Hur hem köpare som inte är medborgare kan få ett lån

Hemköpare behöver inte vara medborgare eller boende för att få en inteckning i USA. Kreditt- och finansiella krav är i själva verket i princip desamma för någon köpare. Men det är en skillnad: Hemköpare som inte bor i USA eller som inte är medborgare kan finna det utmanande att producera den obligatoriska dokumentationen för ett inteckning.

Eftersom de flesta amerikanska långivare arbetar med standardformulär och rapporter, är de inte inrättade för att enkelt hjälpa en låntagare som inte kan producera ett FICO-poäng eller en amerikansk avkastning. En inteckning ansökan innehåller också dussintals frågor och förfrågningar om transaktionshistorier och kontoutdrag.

Men i övrigt är att om du registrerar skatter i ditt land, har en historia att betala räkningar i tid och har en lönhistorik, borde du vara i god form för att ansöka om ett amerikanskt lån. För icke-medborgare utan dessa referenser finns det ofta andra lösningar.

Här är tre grundläggande saker som du behöver som inte-medborgare inteckningssökande:

1. En fastighetsmäklare som har hjälpt andra kunder som att köpa hem
2. En långivare som har erfarenhet av att arbeta med kunder i din situation
3. Tålamod. För att köpa ett hem med ett inteckning i USA kan du behöva tillhandahålla mer dokumentation än vad du skulle på annat håll, och att uppfylla dessa krav kan ta längre tid.

Om du har dem - särskilt tålamodsdelen - är du redo att gå. Nedan hittar du detaljer som kan hjälpa icke-medborgare att ansöka om bostadslån. Den här artikeln kommer att hjälpa till:

• Icke-medborgare som arbetar och bor i USA med en giltig arbetsvisum
• Amerikanska invånare med permanent bosatt ("grönt") kort
• Medborgare i utlandet som har ett giltigt visum till USA

Vad vill långivare?

Hypotekslån måste fastställa att låntagarna är finansiellt kvalificerade på tre områden: kredit, inkomst och tillgångar. De kommer också att kontrollera att den egendom som köps - säkerheten för lånet - har tillräckligt med värde, säger Brian Franke, vice VD på HSBC, där han är en försäljningsansvarig för Manhattan och Long Island.

Penelope Huang, en agent med Golden Gate Sotheby International Realty i Menlo Park, Kalifornien, säger att hennes kunder ofta godkänns för inteckningar. Hennes kontor i Silicon Valley riktar sig till internationella köpare, varav många bor i eller har rötter i Kina, Indien, Brasilien eller Ryssland.

Fastighetsköpare får rubrikerna, över en tredjedel (36%) av icke-medborgare köpare har ett lån från en amerikan långivare, enligt National Association of Realtors 2017 profil för internationell aktivitet i US Residential Real Estate, som omfattar transaktioner från April 2016 till mars 2017.

" MER: Få den bästa hypotekslånet

Dokument krävs

Amerikanska hypotekslånsgivare frågar rutinmässigt låntagare för vissa dokument, till exempel avkastning och bankkort, för att verifiera deras finansiella status och kredithistoria. Icke-medborgare som arbetar och bor i USA kan även använda dem om de har en rapport om att betala skatt, med kredit och bankering här. Om inte, kan de använda alternativa dokument.

Så här kan icke-medborgare låntagare uppfylla långivarens krav:

Inkomst

Icke-medborgare med en giltig amerikanska arbetsvisum eller ett grönt kort kan ofta dokumentera sin inkomst på samma sätt som medborgare gör, med lönepapper eller underskatta federala avkastning. Riktlinjer för konventionella inteckningar anger inte en minimitid som icke-medborgare borde ha varit i USA, bara att de kan leva här juridiskt, säger Marisa Calderon, verkställande direktör för National Association of Hispanic Real Estate Professionals. Enskilda långivare kan ha sina egna sätt att verifiera låntagarens ekonomi. Till exempel verifierar HSBC två års inkomst och kundens nuvarande jobb.

Vid HSBC kan låntagare använda ett brev från sin arbetsgivares HR-avdelning som visar årets resultat och de två senaste åren. Eller det accepterar ett brev från en auktoriserad revisor som kontrollerar en låntagares lön, provisioner och bonusar för den tid som krävs.

Kredit värdering och historia

Om en amerikansk kreditpoäng och kredithistorik inte är tillgänglig kan långivare acceptera en internationell kreditrapport. Dessa rapporter ger inte kreditpoäng, men de erbjuder en historia av betalningar som gjorts i ett låntagares hemland.

"Vi behöver inte ett kreditpoäng, eftersom det är troligt att en utländsk medborgare inte kommer att ha etablerad amerikansk kredit", säger Franke.

" MER: Kontrollera din kredit värdering

Fastighetsvärde

Den här delen är densamma för alla köpare, medborgare eller inte. För att köpa fastigheter i USA kommer långivaren att kontrollera fastighetsrekord och beställa en bedömning för att verifiera att inteckning är högst hemvärdet.

Kopior av uttalanden

Alla köpare som söker ett hypotekslån måste visa kopior av månatliga bankredovisningar, inklusive besparingar, kontroller, pensions- och investeringskonton.

"Kontanter måste köpas och kryddat," säger Franke. Det betyder att en långivare måste spåra ursprunget för de medel du använder i en fastighetsaffär och att pengarna måste ha varit i dina konton under en viss tid.

Köparens motto: Var beredd

En erfaren fastighetsmäklare kan hjälpa kunder att förbereda sig för hypotekslånsprocessen.Huang och hennes team arbetar med köpare i upp till sex månader för att hjälpa till att bygga en amerikansk inteckningsvänlig finansiell bild innan de gäller en långivare.

"Vad vi försöker göra med våra kunder är att få alla sina pengar till USA innan vi gör ett erbjudande," säger hon. Hennes mål: För att visa långivare tre månader med kontoutdrag i USA Då kommer långivaren att behandla dem så gott som att någon annan får lånet, säger Huang.

Hypoteksökande kan förvänta sig en noggrann och grundlig granskning, som kan tyckas överdrivet för icke-medborgare köpare.

"Amerikanerna kommer tenderar att gå," okej, vi ger dig vad du vill, "medan andra kommer att gå," varför vill du ha det? "Säger huang.

Att hitta en långivare med erfarenhet av att arbeta med icke-medborgare är nyckeln till framgång. Veteran långivare förstår hur man hjälper låntagare att uppfylla kraven. Om du planerar att köpa ett hem i USA, fråga fastighetsmäklare och andra icke-medborgare hemköpare för rekommendationer.

"Det tar lite förberedelse och legwork att bli framgångsrik," säger Huang.

Mer på Investmentmatome

• Pengar i Amerika
• Kan jag få ett bankkonto i USA om jag inte är medborgare?
• Läs mer om att få en inteckning i USA