Homeownership Slumps, kvarstår exklusivt för många, studerar finner

Att köpa ett hem brukade vara kännetecknet för amerikansk prestation och stabilitet, ett mål som många familjer strävade efter och, för det mesta, kunde uppnå.

Bostadsräntorna har emellertid varit på ett decennium långt glid sedan 2004, när de slog sin topp på 69% av alla amerikanska hushåll, till 63,7% i slutet av 2015, enligt Nationens bostads 2016-rapport som släpptes juni 22 av Joint Centre for Housing Studies vid Harvard University.

Husägare som förlorade sina hem till avskärmning kämpar fortfarande för att rensa sina kreditrekord så att de kan köpa ett annat hem. Under tiden har vissa stora banker flyttat sig från att erbjuda subprime- och statsstödda lån och har väsentligt skärpt kreditbehov trots låga hypotekslån, vilket gör det mycket svårare för vissa potentiella homebuyers att få sin fot i dörren. "Hur mycket hus har jag råd med?" Är inte längre den huvudsakliga frågan potentiella husägare behöver tänka på. det är " På vilket sätt Jag har råd med det?"

Jämför Mortgage Rates

Bland de trender som driver bostadsräntorna är de stigande bostadspriserna, bristen på bostäder på marknaden och ökande hyresbehov. Stagnerande inkomster och löneskillnader, tillsammans med en ökning av antalet låginkomsthushåll, har också bidragit.

Chris Herbert, VD för Harvards Joint Center for Housing Studies, säger att hushåll som tjänar mindre än 25 000 dollar per år står för nästan 45 procent av nettoökningen i amerikanska hushåll 2005-2015 - hushåll som står inför de största hindren för att köpa ett hem.

"Frågan är inte så mycket om familjer kommer att vilja köpa bostäder i framtiden, men om de kommer att kunna göra det, säger Herbert.

Husägare slipper mest för Gen Xers, afroamerikaner

En närmare titt på siffrorna visar en skarp nedgång i hushållsräntorna mellan två nyckelgrupper: afroamerikaner och gen Xers. Joint Center-studien visade att den största droppen var bland 35-44-åringar, som gick in i sina främsta hembygdsår precis före och under bostadsnedgången. Deras priser sjönk nästan 11 procentenheter, från 69,2% 2004 till 58,5% 2015.

Husägare i den åldersgruppen drabbades hårdast eftersom de bara hade gått in i sina främsta hemtrevliga år strax före nedgången och köpte på höjden på marknaden, säger Danielle Hale, chef för bostadsforskning vid National Association of Realtors.

Dessutom ökade klyftan mellan svarta och vita bostadsrätter, trots att båda grupperna såg en övergripande nedgång. Av de vita hushållen ägde 71,9% ett hem, jämfört med 43% av de svarta hushållen 2015. Nedgången för svarta hushåll uppgick till 6,7 procentenheter från toppen 2004 och för de vita hushållen, 4 procentenheter, fann Harvard-studien. Latinamerika hushåll som äger hem minskade med 2,5 procentenheter till 45,6% under samma tidsperiod.

En viktig orsak till att minoriteter såg en förskärmning av dem: De var riktade mot subprime långivare effektivare, säger Barry Zigas, chef för bostadspolitik för Consumer Federation of America, en konsumentorganisation för ideella organisationer i Washington, DC. Amerikaner och Hispanics ökade under perioden fram till bostadstoppet 2004, sedan snubblade då nedgången slog subprime-lån på det svåraste.

Inkomstskillnader och stramare kreditkrav har gjort det svårare för afroamerikaner, som aldrig sett sina bostadsrätter överstiger 50%, för att komma in på marknaden som homebuyers. Samtidigt stänger Hispanics långsamt gapet med vita hushåll som deras befolkning växer, säger Zigas.

Låga hypotekslån inte lockar så många som förväntat

Trots att hypotekslån har varit bra under 4% i år, räcker det inte att köra hem till de nivåer som branschanalytiker hade förutsagt. Brist på lager, snabbare utlåningskrav och långsam inkomstutveckling håller många potentiella homebuyers i sidled, säger Zigas och tillägger att höga studentgälden och en utmanande arbetsmarknad för ungdomar drar efter efterfrågan på bostäder.

På vissa heta marknader som Denver är bostadshus, till exempel lägenheter, i hög efterfrågan men brist på utbud, säger Sarah Riopelle, talesman för Housing Colorado, en medlemsförening för bostadsprofessionella bostäder i staten. Från juli 2014 till juli 2015 flyttades mer än 100 000 personer till staten, enligt US Census Bureau.

Byggandet av lägenheter och flerfamiljshus håller inte takt med inflödet av nya invånare, säger Riopelle. Att sammanställa det problemet är att 70% av de jobb som skapas i Colorado under de kommande tio åren sannolikt kommer att vara tjänstepositioner med en årslön på 36 000 dollar eller mindre, inte tillräckligt för att familjer ska kunna spara och köpa ett hem även om hypotekslånen var att förbli låg, noterar hon.

"De flesta första gången homebuyers tittar på en lägenhet eller townhouse som en steppingstone, men vår marknad saknar den inventeringen och det driver fler människor in på hyresmarknaden", säger Riopelle.

Försiktig optimism för bostadens framtid

Idag är det verkligen ingen mening om vad en "normal" bostadsmarknad är och för de som drabbats hårdast av finanskrisen - låg- och medelinkomstfamiljer - är stabiliteten fortfarande flyktig, säger Zigas.

"Låg- och medelinkomsttagare har begränsat besparingar och hyresbördorna är höga, för att inte tala om att deras timmar har skurits och lönerna inte har ökat, så de har mycket mindre homebuying power nu", säger Zigas.

Mer än 12% av husägare i landet är fortfarande undervattna på sina inteckningar, enligt Zillows Q1 2016 Negativa Equity Report. I Zillow-rapporten konstaterades att de ledande marknaderna med negativt eget kapital är Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) och Baltimore (17,2%), vilket innebär en komplicerad ekonomisk återhämtning eftersom vissa familjer fortsätter att kämpa i efterkrigstiden.

Mer från Investmentmatome: Hur mycket hus har jag råd med? 5 tips för att hitta den bästa hypotekslånet 6 frågor att be om lägre hypotekslån

Deborah Kearns är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.