Vilken CFPB: s nya förmåga att betala regel innebär för dig och ditt hypotekslån

Consumer Financial Protection Bureau gjorde äntligen vad finansiella industrin aktieägare misslyckades med att göra för sig själva för ett decennium sedan. De passerade en svepande 800 + sidreglering tidigare i månaden, och beslutade att innan banker beviljar ett inteckning bör de göra en trovärdig insats för att bestämma att låntagaren kommer att kunna betala tillbaka dem.

Reglerna, utfärdade under Dodd-Frank-reformen av finansindustrin, ändrar förordning Z och kommer att träda i kraft - slags - den 14 januari 2014.

På vissa sätt är regsuppsättningen en skräp till finansbranschen, som letade efter ett sätt att begränsa ansvaret för framtida lån borta dåligt, i en "sue your lender-happy" hypoteksmiljö. En kärleksstrategi som används mot bankerna att hämma dem till att skriva ner hypotekslån har varit påståendet att banken lånade ut bostadsägarnas pengar, eftersom de visste att de sannolikt inte skulle kunna göra betalningarna och att banken snart skulle utesluta på ett mycket uppskattat hem.

Förordningens övergripande bestämmelse var upprättandet av en "säker hamn". Om långivaren hoppar genom vissa hoops när de utfärdar hypotekslån, hindrar förordningen konsumenter från att utmana hypotekslån senare. Långivaren är skyddad från rättegångar - en bestämmelse som utlåningsindustrin tror kommer frigöra mer kapital för att lösa upp en stram hypoteksmarknad.

Här är hoopsna - och vad de menar:

Långivare måste verifiera inkomst- och kreditinformation från en rimligt tillförlitlig tredje part.

För några år sedan, om du var en tippad anställd, eller om du var egenföretagare och hade svårt att verifiera inkomster, kunde du arbeta runt de helt dokumenterade lånebehoven, betala lite mer intresse och få ett "angivet inkomstlån? Det kommer bli svårare att göra det i framtiden. För att hypotekslån ska kunna omfattas av säkerhetsbestämmelserna kommer banken att behöva se några bevis. I praktiken betyder det förmodligen att du måste deklarera den inkomsten, så det visar på din avkastning - och betala skatt på den. Som du skulle göra hela tiden.

Det tillåtna skuldsättningsgraden är begränsad till 43 procent.

Det vill säga, när hypotekslånet har utfärdats, kostar låntagarens fasta skuldservicekostnader, inklusive hypotekslån, kreditkort, billån, studentlånsskuld och nästan allt annat som kreditinstituten registrerat, inte vara högre än 43 procent före skatt inkomst. Detta är inte för radikalt en förändring - 43 procent ligger nära vad VA (Veterans Administration), FHA (Federal Housing Administration) och Fannie och Freddie är villiga att tillåta redan, med mindre variationer mellan dem.

För justerbara hypotekslån ska skuldsättningsgraden beräknas till högsta betalning som kontraktsmässigt möjligt inom de första fem åren av hypotekslånet.

Det vill säga om du har en hypotekslån på $ 1500 per månad men om räntorna stiger och banken har rätt att öka din betalning till $ 1,900 per månad som en följd när som helst under de första fem åren av livets livstid lån, måste DTI-kalkylen beräknas baserat på $ 1.900 per månad betalning, inte $ 1500 per månad betalning. Detta begränsar användningen av den justerbara räntesatsen för att hjälpa marginella husägare att kvalificera sig för inteckningar som de inte kunde röra vid fast ränta.

Kvalificerade inteckningar kan inte vara för villkor som är längre än 30 år.

Mot slutet av fastighetsboomen blev det så svårt för människor att kvalificera sig till 30 årslån, att långivare utökade utökad finansiering - inklusive 40-åriga inteckningar. Dessa är fortfarande lagliga, men kommer inte att omfattas av bestämmelserna om säkerhamn. Långivare kan inte använda detta trick för att kringgå DTI-regler.

Räntefria och negativa avskrivningar kommer inte att kvalificeras.

Vid 2005 - höjden av fastighetsfransen var nästan en fjärdedel av alla utlånade lån "räntefria" lån. Det vill säga, du betalade bara räntan, och hela rektorn kom in, säger fem år. Antalet räntebärande inteckningar som innehas av Freddie Mac ökade över 500 procent, från 25 miljarder dollar 2005 till 159 miljarder dollar 2007. En South Florida Mortgage Broker berättade för mig 2006 att över hälften av hennes verksamhet vid den tiden var nu intresserad -Ankert papper (vi båda kom överens om att detta inte skulle sluta bra).

Antagandet var vid den tiden att det skulle vara lätt att refinansiera till en mycket uppskattad fastighet om fem år, och du skulle kunna betala av huvudmannen vid din fritid.

Den "högt uppskattade" delen av den ekvationen visade sig naturligtvis vara en doozy.

Räntefria lån kommer inte längre att vara kvalificerade inteckningar. Detsamma gäller för lån med negativ avskrivning. Det vill säga lån där dina betalningar faktiskt är mindre än räntan, så att ditt utestående saldo faktiskt ökar under lånets livslängd.

Det nya regset diskvalificerar också "ballongbetalning" -lån - del av paketet för räntefria och negativa avskrivningsvärlden - utom i begränsade fall i landsbygdsområden där sådana lån redan är rutinmässiga.

Kärleksfullt ger regs ett incitament för konsumenterna att få ett räntebärande lån: Eftersom dessa lån inte kommer att bli "kvalificerade inteckningar", är låntagarens rätt att stämma bevarad. Men långivare har motsvarande incitament att ge dem.Som ett resultat kommer kostnaderna för dessa typer av lån, liksom det nu sällsynta 40-åriga inteckning, sannolikt att gå upp. Trots allt kommer långivare att förvänta sig att kompenseras för den ökade risken för ett icke-kvalificerat inteckning.

Kvalificerade inteckningar kan ha poäng och avgifter motsvarande högst 3 procent av lånet.

Detta kommer inte att vara en spelbytare eftersom de flesta lån redan har poäng och avgifter under denna nivå. Effekterna kommer mest att känna bland hypotekslån och i subprimevärlden, där låntagare har färre alternativ. Tre procent har varit ett gemensamt tak för ett tag nu, ändå.

Kvalificerade inteckningar kan prissättas högst 1,5 procent över prime.

Detta kan vara knepigt, eftersom det pricker av priskontroll och priskontrollen nästan alltid misslyckas. Nästan per definition kommer denna regel att påverka subprime-marknaden och ha en olik inverkan på låntagare med låga kreditpoäng.

Dessutom stavar pristaket problem om avkastningskurvorna stiger. Om avkastningen på jämförbara skulder inte ökar och det ger en sötare vinst till långivare än hypoteksmarknaderna, kommer kapitalet att flyga subprime och alt-A-hypotekslån. Det kan vara ett sätt, men lagen om oavsiktliga följder är ett konstant hot.

Vad som är anmärkningsvärt om förordningen är emellertid dess fasthållande. Regleringsmännen försökte skapa en balans mellan att skydda konsumenterna från rovlån till oupptäckta, osofistikerade konsumenter och stänga av kreditflödet till bostadsområdet.

Möjligheten att betala regeln upprättar inte någon minimibelopp eller någon minsta kreditpoäng. Det är fortfarande kvar för långivare att bestämma det för sig själva.

Regeln lämnar också öppet fönstret för VA långivare att låna kvalificerade inteckningar och FHA långivare att låna med bara 3,5 procent utan att lösa avoul av kvalificerade inteckning regler.

Reglerna befriade också VA långivare och Fannie och Freddie från reglerna i upp till sju år. Eftersom dessa är så stor del av bolånemarknaden, kommer de nya reglerna bara att ta tag i takt. Detta är av design, eftersom CFPB inte ville orsaka en plötslig störning på den fortfarande bräckliga bostadsmarknaden.