Första gången Homebuyers: Tid att tänka på Hyres-till-Egna?

Ett hyres-till-hem-eller hyresavtal kan tyckas vara den perfekta lösningen för den som är helt och hållet hemmabuyer. Kanske behöver din kredit några touch-ups, eller du har inte någon betalning i banken än. Ett leasingavtal kan få dig i ett eget hem medan du sorterar ut köpes detaljer, eller hur?

Ja - men ingen säger att det blir lätt.

För det första är det inte en finansiell slam dunk. Du kommer sannolikt att betala mycket mer på förhand, och utöver din hyra betalar du en hyresbidragsavgift - ett tilläggsbelopp som tillämpas på det potentiella köpet.

Du måste fortfarande spara för en betalning samtidigt som du betalar av räkningar och polerar din kreditpoäng för att kvalificera dig för att köpa huset innan avtalet slutar. Kanske värst av allt, de hyresbidragsavgifter som du har byggt upp som allvarliga pengar för inköp kan förverkas om du i slutändan inte kan rensa alla hinder att köpa.

"Leasingköp för fastigheter är inte lika enkelt som bostadsrättshandeln, så antar inte att de fungerar på samma sätt", säger Glenn S. Phillips, VD för Lake Homes Realty i Pelham, Alabama. Phillips har arbetat med hyres-till-hem-avtal som hyresvärd samt med hans flertalet fastighetsbolag. "Många människor, inklusive några licensierade agenter, inser inte de juridiska" gotchas "av dåligt utformade leasingavtal. Detta kan leda till förlust av pengar, tid - och till och med omfattande juridiska avgifter."

Få råd från en Mortgage Expert

Hur ett hyresavtal eller hyres-till-eget hemavtal fungerar

Naturligtvis är inget fastighetsavtal - rent-till-eget eller rakt köp - en enkel sak. Men leasingköp kan vara särskilt svåra att navigera.

Vissa avtal är uppbyggda som leasingalternativ - du hyr hemmet och har ett icke-bindande alternativ att köpa det så småningom. Ett hyresavtal med hyresavtal är mer definitivt, med ett fast köpeskilling och en begränsad tidsram. Med båda, se till att du förstår:

• Du kommer sannolikt att betala en betydande insättning - förutom de vanliga kostnaderna som till exempel en insättning för husdjur - och en månadsbetalning (hyran) med en extra avgift (hyrespremien som bygger upp som allvarliga pengar).
• Hyresbetalningar kan eller kanske inte tillämpas fullt ut för inköpet.
• Hyresbidragen kan inte återbetalas om du inte slutar köpa. I de flesta fall är kontrakten strukturerat så att om köpet inte äger rum, håller ägaren av fastigheten alla betalningar.
• Statliga lagar varierar, så du behöver en fastighetsmäklare på din sida.

"Ett alternativt tillvägagångssätt för ett enda leasingavtal är att använda tre kontrakt," Phillips tillägger. "En är ett standard köpavtal för fastigheter som har ett nära datum som kan vara månader eller år borta. Den andra är en standardhyresavtal för tidsramen före inköp. Och det tredje kontraktet är ett köpoptionsavtal som indikerar under exakt vilka villkor köparen får kredit för leasingavgifter vid inköpstillfället."

I det här scenariot kan inköpsalternativet innefatta ett krav på att köparen ska betala ägaren lite pengar - en insättning - som inte är återbetalningsbar. I utbyte tar ägaren hemmet från marknaden.

"Det verkar komplicerat men i verkligheten kan det vara en mycket renare juridisk inställning och, förstås förstås, undvika förvirring för alla parter", säger Phillips.

Kan hyra-till-egen vara en väg till husägare?

Rent-to-own-avtal kan inte ta bort alla hinder för husägare. Till exempel, om köparen inte har råd med ett minimum av betalning - eller om de månatliga hyresbetalningarna är en finansiell sträcka - är det tveksamt att han eller hon någonsin kommer att göra det till stängningsbordet för ett köp.

"Starta inte en väg som är dömd från början", berättar Phillips.

Lola Audu från Comstock, Michigan, har varit fastighetsmäklare i mer än 20 år och har erfarenhet av leasingavtal som innehåller köpoptioner. Och från vad hon sett har resultaten inte varit bra.

"Enligt min erfarenhet har de aldrig blivit utköpta", säger Audu. "Köpare som inte kan finansiera ett köp är ofta inte de bästa kandidaterna för husägare. Kredit- och betalningsfrågor är grundläggande, strukturella problem. De måste korrigeras innan de köper ett hem i stället för att försöka köpa genom ett leasingavtal och arbeta med finansieringsfrågor."

Hon säger att leasingavtal blir ofta "förhärliga hyresupplevelser".

"När den första spänningen att vara i ett hem släpar, har köparen inte längre incitament att fortsätta att göra vad som krävs för att göra nödvändiga korrigeringar för att få finansiering," säger Audu.

Phillips of Lake Homes håller med om: "Vår erfarenhet är att leasing-till-äger sällan blir ett köp. Om det ser ut som en genväg till husägare är det inte."

Även om han säger aldrig, säger han aldrig: "Jag har en egendom just nu där jag har en mycket långsiktig hyresgäst som jag tror kommer att konvertera till ett köp. Detta är ett undantag, och vi började inte börja med något annat än ett enkelt leasingavtal och började diskutera ett eventuellt köp senare."

Vissa företag vill återuppfinna hyres-till-husägare

Så hyr-till-egen rutt ser ut att vara en slingrande väg full av slagfält.Verkar som om det är nästan omöjligt att komma härifrån (hyra) där (äga). Men åtminstone ett par företag vill ändra leasingköpslandskapet.

Föreställ dig att hitta ett hem som är listat för försäljning på din marknad - en du älskar verkligen - och att någon köper den och hyr den tillbaka till dig med ett köpalternativ. Det är vad Home Partners of America gör.

Processen börjar med en första ansökan och en återbetalningsbar $ 75 avgift. Om din förkvalificeringsansökan är godkänd, skickar du in en fullständig ansökan, vilket innebär att du gör en kreditrapport. Då meddelar Home Partners dig den maximala månatliga hyran du kvalificerar dig för.

Därifrån kontaktar du en fastighetsmäklare och hittar ett hem du är intresserad av och Home Partners förhandlar om ett köp. Företaget betalar kontant, vilket vanligtvis underlättar en snabb överföring av äganderätten. Därefter tecknar du ett ettårigt leasingavtal med Home Partners, samt ett avtal om inköpsavtal som anger priset du betalar för huset om du utnyttjar ditt köpoption. Du betalar också en insättning, som vanligen uppgår till två månaders hyra.

Du har möjlighet att köpa hemmet till det förutbestämda priset när som helst inom de kommande tre till fem åren men är endast förpliktat att hyra hemmet i ett år.

Företaget tjänar för närvarande boende i 34 städer i 18 stater, inklusive Kalifornien, Texas, Colorado och Florida. Det hävdar att man har köpt 1 miljard dollar i fastigheter för att få över 9000 personer (och 2500 husdjur!) Till "leasing med rätt att köpa" bostäder.

HomeLPC är en annan hyres-till-egen start, men den erbjuder för tillfället sitt program bara i Kalifornien och Texas. Men företaget syftar till att tjäna 20 stater i slutet av 2016.

Hitta en långivare att få förhandsgodkänd

Gör ett drag med ett köpoptionsavtal

Kanske kan ett köpoptionsavtal eliminera ett par lastbilar på vägen till husägare. Det är ett tilltalande perspektiv: Flytta in i ett hem nu, träna ut rynkorna så att du kan kvalificera dig för att köpa och slutligen stänga affären utan att packa in en annan låda.

Det kan inte vara lätt, men att hitta ett sätt att knäcka hemmaplanet kan göra det värt all insats.

Mer från Investmentmatome: Hur mycket hus kan jag verkligen ha råd med? Jämför hypotekslån Hitta en inteckning mäklare

Hal Bundrick är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Bild via iStock.