Hur Förebyggande Skydda En Förste Time Homebuyer

När man köper ett hem finns det till synes hundratals detaljer att delta, särskilt som en första gången homebuyer. Dessa detaljer kan sträcka sig från det kritiska till det bara obekvämt, från egenskapslinjer till husdjur. En viktig fråga som du kommer att stöta på är händelsen.

"Beredskap är din" ut "-klausul, säger Tim Freund, en fastighetsmäklare i Los Angeles-området. "De tillåter en köpare att få ett avtal på ett legitimt sätt."

Men du vill köpa ett hus, inte gå ut av en affär. Vad handlar det om?

Vanliga händelser

Eventualiteter är din inbyggda köpare skyddsplan, placera villkor på försäljningen som säkerställer att du inte utnyttjas. Den vanligaste händelsen är en fysisk inspektion som gör det möjligt för köpare att avgöra om det finns ett problem med hemmet som är större än vad de är villiga att ta itu med. Det kan vara ett läckert tak, en smula fundament - eller en transmissionslinje begravd i din trädgård.

Andra försäljningsvillkor kan innefatta bekräftelse av att säljaren har tydlig titel - ägande som inte är bunden av en lien eller obesluten skuld.

Men Freund säger kanske den viktigaste händelsen är lån godkännande. Om du inte lyckas kvalificera dig för en inteckning, av vilken anledning som helst, kan du avbryta avtalet utan straff. Viktigast, det kan innebära att du återhämtar dina allvarliga pengar på insättning.

Hemvärdesförutsättningar - och heta marknader

En annan vanlig händelse, särskilt på en uppskattande marknad, är fastighetsbedömningen.

På en het marknad är det vanligt att möta ett budkrig mot ett hus och pitta dig mot andra potentiella köpare. I så fall kommer du sannolikt att erbjuda mer än listpriset. Om du vinner budet, men huset värderar till ett värde under ditt erbjudande, måste du göra skillnaden mellan köpeskillingen och vad ditt hemlån kommer att täcka.

Freund säger att det finns fyra möjliga resultat i detta scenario:

1. Säljaren går med på att sänka priset till det uppskattade värdet (håll inte andan)
2. Du måste sparka in extra pengar för att kompensera
3. Du och säljaren kan komma överens om ett kompromisspris plus ytterligare kontanter
4. Köpavtalet avbokas

Även om beredskapen skyddar köparen, kan det vara att placera för många villkor på ett köp kan ta dig ur driften för ett hem, särskilt på en säljare. Under sådana omständigheter säger Freund att din fastighetsmäklare kan råda dig för att förkorta tidsramarna för beredskap, eller i vissa fall avstå från bedömningsberättelsen.

Rensa händelser

Att frigöra eller rensa en händelse tar bort ett villkor för försäljningen och skjuter inköpsprocessen framåt. Freund säger att när en snabb stängning blir viktig. Han ger ett exempel:

Säg att köparen av ett townhome är godkänt för ett lån, med egendomskontroll och all annan due diligence färdigställd. Eventualiteter har släppts och en 30- eller 45-dagars escrow är på plats.

"De får 30 dagar i det och aktiemarknaden sjunker med 10% - och de förlorade bara sina betalningar," säger Freund. "Så nu vill köparen avbryta. Men de har lyft sina händelser, vilket innebär att deras insättning nu är föremål för förverkande."

Innan upphovsrättsförhållandena upphör kan köpare legitimt återvända till ett köp och 99% av tiden får hela insättningen tillbaka utan straff, säger han. Det är därför som fastighetsmäklare föredrar snabba stängningar, till exempel inom 30 dagar - istället för att sträcka ut det till 60 eller till och med 90 dagar.

Homebuyer akta dig

Andra händelser inkluderar:

• Inspektion och reparationer: En kvalificerad heminspektör berättar om vad som behöver repareras eller uppgraderas i hemmet. Du kan ofta förhandla om några viktiga saker som ska adresseras av säljaren.
• Försäljningen av ett tidigare hem: Du måste sälja ditt hem innan du köper en annan.
• Naturliga faror: Dessa avslöjas i juridiskt obligatoriska säljaren avslöjanden och kan innefatta att de avslöjar att en egendom är i en jordbävningszon eller flodslätt.
• försäkringsbarhet: Om du till exempel upptäcker att fastigheten ligger i en översvämningszon, kan den vara försäkrad? Och om så är fallet, hur mycket kostar det?

Undvik problem stora och små

Vissa fastigheter är bundna av regler och restriktioner som hushållsföreningarna eller HOAerna har infört. Dessa grannskapsorganisationer tillhandahåller bekvämligheter och skyddar fastighetsvärden. Det kan innefatta underhåll av hissar i en höghusbyggnad eller konstruktion och underhåll av gemensamma utrymmen, såsom lobbyer, klubbhus eller lekplatser.

"Kanske hushållsföreningen inte har tillräckliga reserver," säger Freund. Om så är fallet, "varje gång något behöver repareras, är det en särskild bedömning eftersom de inte har några reserver att betala för taket eller målningen, eller vad det än är."

Men det är inte alltid stora problem som dödar en affär. Att säkerhetskopiera ett köp kan vara en fråga om något fysiskt, ekonomiskt - eller till och med piggigt.

"För en vecka sedan hade jag en överenskommelse som faller ifrån varandra eftersom bolagets föreningsdokument säger att en ägare" rimligen kan ha två hundar på fastigheten "- och min klient hade tre hundar, säger Freund. "De avbröts."

Eventualiteter kan vara en köparens bästa vän.

Hal Bundrick är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Bild via iStock.