Studentlånsinnehavare Fånga en hemköp -

För många av de 44 miljoner amerikanerna med lån på skuldlån som vill köpa ett hem, kvalificerar sig för ett inteckning bara lite lättare. Bostadsjätten Fannie Mae gav denna vecka nya riktlinjer för hur långivare ska utvärdera hypotekslånsökande som har studielån - särskilt låntagare på inkomststyrda återbetalningsplaner.

Förändringarna är ett svar på ångest bland studentlånslåntagare att ha studentskuld tar bostadsrätter från bordet, säger Jonathan Lawless, vice VD för produktutveckling och prisvärda bostäder på Fannie Mae.

Av låntagare i studielån som inte är husägare tror 71% att deras studentskuld har försenat sitt köp av ett hem, enligt en undersökning från april 2016 av National Association of Realtors och American Student Assistance, en ideell som hjälper studenterna att betala för college och återbetala studielån.

På grund av studielånsskulden kan din förmåga att kvalificera sig för hypotekslån försämras, säger Jerry Kaplan, vice vd för kapitalmarknaderna i Colorado-baserade Cherry Creek Mortgage Co. Studielån ökar ditt skuldsättningsgrad - summan av den totala skulden du skyldig i förhållande till din inkomst - och du kommer inte att kvalificera om den procentsatsen är för hög.

Låntagare från studielån kan dock få lån och de nya policyn ger de låntagarna fler val, säger Kaplan. Fannie Mae backar en tredjedel av alla hem i Amerika, säger Fannie Mae talesman Alicia Jones.

Fannie Maes förändringar är redan i kraft, även om vissa långivare kan ta tid att rusa upp, säger Lawless. Här är vad studielåns låntagare behöver veta om uppdateringarna.

Inkomstdrivna planer och husägare

Enligt de nya riktlinjerna kan långivare som utfärdar Fannie Mae-backade bolån beräkna ditt skuldsättningsförhållande med ditt månatliga studielånsbetalning på en inkomstdriven återbetalningsplan, säger Lawless. Inkomstdrivna planer täcker dina månatliga betalningar med en procentandel av din inkomst.

Tidigare hade långivare att beräkna ett högre månatligt studielånsbetalning för hypotekslånsökande på inkomstdrivna återbetalningsplaner, säger Lawless. Det innebar att hypotekslånsgivare utvärderade de låntagarna baserat på ett högre skuldsättningsgrad än vad de faktiskt hade. Då kände Fannie Mae att utlåningen till låntagare på en inkomststyrd plan var mer riskfylld, säger Lawless. "Vi har fått förstå dessa program bättre", säger Lawless och citerar den bättre förståelsen som orsaken till policyändringen.

Fannie Mae-backade långivare måste fortfarande beräkna en månatlig studielånsbetalning som ska användas för att bestämma din skuldsättningsgrad om du befinner dig i uppskjutande eller uteslutande. Det månatliga beloppet kommer att vara 1% av din utestående studentlånsbalans eller det belopp som behövs för att vara på spår för att betala av lånet inom den återstående låneperioden.

Hjälp för medtecknarna och de som inte betalar på lån

Om någon som en förälder eller en arbetsgivare betalar dina studielån, eller om du är medsignal på ett lån som den primära låntagaren betalar, har du nu ett bättre skott när du kvalificerar dig för ett Fannie Mae-backat lån, säger Lawless. Studielånsbetalningen räknas inte i förhållande till ditt skuldsättningsförhållande om du kan tillhandahålla pappersarbete, såsom kontoutdrag eller annullerade kontroller, för att bevisa att någon annan har gjort månadsbetalningarna under de senaste 12 månaderna i följd.

Refinansiering för husägare med studentskuld

Fannie Mae började pilotera vad det kallar en refinansiering av studielån i slutet av 2016 med SoFi, en online-hypotekslån och studielåns refinansieringsutlåning. Nu kan alla Fannie-Mae-backade långivare erbjuda det.

Så här fungerar det: Du tar ut ett nytt, större lån som är lika med ditt befintliga inteckning plus några eller alla dina utestående studentskuld. Din hypotekslån kommer att betala av din långivare eller studielånsleverantör och avstå från en riskjusteringsavgift som tillämpas på traditionella utlåningsfinansieringar. Med hypotekslån fortfarande låg, kan en refinansiering av studielån utbetalas till ett tilltalande sätt att sänka din studentlånsränta.

Men det finns risker med att använda din inteckning för att refinansiera studentskulden. Du ska handla en osäker skuld (studielån) för en säker skuld (din inteckning) och öka vad du är skyldig i ditt hem. Om du inte kan göra högre hypotekslån, kan du förlora ditt hus. Du kommer också sannolikt att betala mer i ränta över tiden eftersom hypotekslån tenderar att vara längre än de på studielån.

Alternativt, överväga att refinansiera dina studielån med en privat student långivare för att få en lägre skattesats och kortare låneperiod samtidigt som din student och hemskulden är separata. Det finns dock även risker där. Till exempel kommer du att förlora tillgången till inkomstdrivna återbetalningsplaner när du refinansierar federala studielån.

Innan du tar ut en ny inteckning eller refinansierar en befintlig, pratar du med en finansiell rådgivare eller skattesekreterare för att få personlig vägledning, säger Kaplan. Du borde också jämföra hypotekslån för att hitta den lägsta kursen du kvalificerar dig för baserat på din ekonomiska situation.

Teddy Nykiel är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @teddynykiel.