Hur man säljer ditt hus

Om man köper ett hus vinner kronan för "Mest Svåra Vuxen Thing Du någonsin har gjort", då säljer ett hus måste vara löpare. Att slutföra en hemförsäljning kan kräva mycket tid, planering, pappersarbete och till och med pengar. Här är en steg-för-steg guide för att få det gjort.

Hur man säljer ditt hus

Låt oss börja med en checklista och gräva djupare:

• Förbered ditt hem till salu:Fastighetsproffsen kallar för denna "staging", men det betyder helt enkelt avtagande, eller kanske ger dina väggar ett nytt färgfärg. Vi pratar inte om en fullständig ombyggnad.
• Analysera din marknad:Bor du på en köpare eller säljarens marknad? Vad är jämförbara bostäder i ditt område som säljer för?
• Bestäm om du behöver en fastighetsmäklare eller kommer att lista för försäljning av ägaren:Vissa säljare börjar lista sina hem till salu av ägaren och sedan använda en agent om de inte lyckas. Detta kan kosta dig tid och pengar, speciellt om du måste rabatt på ditt pris.
• Ange ett konkurrenskraftigt pris:Du vill bestämma vad du ska netto från försäljningen, redovisa för marknadsföring, stängningskostnader och eventuella mäklareprovisioner. Men överprissätta inte din egendom. I allmänhet, ju längre ditt hus stannar på marknaden, desto mindre får du det.
• Markera din egendom:Från bilder i tidskriftskvalitet till tvingande listbeskrivningar, vill du att ditt hem ska få ett bra intryck från dag ett.
• Gör dig redo att förhandla om:Här kan vissa fastighetsmäklare verkligen öka värdet: förhandlingar med potentiella köpare. En hård förhandlare kan göra en tusen dollar av skillnad.
• Förbered dig för låneavslutningen:Du kan ha händelser att hantera, liksom reparationer som identifierats av hemkontrollen.
• Planera ditt drag:Det kan inte finnas mycket tid att fira din försäljning när du boxar upp dina tillhörigheter och flyttar.

Hitta den bästa fastighetsmäklaren

Innan ditt hus går på marknaden

Teeing upp ditt hem till salu kan vara den viktigaste delen av processen. Från att knyta till överklagande till decluttering, gör ett åtagande att avsätta sentimentalitet och fokusera på att maximera ditt hem marknadsförbarhet. Många familjefoton måste boxas upp, väggar kan behöva en ny färgfärg, och den kusiga men slitna vilstolen måste kanske gå i pension.

Professionella stagers hjälper till att förbereda ett hem till salu till en avgift, och resultaten kan bli dramatiska. Proffs tar ofta bort halva möblerna i ett hem för att få det att visas större. International Association of Home Staging Professionals säger att sådana tjänster minskar ett hemtid på marknaden från i genomsnitt 90 dagar till 11 dagar - och iscensatta bostäder säljer för 17% mer än hemvist.

Under tiden tar en objektiv bild av din lokala fastighetsmarknad dig att hantera dina förväntningar, samt prissätta och marknadsföra ditt hem korrekt. På säljarens marknad kan du förvänta dig flera bud över ditt öppningsnoteringspris. Men på en köpares marknad kan du behöva rabatt på ditt pris.

Ett sätt att få en första analys av din marknad är att använda ett bekvämt Zillow-verktyg: Ange en stad, stat, postnummer eller grannskap du är intresserad av, och du hittar Zillows insikt i din lokala fastighetsmarknad.

Säljer ditt hem: Agent eller Till salu av ägare?

Medan frestelsen att göra det själv kan vara stark, ibland kan en objektiv röst göra hela skillnaden. Oavsett om du anlitar en agent eller går för försäljning-för-ägaren, vill du ha ärlig feedback längs vägen för ditt föreslagna pris, hur bra huset kommer att visas och andra frågor som gäller försäljningen.

Att bara visa huset själv kan vara besvärligt, särskilt att höra ärligt - och ibland smärtsamt - kommentarer om ditt hem.

En fastighetsmäklare kommer att ge dig en marknadsanalys som beskriver hem som liknar din och vad de nyligen har sålt för. Dessa "comps" är avgörande för att hjälpa dig att skapa ett rättvist och konkurrenskraftigt försäljningspris för ditt hem. Utan en agent behöver du själv göra denna forskning.

Dessutom är lokal marknadskunskap en stor fördel. En erfaren fastighetsmäklare kan vägleda dig från att göra rookiefel.

Om du har tid, marknadsföring kunniga och människor färdigheter, kan en för-försäljning-för-ägare transaktion vara för dig. Men om du bestämmer dig för att anställa en fastighetsmäklare, intervjuar minst tre deltagare för att hitta rätt passform.

Prissättning ditt hem

När du bestämmer listpriset på ditt hem, vill du ge dig en liten kudde för förhandling, såvida du inte bor på en het säljare. Det kommer också att finnas några kostnader, inklusive en mäklareprovision på 3% till 6%, att dra av från intäkten från försäljningen.

Prissättning ditt hem är lika mycket konst som vetenskapen; Det är en känslig process. Redfin forskare studerade information om mer än 12 miljoner hemförsäljningar under de senaste fem åren och fann att bostäder till salu får fem gånger fler besök den första dagen de listas än de gör en vecka senare. Det betyder att om köpare tror att ditt hem är övervärderat från början, kanske de inte tar ett andra utseende.

Och Redfin säger att sänka priset senare kan inte vara till hjälp, eftersom bara rabatterade bostäder får hälften så många åsikter som nyutnämnda fastigheter.

Även om du går ensam utan agent, har du marknadsföringskostnader (skyltar, flyger, noteringskostnader, fotografering etc.) och eventuella stängningskostnader som du är villig att erbjuda för att motivera potentiella köpare.

Lista och marknadsföra ditt hem

Du har säkert märkt hem som har lite extra sizzle i sina online-listor, med fotografi som verkligen dyker upp och beskrivningar som är lätta att läsa och fyllda med info.

Värdet av professionell fotografering kan inte överdrivas.

Värdet av professionell fotografering kan inte överdrivas. Redfins undersökning visar att högkvalitativa bilder, sköt av en professionell med rätt linser och belysning, kan sälja i genomsnitt $ 3 400 mer - och upp till tre veckor snabbare - än hemförteckningar med fotografering av hög kvalitet.

Du kan överväga att hålla ett öppet hus för att få trafik till ditt hem. Medan proffs ofta diskuterar användbarheten av sådana händelser, säljer Redfin hem med ett öppet hus under den första veckan av sin notering för ca 2% mer och är mer benägna att sälja inom 90 dagar än bostäder som erbjuder öppna hus efter veckan av deras notering debut. Rapporten säger dock att det är troligt att förhållandet mellan försäljningssucces och ett öppet hus under den första veckan av en notering har mer att göra med prissättning och lokal efterfrågan på marknaden.

En sista, och spännande, nugget från Redfin-forskningen: Bostäder som är listade till försäljning på torsdag utförs bättre. De är mer benägna att sälja för större pengar - till och med över listpriset - och sälja dagar snabbare än hem som är listade på någon annan dag i veckan. Men bara 18% är faktiskt listade på torsdag.

Göra en affär

Med eller utan en agent måste du göra ditt hem tillgängligt för en bedömning och en inspektion - och förstås visningar. Eventualiteter - dessa "if-then" propositioner - kan vara tråkiga: "Om du fixar det här köper vi ditt hem." Också är marknadsdrivna faktorer. I allmänhet, ju högre bostadsbehovet är, desto färre villkor ställs på en försäljning.

Faktum är att alla de fina punkterna att förhandla med potentiella köpare kan vara tidskrävande och tålamodstestande - och det är här bra fastighetsmäklare verkligen tjänar sin hållning.

Några av de sista minuten detaljer som du kan behöva ta itu med kan innefatta att avgöra om du vill utlösa en "leaseback" -överenskommelse från de nya ägarna för att du ska kunna ta dig tid att slutföra köpet av ditt nya hem och förbereda dig för flytta.

Göra flytten

Efter all ansträngning som krävs för att sälja ditt hus, kanske den mest skrämmande perioden kan vara när det äntligen kommer tid att flytta. Koordinerande flyttare, packning och hantering av adressändring - allt kräver mycket uppmärksamhet på detaljer.

Men efter allt, det finns några goda nyheter: utbetalningen. När du väl säljer ditt hem kan IRS i allmänhet ta upp till $ 250 000 vinst på försäljningen, skattefritt. Om du är gift och fil gemensamt, dubbel det till $ 500,000. De dåliga nyheterna? Att sälja ditt hus för en förlust är inte avdragsgill.

Mer från Investmentmatome: Hitta den bästa fastighetsmäklaren att sälja ditt hus Hur mycket hus kan jag verkligen ha råd med? Jämför Mortgage Refinance Priser

Hal Bundrick är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Bild via iStock.