Hur man får en omvänd hypotekslån

En omvänd hypotekslån är värt att undersöka om du vill använda några av ditt hem eget kapital i pensionen - och du planerar att stanna i ditt hem under överskådlig framtid. Gör dina läxor så att du vet vad du kan förvänta dig innan du får en omvänd hypotekslån.

Här är några vanliga frågor (och svar) som hjälper dig att ansöka om och få en omvänd hypotekslån.

Var får jag en omvänd hypotekslån?

De flesta omvända hypotekslån utfärdas som Home Equity Conversion Mortgages, eller HECM, som är försäkrade av Federal Housing Administration. Så du vill välja en FHA-godkänd långivare. Icke-HECM omvända hypotekslån erbjuder sina egna produkter, men de har inte samma konsumentskydd som HECM.

Hur kvalificerar jag mig till en HECM?

Du måste uppfylla följande FHA-krav för att få en HECM:

• Du är 62 år eller äldre
• Du och / eller en berättigad make / maka - som måste namnges på lånet, även om han eller hon inte är låntagare - bor i hemmet som din primära bostad. En "berättigad" make betyder att du är lagligt gift innan du ansöker om en omvänd hypotekslån.
• Du har inga delinquenta federala skulder
• Du äger ditt hem direkt eller har ett högt eget kapital i det
• Du deltar i en obligatorisk rådgivning med en HECM-rådgivare godkänd av institutionen för bostäder och stadsutveckling
• Ditt hem uppfyller alla FHA-fastighetsstandarder och översvämningskrav
• Du fortsätter att betala alla fastighetsskatt, husägare försäkring och andra hushålls underhållskostnader så länge du bor i hemmet

Hur utvärderar en långivare min ansökan?

Din långivare kommer att göra en ekonomisk bedömning som inkluderar att du drar din kredit, utvärderar din betalningshistorik och eventuella utestående hypotekslån och ser till att du inte har aktiva egendomar eller federala skulder.

Långivare kräver också inkomsträkningar - 401 (k), pension, socialförsäkring, löneposter om du fortfarande arbetar, etc. - som visar att du har råd att betala för löpande bostadskostnader.

Slutligen kommer långivaren att beställa en fastighetsbedömning för att bestämma hur mycket ditt hem är värd och hur mycket du kan låna i en omvänd hypotekslån.

Varför behöver jag HECM-rådgivning?

Den obligatoriska rådgivningen hjälper dig att bättre förstå insatserna för en omvänd hypotekslån från en neutral tredjeparts professionell, säger Cara Pierce, en bostadsfinansspecialist med Clearpoint Credit Counseling Solutions, en HUD-godkänd HECM-rådgivningsbyrå.

"Som rådgivare får vi inte backbackar och faktiskt talar vi inte till långivaren alls", säger Pierce. "Vi lägger fakta där ute - vårtor och alla - och låt konsumenterna fatta beslutet."

Eftersom du lånar mot ditt eget kapital är det viktigt att förstå i vilken utsträckning en omvänd hypotekslån kan försämra det egna kapitalet över tiden, beroende på hur mycket du lånar och värdet av ditt hem, säger Pierce.

Hur mycket kan jag låna?

FHA: s HECM maximala upplåningsgräns är $ 679,650. Men det belopp som du kan dra ut med en omvänd hypotekslån varierar beroende på åldern för den yngsta låntagaren (eller berättigad icke-borande make), nuvarande räntor och det uppskattade värdet av ditt hem, säger Pierce.

Det totala beloppet som du kan ta ut i en omvänd inteckning kallas den "ursprungliga huvudgränsen". Under det första året får du ett lock på 60% av din ursprungliga huvudgräns (bestämd av din långivare). Det enda undantaget: Om du har ett befintligt hypotekslån som överstiger 60% av din ursprungliga huvudgräns, tillåter en HECM att du tar ut mer än 60% för att betala lånet i sin helhet plus 10% av din ursprungliga huvudgräns i kontanter, enligt Consumer Financial Protection Bureau.

Hur lång tid tar det att stänga?

Det kommer att variera från långivare till långivare, men vanligtvis kan du räkna med att stänga en omvänd hypotekslån inom 30 dagar, säger Rob O'Dell, finansiell planerare på Coyle Financial Counsel i Neapel, Florida. Bedömningen kan vara den längsta delen av processen, eftersom vissa marknader har brist på fastighetsbedömare och hög efterfrågan, noterar O'Dell.

Hur och när kommer mina medel att delas ut?

Du har några alternativ för dina utbetalningar (det är vad FHA ringer till betalningarna du får), och det är här en del ekonomisk planering kommer till spel. Att utvärdera dina andra pensionsinkomstströmmar och långsiktiga kostnader för hälso- och sjukvård påverkar till exempel hur du väljer att ta emot dina omvända hypotekslån. FHA erbjuder två omvända lånstyper: en justerbar ränta och en fast ränta.

Med en ARM kan du välja mellan dessa betalningsalternativ:

• tenure: Ange månatliga betalningar så länge du (eller din behöriga make / maka) är kvar i hemmet
• Termin: Ange månatliga betalningar under en bestämd tidsperiod
• Kreditlinje: Ospecificerade betalningar när du behöver dem, tills du har uttömt dina pengar
• Ändrad befattning: En kreditkredit och ställa in månatliga betalningar så länge du eller din behöriga make bor i hemmet
• Ändrad term: En kreditkredit och ställa in månadsbetalningar under en bestämd tidsperiod som du väljer

Med en fast ränta, får du en engångsbelopp efter att du har stängt på ditt lån. Du vill ha en solid plan för hur du ska använda intäkterna, oavsett om det är för att betala av skuld, levnadskostnader eller medicinska räkningar, till exempel.

Vilka nästa steg ska jag ta?

Många människor är leiga av omvända inteckningar, säger O'Dell, för att de har hört talas om skyhöga ursprungsavgifter och skräckhistorier för makar som blivit utdöda efter att låntagaren dog. Men det var innan genomförandet av de senaste FHA-reglerna som skyddar konsumenterna bredare, säger han.

Några av dessa regler inkluderar att minska det belopp som får tas ut under det första året, begränsa lånets ursprungsavgifter till 6000 dollar och låta stödberättigade icke-borande makar stanna kvar i huset efter att låntagaren dör eller flyttar till en långtidsvård.

Det finns risker att byta inteckning, så du borde göra din forskning, kontakta en HUD-godkänd rådgivare och välja en FHA-godkänd HECM långivare.

FHA försäkrar inte lån från ej godkända långivare, så det finns ingen garanti för att du får samma skydd - som att låta en berättigad icke-borande make stanna kvar i hemmet efter din död - om du använder en.

Deborah Kearns är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.