Vem är nyckelaktörerna i hypoteksprocessen?

Den stora stacken av pappersarbete du kommer att möta när du loggar på alla prickade linjer för ett bostadslån är resultatet av mycket arbete av ett stort team fastighetsmäklare. Vi kan inte lista dem alla, men här är några av de många aktörerna i hypoteksprocessen.

Mäklare

Naturligtvis börjar allt med att hitta rätt hus. Du kan söka listor online, gå till öppna hus eller köra genom dina favorit stadsdelar. Vissa hus är "FSBO" - till försäljning av ägaren. I andra kan du bli introducerad till ett "noteringsagent", en fastighetsmäklare som är anställd och betalad av säljaren för att marknadsföra huset till salu.

Agenten som representerar säljaren betalas en provision - en procentsats av köpeskillingen - när huset säljer. Gör inget misstag om det: de representerar säljarens intressen, inte din.

Som köpare kan du också anskaffa tjänster från en fastighetsmäklare. Det kan vara trevligt att ha någon på din sida för att hjälpa navigera processen, översätta lingo och hjälpa till i förhandlingar. I vissa fall kan en fastighetsmäklare representera både köparen och säljaren, känd som "dubbel agentur".

Agenter som arbetar för ett fastighetsmäklareföretag har tagit fastighetslicenskurser och godkänt en tentamen, enligt vad som krävs av bosättningsstaten. Du kan också höra termen "realtor". Det är helt enkelt en agent som är medlem i National Association of Realtors, som hålls till organisationens normer och etiska regler.

Hypoteksmäklare och långivare

Nu när du har hittat det perfekta hemmet och tecknat ett försäljningsavtal är det dags att börja låneprocessen. Många potentiella husägare pre-kvalificera sig för sina bostadslån så att de vet precis hur mycket de har råd med, och kommer sannolikt att godkännas för. Det är ett bra första steg som berättar för hemförsäljare att du är en seriös köpare.

För att ansöka om lån kan du kontakta en inteckningsmäklare eller besöka ett eller flera finansinstitut.

En inteckning mäklare är en mellanhand som arbetar med ett antal långivare. De hjälper potentiella köpare att köpa ett lån - ofta men inte nödvändigtvis - från flera källor - och betalas vanligtvis av en långivare.

Att använda en inteckning mäklare kan hjälpa köpare som annars inte skulle ta tid och ansträngning att handla mer än en långivare för bästa möjliga pris på ett lån. Men mäklare kan också vara partiella för långivare som betalar dem den största avgiften. Från och med januari 2014 har Consumer Financial Protection Bureau infört nya riktlinjer för att förbjuda låntagare - som inteckningsmäklare - att få ersättning baserat på lånets ränta eller avgifter eller betalning baserat på lönsamheten hos ett inteckning. Dessa nya regler förbjuder också inteckningsmäklare att få ersättning från både köparen och långivaren.

Antalet realkreditmäklare har minskat drastiskt sedan bostaden i centrala och finansiella krisen 2008. Bara 10 procent av lånen har uppstått av mäklare de senaste två åren, enligt Inside Mortgage Finance, en handelspublikation. Faktum är att vissa större långivare nu vägrar att arbeta med inteckningsmäklare, och föredrar att endast få lån genom sina egna låntagare.

Banker, kreditföreningar och andra finansinstitut erbjuder ofta lån till sina kunder. Det är alltid en bra idé att prata med din nuvarande finansinstitut först, men handla andra också.

Regeringen engagerar sig i inteckningar

Federal Housing Administration (FHA), en division av det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling (HUD), hjälper familjer att ha råd att äga sina egna hem, precis som Veterans Administration (VA) hjälper vår service män och kvinnor gör detsamma. Dessa myndigheter försäkrar en del av värdet av inteckningarna, skyddar långivare mot förluster och uppmuntrar husägare. FHA driver helt från sin egen vinst och kräver ingen skattebetalare finansiering.

Kvasi-statliga myndigheter, kända som statliga sponsrade företag (GSE), låter långivare försäkra sig om ett konstant likviditetsflöde. Federal Mortgage Association, känd som Fannie Mae, och Federal Mortgage Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, skapar värdepapperslån som ger en sekundärmarknad för buntar av bostadslån.

Nästan bankrupted av bostadskrisen, Fannie och Freddie bailed ut av skattebetalarna under finanskrisen, till en initial kostnad på cirka 187 miljarder dollar - som alla har återbetalats från efterföljande vinster.

Fastighetsprocessorer och resten

När ditt lån är godkänt börjar pappersarbetet verkligen att stapla upp. Fastighetsprocessorer sammanställer de första personliga och finansiella uppgifterna som redan har samlats under ansökan och börjar fylla i lånedokumentationen. En fastighetsvärderare värderar fastigheten och skickar en rapport. Försäkringsinformation är verifierad, spärrkonton kan upprättas för betalning av skatter och en mängd nödvändiga upplysningar och ansvarsfriskrivning ingår i låneanslutningsdokumenten.

Ytterligare roller i hemköpsprocessen kan innefatta en heminspektör, hemmakontor, fastighetsdirektör, titelförsäkringsbolag, stängningsadvokat, försäkringsagenter - och äntligen - ett rörligt företag.

Bild av hypoteksledare via Shutterstock