Fundrise Review 2018

Fundrise är ett online fastighetsbolag som låter genomsnittligt läsa: inte rika - investerare köper till privata kommersiella och bostadsfastigheter genom att samla sina tillgångar via en investeringsplattform.

Medan vissa online plattformar för fastighetsplattformar endast är tillgängliga för ackrediterade investerare - definieras i amerikanska värdepapperslagar som har en nettovärde på mer än 1 miljon dollar, inklusive deras hemvärde, eller en årlig inkomst på minst 200 000 dollar för individer eller 300 000 dollar för ett par - alla Fundrises nuvarande produkter är tillgängliga för icke-godkända investerare.

Bolagets huvudprodukter är fastighetsinvesteringar, eller REITs, som i allmänhet investerar i inkomstproducerande fastigheter, antingen genom att köpa och förvalta byggnader eller genom att hålla bolån. Dessa är REITs som inte handlar på en offentlig utbyte - de är mycket illikvida. Det betyder att det inte finns någon garanti för att det kommer att bli köpare för investerare som vill sälja aktier. (Fundrise erbjuder ett inlösenprogram, men det kommer med försiktighet, mer på det nedan.) Fundrise framhäver sin online-natur genom att ringa sin produkt "eREITs". Fundrise erbjuder även eFunds, där investerarnas samlade pengar används för att köpa mark, utveckla bostäder och sedan sälja det till hemköpare.

Investerare köper in i dessa produkter via en av fyra portföljer: Startare, Tilläggsinkomst, Balanserad Investering eller Långsiktig Tillväxt. Fundrise bestämmer blandningen av eREITs och eFunds i varje plan, liksom de underliggande egenskaperna.

Det finns betydande risker för att investera i icke-omsatta REITs - risker som vi skisserar nedan - men det kan också vara belöningar. Den genomsnittliga årliga avkastningen för alla Fundrise-investeringar år 2017 uppgick till 11,44%, med avdrag för avgifter, förutsatt att återinvestering sker enligt Fundrise. (Historisk avkastning återspeglar investeringsresultatet enligt Fundrise, inte nödvändigtvis vad som betalades ut till investerare. Fundrise antog ett vägt genomsnittligt belopp som investerats i varje produkt, det vill säga att vissa produkter gavs större vikt än andra när medelvärdet beräknades.)

Investmentmatome är ett gratis verktyg för att hitta dig de bästa kreditkorten, cd-priserna, besparingarna, checkkonton, stipendier, sjukvård och flygbolag. Börja här för att maximera dina belöningar eller minimera dina räntor. Andrea Coombes

Snabb fakta

• Diverse portfölj av privata fastighetsaffärer
• Minsta investering på $ 500 till $ 1.000
• Förvaltnings- och rådgivningsavgifter lägger till ca 1%, men var medveten om andra avgifter

Läs mer

Fundrise är bäst för

• Investerare med långsiktiga utsikter. Dessa investeringar handlas inte på en offentlig utbyte - det betyder att de är illikvida. Tanken är att hålla dem i minst fem år. Det finns en avgift för att lämna tidigt i vissa fall. (Om du hellre vill hålla fast vid likvida investeringar, överväga att investera via en online-mäklare. Vi räknar upp de bästa mäklarna för aktiehandel här.)
• Investerare som söker diversifiering från aktie- och obligationsmarknaden. Till skillnad från offentligt handlade REITs, som tenderar att i viss mån korrelera med aktiemarknaden, är prestandan hos enskilda fastigheter i Fundrises portföljer vanligtvis kopplad från aktiemarknadsutvecklingen.
• Investerare villiga att ta risken att investera via en modell som ännu inte testats av en betydande nedgång i fastigheter. (För hjälp med att bygga en mer traditionell, lågprisportfölj, kolla in våra toppval för bästa robo-rådgivare.)
• Investerare kan och villiga att göra flitig forskning. Var och en av Fundrises produkter har sitt eget 200-sidiga erbjudande cirkulär arkiverat med Securities and Exchange Commission, som beskriver avgifter och andra detaljer. Det kräver investerare att gå in med sina ögon öppna.
• Investerare som inte vill välja eller förvalta egenskaper på egen hand. Fundrise finner fastigheter, bedriver försäkringsgarantier och bestämmer vilka egenskaper som går in i var och en av sina investeringsfordon.

Fundrise en överblick

Erbjudande	detaljer
eREITs och eFunds	Investerare väljer bland fyra investeringsportföljer, som har ett varierande sortiment av fem eREITs och två eFunds.
Returpotential	Den genomsnittliga avkastningen för alla Fundrise-investeringar år 2017 uppgick till 11,44%, med avdrag för avkastning, förutsatt att återinvestering sker enligt Fundrise (avkastning speglar investeringsresultatet enligt Fundrise, inte nödvändigtvis vad som betalades ut till investerare).
Investeringsminimum	$ 500 minimum för startportfölj $ 1.000 minimum för tilläggsinkomst, balanserad investering och långsiktig tillväxtplaner.
avgifter	Förvaltningsavgift på 0,85% och rådgivningsavgift på 0,15%, men andra avgifter kan vara tillämpliga.
90-dagars pengarna tillbaka löften	Enligt sin webbplats kommer Fundrise att "köpa tillbaka din investering till det ursprungliga beloppet" om du begär en inlösen inom de första 90 dagarna (restriktioner kan gälla).

Produkter

Du kan välja att investera i en av fyra Fundrise-portföljer, baserat på dina investeringsmål: Startportföljen, Tilläggsinkomstplan, Balanserad Investeringsplan eller Långtidsplan. I sin tur investerar vart och ett av dessa konton i en annan kombination av Fundrise eREITs och eFunds som beskrivs nedan.

Fem eREITs

• Inkomster EREIT: Fokuserar på skuldinvesteringar i kommersiella fastigheter
• Tillväxt eREIT: Fokuserar på kommersiella fastigheter, särskilt flerfamiljshus, som kommer att uppskatta över tiden
• East Coast eREIT: Fokuserar på skuld- och aktieplaceringar på East Coast
• Heartland eREIT: Fokuserar på skuld- och aktieplaceringar i Mellanvästern
• West Coast eREIT: Fokuserar på skuld- och aktieplaceringar på västkusten

Två eFunds

Fundrises eFunds investerar i utveckling och försäljning av bostadsfastigheter i stora amerikanska städer, som syftar till vinst på millennials efterfrågan på stadshus och bristen på sådana bostäder. Bolaget planerar att utnyttja sitt befintliga investeringsnät för att hitta potentiella bostadsköpare. Fundrises nuvarande två eFunds fokuserar på Washington, D.C. och Los Angeles. Med alla eFunds och eREITs investerar du i ett aktiebolag som bedriver affärerna.

Portföljen detaljer

Starter Portfolio

• Minsta investering: $ 500
• Rådgivningsavgift: 0,15%
• Förvaltningsavgift: 0,85%
• Investerar hälften av dina pengar i Income EREIT och hälften i Growth eREIT

Tilläggsinkomstplan

• Minsta investering: $ 1000
• Rådgivningsavgift: 0,15%
• Förvaltningsavgift: 0,85%
• Investerar 25% av dina pengar i var och en av fyra eREITs - East Coast, Heartland, West Coast och Income

Balanserad Investeringsplan

• Minsta investering: $ 1000
• Rådgivningsavgift: 0,15%
• Förvaltningsavgift: 0,85%
• Investerar 20% av dina pengar i Income EREIT, 18,33% av dina pengar i vart och ett av tre eREITs (East Coast, Heartland, West Coast), 15% i Los Angeles eFund och 10% i Growth eREIT

Långsiktig tillväxtplan

• Minsta investering: $ 1000
• Rådgivningsavgift: 0,15%
• Förvaltningsavgift: 0,85%
• Investerar 20% av dina pengar i Growth eREIT, 20% i Los Angeles eFund, 16,67% i var och en av tre eREITs (East Coast, Heartland, West Coast) och 10% i Washington DC eFund

Pensionskonto

• Minsta investering: $ 1000
• Investerare som har en IRA med Millennium Trust Company (ett externt företag som upprätthåller självstyrda IRA för personer som vill investera i alternativa tillgångar) kan investera i någon av de eREITs, för en årlig avgift på 75 dollar per eREIT, som betalas till Millennium Trust (avgift begränsad till $ 200 per år).

Där Fundrise lyser

Lägsta investeringsminimum: Om du gillar idén att komma in i privata fastighetserbjudanden men inte har stora pengar att spela med, kan Fundrise passa dig.

90-dagars pengarna tillbaka löften: Enligt webbplatsen kommer Fundrise att "köpa tillbaka din investering till det ursprungliga beloppet" om du är missnöjd med tjänsten och begära inlösen inom de första 90 dagarna. Detta gör att du kan doppa dina tår i vattnet. Begränsningar kan gälla, inklusive en 60-dygns väntetid efter att du skickat din förfrågan, enligt Fundrises erbjudande cirkulär.

Lättanvänd plattform: Registrering tar ungefär 10 minuter, om det - förutsatt att du redan har läst de långa investerarnas upplysningar (och du bör läsa dem först). Du anger din adress, telefonnummer och socialförsäkringsnummer och väljer sedan om du vill finansiera ditt konto via en ACH-överföring (det vill säga länka ditt bankkonto), genom att ange din bankinformation på egen hand eller genom att använda en banköverföring.

För att se hur plattformen fungerar öppnade jag en startportfölj med $ 500. Det tog några dagar för min investering att finansiera. Webbplatsen är lätt att använda, men också ganska enkel. Du hittar inte verktyg eller räknare, men du kan granska information om varje egendom i din portfölj.

Där Fundrise faller kort

Fee insyn: Fundrise säger att det sparar investerarnas pengar genom att skapa en relativt direkt länk mellan investerare och fastigheter. Till exempel, till skillnad från vissa crowdfunding webbplatser, finns det ingen mäklare-återförsäljare som fungerar som mellanhand vid Fundrise, vilket sparar kostnader.

Det finns dock upfront kostnader som är svåra för investerare att se. Medan Fundrise tydligt noterar sina kapitalförvaltnings- och rådgivningsavgifter, behöver du göra lite i sin långa cirkulär för att lära dig mer om andra kostnader.

Fundrise är inte ensam i detta avseende. I den modiga nya världen av online-fastighetsinvesteringar, länkar företag till länkar till att erbjuda cirkulär och andra dokument som är hundratals sidor långa, begravda där det finns avgifter som investerarna borde veta om. (Kolla in denna varning från Finansinspektionen, eller FINRA, för mer om risker att titta på med icke-omsatta REITs.) Samtidigt laddas företagswebbplatser med prickiga bilder av egenskaper och diagram över prognostiserade avkastningar som oundvikligen går upp och till höger.

Till exempel investerade jag $ 500 i augusti 2017. När jag loggar in på mitt konto ser jag ett diagram som visar min "hypotetiska projicerade avkastning" från 2019 till 2034:

Fundrise-konto skärmdump, 5 april 2018.

Under tiden visar denna sida statusen för min portfölj:

Fundrise-konto skärmdump, 5 april 2018

Diagrammen är vackra, men en tydlig redogörelse för avgifter och uppskjutna kostnader skulle göra det enklare för investerare att göra smarta val. Fram till dess är det några avgifter att överväga:

• Aktier i Fundrises produkter kan säljas till ett premie till sitt värde, vilket innebär att du kan betala, säg $ 10 per aktie för en eREIT som har ett substansvärde på $ 9,50. Den differentialen fungerar som en typ av försäljningsbelastning.
• Som med alla fastighetsavtal är det organisatoriska och erbjuder kostnader för att få eREITs och eFunds till existerande. Fundrise säger att dessa löper 0% till 2% av de pengar som höjts från investerare. Chefen återbetalas för dessa anskaffningsutgifter ur eREIT eller eFund i månatliga avbetalningar som inte överstiger 0,5% av fondens totala intäkter.
• Med eFunds finns en potentiell utvecklingsavgift på upp till 5% av de totala utvecklingskostnaderna, exklusive land, säger Kendall Davis, vice vd för investeringar i Fundrise. Denna avgift skulle gälla om Fundrise skulle utveckla ett projekt i sig, snarare än att använda en utomstående utvecklare, säger hon.
• I framtiden, när en av eFunds säljer en fastighet, kan det finnas en eventuell dispositionsavgift på 1,5% av bruttoavkastningen, efter att ha återbetalat skulden på fastighetsnivå, säger Davis och noterar att Fundrise skulle sträva efter att minska kostnaderna genom att agera som sitt eget noteringsagent, utan att gå igenom en traditionell fastighetsmäklare. (Om Fundrise gick igenom en mäklare skulle mäklarens avgift komma ut ur bruttoavkastningen.)

Innan du dyker in, överväga:

• Crowdfunded fastighetsinvesteringar har ännu inte testats under en nedgång. I händelse av en annan bostadskrasch som den som började 2006, är det möjligt att investerare i en Fundrise-produkt väsentligen kommer att springa på banken - alla försöker lösa in sina aktier på en gång. I så fall kan Fundrise tvingas skjuta upp inlösen för vissa investerare. Det finns okända här, så om du är riskavvikande, håll dig borta. (Det finns mer än ett sätt att investera i fastigheter - ta reda på vilken typ som passar dig: 5 sätt att investera i fastigheter.)
• Hur diversifierad är du? Tänk på alla dina fastighetsinnehav, inklusive ditt hem och offentligt handlade REIT i din investeringsportfölj, när du bedömer i vilken grad din portfölj är diversifierad. Läs vår historia om hur diversifiering kan minska investeringsrisken.
• Fundrise moderbolag har ännu inte genererat några vinster och uppstår nettoförluster, per bolagets juli 2017, som erbjuder cirkulär. Fortfarande är varje fastighetsaffär sin egen enhet, skild från moderbolaget. "Investerare skulle bara förlora pengar om de faktiska fastighetsaffären gick i konkurs", säger Mark S. Roderick, en advokat vid Flaster Greenberg, som specialiserat sig på online fastigheter och crowdfundföretag.
• Att investera i Fundrise innebär att du binder dina pengar på ett tag. Du kan begära att du löser in dina aktier kvartalsvis, men du kan vara skyldig en avgift, beroende på hur länge du har hållit investeringen. Avgiften, som betalas in i eREIT eller eFund, beräknas som en rabatt till aktiekursvärdet: 0% om de första 90 dagarna; 3% rabatt om aktierna hölls minst 90 dagar men mindre än tre år 2% om aktierna hålls minst tre år men mindre än fyra år 1% om aktierna varade minst fyra år men mindre än fem år. Det finns ingen rabatt för att lösa in aktier som hålls fem eller flera år. Det kan finnas andra avgifter förknippade med inlösen och inlösenplanen kan avbrytas utan föregående meddelande. Om alltför många investerare begär inlösen vid någon tidpunkt kan utbetalningarna försenas. Investerare som är oroade över detta kanske föredrar att investera genom ett standardmäklarekonto, vilket ger dig tillgång till ett brett utbud av investeringar. (Så här öppnar du ett mäklarkonto och vad du bör tänka på innan du gör det.)
• När jag bestämde mig för att lösa in mina aktier kunde jag inte hitta instruktioner på hemsidan, så jag mailade Fundrise på deras allmänna e-postadress. Efter ett par dagar fick jag ett mail med en länk till en Fundrise-sida för att lösa in mina aktier och ett diagram som beskriver hur mina aktier skulle säljas till en rabatt (jag höll dem längre än den inledande 90-dagarsperioden). Vid den tiden var processen för att initiera inlösen enkel och tog bara några minuter. Jag måste vänta till slutet av kvartalet för att min begäran ska behandlas. Men som erbjudandet cirkulär noterar, kan Fundrise inte garantera att de medel som avsatts för inlösenplanen kommer att räcka till för att tillgodose alla förfrågningar som görs i ett kalenderkvartal. "

För mer information, kolla in Fundrise-webbplatsen.