Sätta Zillow Zestimates 'noggrannhet till testet

Porsche 911 Turbo S против Ferrari 488 Pista против Lamborghini Huracan Performante - ГОНКА

Innehållsförteckning:

Zestimates: Förbättrad noggrannhet
Hur Zillow Zestimates beräknas
Fler robo-hemvärden är på väg
Zestimates: Bättre högt än lågt

Zillows Zestimates, de maskinbyggda värderingsbedömningarna, satte Zillow på kartan. Utan dessa kontroversiella algoritmproducerade värderingar skulle Zillow vara en hemsökningsmotor som alla andra. I stort sett hatar fastighetsmäklare dem och husägare svär vid dem - eller på dem - beroende på hur deras hemvärde går.

Hur exakta är Zestimates? Här är vad vi hittade.

Zestimates: Förbättrad noggrannhet

Zillow säger att Zestimates för närvarande har en median error rate på 8%. Det kan tyckas vara en stor marginal - men det har förbättrats. Algoritmen började med en 13,6% median error rate 2006, enligt Zillow.

Felfrekvenserna kan emellertid variera stort beroende på var du bor. I de översta metrorna säger Zillow noggrannhet från en median error rate på 5% i Washington, D.C. till 9,5% i Pittsburgh. I vissa städer - inklusive Houston, Kansas City, San Antonio och St. Louis - Zillow kan inte producera en felaktig felränta på grund av statliga upplysningsföreskrifter. Hitta den bästa fastighetsmäklaren

Hur Zillow Zestimates beräknas

Zillow avslöjar inte mycket om vad som finns i den svarta lådan i Zestimates, förutom att säga att värdet beräknas tre gånger i veckan baserat på "miljoner offentliga och användarinlämnade datapunkter".

Men Zestimates skapas, säger Zillow mellan stora uppgraderingar. Nya iterationer av modellen utvecklas ständigt. Och sedan Zestimates introducerades på platsen 2006 har företaget implementerat tre helt nya versioner av algoritmen 2006, 2008 och 2011.

"Hemkännetecken, såsom kvadratmeter, plats eller antal badrum, ges olika vikter beroende på deras inverkan på hemmamarknadspriserna i varje specifik geografi under en viss tidsperiod, säger Zillow.

Webbplatsen blandar också i information om fastighetsskatt och förhandlingspriser för ett hem, såväl som för andra i närheten.

Men noggrannheten i värderingsvärderingarna diskuteras varmt. Zillow säger att det beräknar noggrannheten hos sina "egna automatiserade värderingsmodeller" eller AVM, genom att ta hemets slutliga försäljningspris och jämföra det med Zestimate före eller före försäljningsdatumet. Uppskatta ditt hemvärde
Fler robo-hemvärden är på väg

Zestimate är nu bara en av många AVM tillgängliga på hemsidor och inom fastighetsbranschen. Det gamla ordstävet "Om du inte kan slå dem, gå med dem" verkar gälla. Utvecklare försöker fritt försöka överdriva varandra genom att cobbling tillsammans nya variationer av black-box hem pris uppskattningar.

Men det finns flera områden där AVM vanligtvis faller:

AVM kan inte bestämma det faktiska tillståndet för ett hus. Har det nyligen renoverats - eller är det i stort behov av en uppgradering?

AVM står för antal sovrum, bad och totalt kvadratmeter, men dessa motsvarar inte alltid ett högre eller lägre pris: Ibland är ett badrum dåligt beläget eller ett sovrum är litet.

AVM: er brukar inte ta hänsyn till titelfel, tillåta kontra oförutsedda strukturer och andra nyanser av nytta.

Fysiska egenskaper som påverkar lokal efterfrågan och värde - till exempel arkitektonisk stil, årsbyggd och layout och flöde av ett hem - kan inte beaktas.

Zestimates: Bättre högt än lågt

För att se en Zestimate på jobbet, överväga det faktum att Zillow Group, VD Spencer Rascoff, i juli i år noterade sitt fyra sovrum hem i Seattle, Washington, för 1.295 miljoner dollar. Vid den tiden värderade Zillow Zestimate hemmet på ungefär 1,39 miljoner dollar. Det är över 7% högre än listpriset, men inom Zillow-medianmarginalen.

Gordon Stephenson, noteringsagent för Rascoff, berättade för industrins publikation Inman att Zillow förmodligen överskattade värdet av Rascoffs hem eftersom "dess algoritm kanske inte har tagit hänsyn till hemets unika planlösning."

Han tillade dock att om hemmet i hemmet hade varit lägre än sitt noteringspris, kunde köpare ha varit benägen att tro att noteringen var dyr. Men eftersom Zestimate var högre än priset, kunde köparna tycka att hemmet var "ett fynd".

"Det är verkligen bättre för oss som säljare att vara $ 100 000 under Zestimate än $ 100 000 över Zestimate," berättade Stephenson för Inman. Det betyder att det är "mycket mindre förklarande att göra."

"Mitt hopp är att allmänheten blir ganska smart om hur Zestimates faktiskt hänför sig till hemvärden," tillade Stephenson.

Sedan dess har bostadspriset diskonterats $ 96,000. Under tiden har Zestimate stigit med $ 185,000 till $ 1,575,206. Gissa.

Mer från Investmentmatome Hur mycket hus har du råd med? Jämför hypotekslån Beräkna din hypotekslån Hal Bundrick är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick
Bilder via Zillow.