Hur 8% Mortgage Rates kommer att ändra ansiktet på Homeownership |

Trots en ständigt förbättrad ekonomi och en optimism kring aktiemarknaderna bostadsbranschen förblir i en djup funk. Avskärmningskrisen fortsätter att ta sin tid att bli otvättad - baserat på de oroväckande nivåerna av avskärmningsaktivitet under 2009 och 2010, kan gluten av osålda hem ta flera år att hoppa ner.

Bekymrad, eftersom det kan tyckas, flera andra faktorer har nyligen kommit till spel, och de kommer sannolikt att påverka bostadsbranschen i kommande kvartaler och år och driva avskärmningsfaktorn i bakgrunden. Fannie Mae och Freddie Mac återfinns i centrum för att investerare debatterar där räntorna och därefter bostadsräntorna kommer att gå härifrån.

Fannie, Freddie och Fed

Under de senaste veckorna har Obama-administrationen gick ihop med de i kongressen som tror att hypotekslångivare Fannie Mae (Federal Mortgage Association) och Freddie Mac (Federal Mortgage Mortgage Corporation) är en del av problemet, inte en del av lösningen. Båda dessa statliga sponsrade företag (GSE) gav hundratals miljarder dollar i lågränta lånegarantier och de flesta tror att de bidrog till att skapa miljön som ledde till den ohållbara bostadsboomen.

Som ett ökande antal bipartisanska lagstiftare ser att kraftigt krympa både Fannie Mae och Freddie Mac, vi skulle kunna flytta mot en djup förändring på bostadsmarknaden. För närvarande tjänar Fannie Mae och Freddie Mac ett viktigt syfte: att ge lokala banker federala medel som sedan lånas till husägare. Om dessa organisationer krymper - eller elimineras helt, som vissa beslutsfattare hoppas - får långivare endast begränsad tillgång till federala medel. Och om bankerna tvingas använda mer av sin egen kapital för att låna, kommer de att kräva högre räntor för att kompensera för sin egen ökade risk.

Högre räntor = färre köpare. Och färre köpare innebär att bostadspriserna kan falla ytterligare. Här är varför.

Låt oss säga att ett ungt par vill köpa ett hem på 200 000 dollar med 10% nedbetalning. För att finansiera 180 000 dollar med nuvarande räntor på cirka 5%, skulle de titta på en månadskonto på 966 kronor och räntebetalning (före skatt och försäkring).

Men om priserna steg till 8%, vilket de mycket väl kunde, Den månatliga betalningen skulle stiga till 1 320 dollar. Och någon som försöker köpa en $ 400 000 hem skulle betala $ 800 mer per månad om räntorna steg från 5% till 8%.

[Om du är redo att köpa ett hem, använd vår Lånekalkylator för att se vad din månatliga ränte- och räntebetalning kommer att bli.]

Slut på en tid?

En av de senaste nyanserna av silver ekonomisk kris var att slumpande bostadspriser gjorde dem mycket billigare. Enligt National Association of Realtors (NAR) ökade bostadspriserna från 137,8 år 2008 till 174,6 år 2010. (Ett värde på 100 innebär att en familj med medianernas nationella inkomst har exakt tillräcklig inkomst för att kvalificera sig för ett inteckning på en Ett index över 100 betyder att en familj som tjänar medianinkomsten har mer än tillräcklig inkomst för att kvalificera sig till ett hypotekslån på ett medietillskött hem, förutsatt att 20% betalas ut.) Fallande bostadspriser hjälpte, men så faller räntorna, som nu börjar trenden högre. Med min matta skulle en räntesatsning till 8% utplåna alla vinster som NAR-indexet har publicerats de senaste åren.

Varför fixar jag 8%? Det är inte bara Fannie och Freddie-faktorn. Deras återtagande från marknaden skulle leda till hypotekslån på 7%, men resten av pressen kommer från en förväntad förbättring av ekonomin som skulle driva upp räntorna över hela linjen, kanske med 100 till 200 punkter över nästa några år (dvs. en räntehöjning på 1% till 2%).

Generellt sett leder starkare ekonomisk aktivitet till förväntningar på högre priser. Federal Reserve, som har en nyckelroll i att fastställa räntor, tenderar att höja räntorna när en ekonomi stärks. Det är viktigt att notera att hypotekslån spårar räntorna på 10-åriga statsskuldväxlar, och de långfristiga räntorna dikteras av obligationsmarknaden och inte Fed. Men när Fed höjer kortsiktiga räntor utövas det fortfarande ett starkt indirekt inflytande på hypotekslånets riktning.

Vad det betyder för hemköpare

Konsekvenserna är tydliga för potentiella hemköpare. Om du planerar att köpa ett hem och kommer att behöva låna tungt, är det troligt en bra tid att låsa in ett lån, särskilt när bostadspriserna är låga. Om du inte har råd med en betalning just nu behöver du inte panik. I stället fokusera på att fortsätta bygga upp en betalning, och tänka på att leta efter ett mer blygsamt hem än vad du ursprungligen tänkte. För att lägga till ännu ett hinder, begär långivare nu för ökad betalning på upp till 20% eller 30% - en stor förändring från 5% -dagarna. Det betyder att potentiella bostadsköpare kommer att behöva mer tid att bygga upp besparingar innan de tar studien. Men om du har gott om pengar sitter på börsen eller någon annanstans, borde du inte bråttom för att lånen blir svårare att få, tabellerna ändras till förmån för dem som kan betala kontant. Du kommer få mindre konkurrens om det hem du vill köpa, och om högre priser faktiskt kväver efterfrågan kanske du tittar på ytterligare prisnedgångar för bostäder i framtiden.

Om du redan äger ett hem och du Jag har rusat för att betala av din inteckning, du kanske vill hävda upp igen, eftersom lånepriserna fortfarande är mycket låga enligt historiska standarder. De pengar du får i refinansieringen kan tjäna en högre avkastning i en passivt hanterad indexfond eller utdelning med hög utdelning som det skulle tjäna i bostäder. Om inflationen återigen ökar sitt fula huvud, som vissa förväntar sig att det kommer att bli under de närmaste åren, ser ett lås på en 5,5% inteckning bättre och bättre eftersom inflationen går högre och högre.

Bostadssektorn påverkas av så många variabler som det är omöjligt att veta exakt hur räntorna, hemmamarknaden och efterfrågan kommer att spela ut de närmaste åren. Men åtgärderna från Fannie Mae, Freddie Mac och Federal Reserve borde säkert se över de kommande månaderna.

[Läs mer i funktionen InvestingAnswers:

Hur man skyddar sig mot stigande hypotekslån.]