har lämnat att betala).

Vad betyder det för mig?

För att sätta i en DASP-pool måste du vara minst sex månader avskedad på din inteckning, din servicetekniker måste ha uttömt alla steg i det FHA-godkända förlustreduceringsförfarandet, och du kan inte ha förklarat konkurs.

När din hypotekslån är inköpt genom programmet måste avskärmning ske i minst sex månader. Du kommer också få en ny servicer att gå med den nya ägaren av skulden. En servicer hänvisar till det företag som du faktiskt betalar din inteckning skuld till. De är inte den underliggande ägaren till ditt lån, men de är de mellanhänder som rapporterar tillbaka till ägaren. Det kan bli förvirrande, för ibland är servicer faktiskt en del av samma företag som din långivare. Till exempel, om du har ett Wells Fargo-hypotekslån, är din servicer sannolikt Wells Fargo. Om du har ett lån från Citizens Bank, som ägs av RBS, kommer din servicer sannolikt att vara ett annat företag som ägs av RBS. Men servicenären är en separat enhet i företaget, för juridiska ändamål.

Om du arbetade med ett stort, ansiktslöst servicebolag - kanske en som engagerar sig i den typ av aktivitet som nyligen introducerades för robo-signering - då ett nytt företag, som kan vara en mindre, en regional eller en med En bättre uppfattning om att arbeta med låntagare kan vara en stor hjälp för att arbeta med dig för att återbetala din skuld och undvika avskärmning.

Investeraren behöver inte minska det belopp du är skyldig, eller ändra dina återbetalningsvillkor, men som vi kommer att diskutera nedan är det några konkreta möjligheter som passar med många obehagliga hypotekslånsstrategier.

Dessutom vill inköpsinvesteraren (till skillnad från FHA) förmodligen inte avskärma dig, även efter att DASP-mandatet är sex månader kvar på avskärmning är över. Det finns några anledningar till varför inte:

• Investeraren har förmodligen köpt din inteckning för att driva en strategi där de minskar huvudmannen, eller sänka det belopp du är skyldig för att få dig att betala tillbaka dem. Så låt oss säga att du fortfarande är skyldig 200 000 dollar på din inteckning, men du har defaulted och FHA sätter dig i en DASP-pool. En DASP-deltagande investerare köper din hypotekslån för $ 150.000. Investeraren ändrar sedan ditt lån och berättar att du bara är skyldig till $ 175 000, tillsammans med att erbjuda dig ett mer lätt återbetalningsschema och ge dig en ny servicer att arbeta med. Du hamnar återbetalas och bor i ditt hem, medan investeraren har gjort en vinst. Det är en förenklad översikt, men det är i huvudsak den typ av investeringar som DASP är inrättat för att uppmuntra.
• Om du bor i en av de geografiskt riktade poolerna (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), kan de i princip endast utesluta 50% av de lån de köper ut för den poolen, med en felmarginal på 10%. FHA har beskrivit "Neighborhood Stabilization Outcomes" -De inkluderar att du börjar betala tillbaka din inteckning, hjälper dig att göra en kort försäljning, och andra-och de inkluderar inte avskärmning. Köpare måste möta en ~ 50% kvot av Stabiliseringsresultatet. Om de inte gör det, måste de betala tillbaka FHA. Eftersom dina odds för avskärmning var i grunden 100% innan ditt lån blev köpt, är en ~ 50% cap ett steg upp.
• Avskärmning är dyrt. En Federal Reserve Bank of Chicago studie uppskattade att utestängningar kostar en bank i genomsnitt $ 50,000.Medan det givetvis inte finns några garantier, är det osannolikt att investerare skulle köpa upp dessa egenskaper med målet att avskärma på ett stort antal av dem.

Härefter har investerare välkomnat DASP-det är en utbyggnad av ett pilotprogram. FHA har redan funnit ett högt intresse av. Förra veckans JPMorgan Securitized Product Weekly, en forsknings- och strategibeskrivning riktad mot investerare, noterade marknadens omfamning av DASP, vilket pekar på FHA: s beslut att sträva efter att sälja 9000 hypotekslån i kvartalet, uppifrån sitt ursprungliga mål om 5000. Även om det inte går att dra i ditt hjärtspår, har inte den flailing amerikanska bostadsmarknaden varit bra för investerare heller, och massor av medel söker efterdrivna strategier för hypotekslån, snarare än att bekämpa trenden att färre låntagare kan återbetala. Mortgage Rivalier Lewis Ranieri, som beskrivs i Michael Lewis "Liars Poker" som en hänsynslös Wall Street-vinstgivare, driver nu Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, som använder hot-and-fuzzy strategier som att skicka avskilda husägare gratis presentkort för att få dem att utarbeta en återbetalningsplan med en servicer.

Men kanske en modifiering, en ny servicer och en vistelse på avskärmning får dig fortfarande inte till var du behöver vara. Om allt annat misslyckas anger DASP att köparen ska försöka använda en kort försäljning, vilket innebär att hemmet säljs för mindre än det belopp som betalas på hypotekslånet. Kort försäljning är ofta ett bättre resultat för låntagare än avskärmning-de förstör inte alltid din kredit värdering, för en.

Medan endast 9 000 husägare får fördelarna med DASP just nu har det ofta noterats att president Obama är under mycket press för att fixa den amerikanska bostadsmarknaden för att förbättra sin statur i valet 2012. Kanske är en super-stor DASP den lösning han letar efter.

Husägare bild via Shutterstock