Säljer din fast egendom med en bindande Federal Tax Lien

Av Michael Rude

Läs mer om Mike på Investmentmatomes fråga en rådgivare

Många människor, inklusive erfarna fastighetsmäklare, spärrledare och andra skattesekreterare, förstår inte den fasta egendomen med ett federalt skattesaldo som överstiger eget kapital i fastigheten kan säljas utan att betala den federala skattesatsen i sin helhet. Processen innebär att få ett intyg om ansvarsfrihet från en federal skattepension.

Grunder för utsläpp

Utlåtelse av egendom från den federala skattemyndigheten kan beviljas enligt flera bestämmelser om intern inkomstskatt (IRC). Även om det finns fem avsnitt för interninkomstkod som kan gälla för olika situationer där en federal skattpengar fäster fast egendom, så skickas nästan alla ansvarsansökningar under följande två kodavsnitt.

IRC § 6325 (b) (2) (A). En ansvarsfrihet kan utfärdas enligt denna bestämmelse när skatteskulden är delvis tillfredsställd med ett betalt belopp som inte är mindre än värdet av den amerikanska regeringens intresse för fastigheten som släpps ut.

Till exempel, IRS har en lien på totalt 210 000 dollar med följande omständigheter:

• Fastighetsförsäljning för: $ 215,000
• Minus första hypotekslån (senior till IRS lien): 135.000 dollar
• Minus acceptabla avvecklingskostnader: $ 15.000
• IRS lien ränta är lika med: $ 65,000
• Efter att IRS mottar och tillämpar $ 65 000 i delvis tillfredsställelse av skatteskulden kvarstår en utestående skatteskuld på 145 000 dollar.

Den federala skatten lien finns kvar på ett belopp av $ 145.000 mot någon andra Återstående tillgångar hos skattebetalaren, men egendomen säljs fri från den federala skattemyndigheten på grund av den amerikanska regeringen som mottar sitt 65 000 dollar rättvist intresse.

Notera: I fråga om Tenancy av Entireties egendom, USA betalas i allmänhet hälften av intäkterna i partiell tillfredsställelse av det ansvar som säkras av skattemyndigheten.

IRC § 6325 (b) (2) (B). En ansvarsfrihet kan utfärdas enligt denna bestämmelse när det fastställs att regeringens intresse för fastigheten inte har något värde. Skulderna som är äldre i den federala skattepensionen är större än fastighetens marknadsvärde eller högre än försäljningsvärdet av fastigheten.

Till exempel, IRS har en lien på totalt $ 100.000 med följande omständigheter:

• Fastighetsförsäljning för: $ 190,000
• Minus första hypotekslån (senior till IRS lien): $ 175,000
• Minus acceptabla avvecklingskostnader: $ 15.000
• IRS-lienräntan är lika med: $ 0

I det här scenariot, då en korrekt förberedd ansökan om ansvarsfrihet och godkännande lämnades, skulle IRS utfärda den federala skattesatsen för $ 0 eftersom det inte finns något rättvist intresse. Lien kvarstår på plats mot alla andra tillgångar hos skattebetalaren.

Jag rekommenderar starkt att anställa tjänster av en skattemässig professionell när man försöker sälja din egendom med en bifogad federal skattepension, om inte det finns tillräckligt med kapital för att betala lien i sin helhet. De ovan angivna scenarierna har förenklats för illustration. Skatteproffs med erfarenhet inom områdena "ansvarsfrihet" och "underordnad" applikationer kan navigera i komplexiteten i varje enskild situation.

Dessutom finns det situationer när en federal skattlänk bifogar en tredje parts egendom. En ansökan om ansvarsfrihet kan tillämpas i dessa situationer. Fastighetsskatt kan också uttas under vissa omständigheter. Båda dessa situationer kräver hjälp av en erfaren skatt professionell.

Obs! Det finns omständigheter där en ansökan om intyg om ansvarsfrihet för en federal skattepension kan behövas vid försäljning av personlig egendom, men denna artikel är specifik för fast egendom. Kontakta en skattesekreterare om du har frågor angående ansökningar om ansvarsfrihet eller underordning.