Varför Reverse Mortgages är en hårdare Sälj nu

De miljontals amerikaner som inte har sparat tillräckligt med pengar för pensionering har fortfarande ett potentiellt säkerhetsnät: deras eget kapital. Men de senaste ändringarna i omvänd belåning betyder äldre och deras familjer kan ha hårdare beslut att göra.

Omvända hypotekslån gör det möjligt för personer 62 och äldre att trycka på sitt eget kapital utan att behöva betala tillbaka pengarna tills de flyttar, säljer huset eller dör. Låntagare kan ta utbetalningar som klumpsummor, månatskontroller eller genom en kredit som kan tappas på vilja. Den omvända hypoteksskulden växer över tid, vanligtvis till rörliga räntor, och kan försämra hela eget kapital i hemmet, vilket lämnar ingenting för arvingar. Om hemmet är värre än det omvända hypotekslånet kan låntagare och deras arvingar inte hållas ansvariga för den förlusten.

Lånen fick ett dåligt rykte som kommissionshungiga säljare som förekom på pensionärer som inte förstod lånens komplexitet eller som hade ekonomiska problem så allvarliga att de snabbt brann genom pengarna. Ett annat problem var skrupelfria rådgivare som uppmanade folk att använda sitt eget kapital för att köpa tvivelaktiga investeringar, inklusive dyra livräntor.

Under årens lopp har US Department of Housing and Urban Development, som övervakar Home Equity Conversion Mortgage-programmet som försäkrar de flesta omvända hypotekslån, genomfört förändringar som gjorde lånen säkrare och i vissa fall billigare.

Kostnaderna föll tillräckligt att avgiftsbelagda ekonomiska planerare som traditionellt hade tagit bort dessa lån började rekommendera dem till rikare kunder som en portföljskyddsstrategi. Människor kunde låna mot en omvänd låneobligationsränta när marknaderna var nere, i stället för att sälja aktier i låga priser. Forskning, mycket av det som publicerades i den inflytelserika Journal of Financial Planning, fann att strategin gjorde det möjligt för människor att spendera mer med mindre risk att spendera pengar vid pensionering.

I oktober 2017 minskade Trump-administrationen det belopp som folk kunde låna och ökade kostnaderna och ökade premien för försäkringspremie för en kreditpost från 0,5% till 2% av ett hemvärde. HUD: s sekreterare Ben Carson citerade förluster i programmet och ett behov av att uttrycka det på en "mer hållbar fot".

Att använda omvända hypotekslån för portföljskydd kan fortfarande vara meningsfullt, men strategin är en hårdare försäljning nu med förändringarna, säger certifierad finansiell planerare Michael Kitces i Columbia, Maryland, som var en tidig förespråkare för strategin.

"För en rimligt välbärgad kund som har ett hus på $ 300.000 eller $ 500.000, är ​​det $ 6,000 till $ 10,000 av förskottskostnader bara om du kanske behöver krediten, säger Kitces. "Det är bara för mycket av en mental fronthinder för de flesta kunder."

Redan innan omvända hypotekslån blev dyrare varnade Consumer Financial Protection Bureau i fjol mot en annan strategi som några finansiella rådgivare främja: med hjälp av lånen för att försäkra sig om social trygghet.

Socialförsäkringsförmånerna växer ca 7% till 8% varje år, de är försenade efter 62 års ålder, men kostnaderna och riskerna med omvända hypotekslån överstiger generellt de kumulativa livstidsfördelarna med större socialförsäkringschefer, säger CFPB. Att låna pengar för bostadskostnader tidigt i pension kan innebära att det inte finns tillräckligt med kvar för att hantera senare ekonomiska chocker, som långtidsvård.

CFPB ansåg 2016 mot tre omvända hypotekslån för bedräglig reklam som hävdade att människor inte kunde förlora sina hem. Även om låntagare inte behöver göra månatliga betalningar på lånen, måste de hålla fast vid fastighetsskatt, försäkring och underhåll.

Dessa dagar kan omvända hypotekslån passa bäst för hur många människor traditionellt har använt dem: att betala av befintliga inteckningar så att de kan eliminera månatliga betalningar eller för att generera månatlig inkomst vid pensionering, säger Wade Pfau, professor i pensionsinkomst på American College av finansiella tjänster i Bryn Mawr, Pennsylvania. Dessa låntagare gynnades faktiskt av några av förändringarna, vilket innebar en minskning av årliga försäkringspremier på lånade belopp.

"Din lånebalans växer långsammare, vilket är bra", säger Pfau, författaren till den nyligen uppdaterade boken "Reverse Mortgages."

Den korta dagstidningen i portföljskyddsstrategin kan ha haft en silverfodring: Det fick fler ekonomiska planerare att tänka på en produkt som de brukade skaka. Kristi Sullivan, en certifierad finansiell planerare i Denver, säger att hon nu ofta talar till kunder om omvända hypotekslån och potentiella användningsområden för eget kapital vid pensionering.

"Vissa människor är fortfarande ovilliga att diskutera alternativet, men allt fler är öppna för att lyssna och titta på finansiella modeller med hjälp av en omvänd inteckning", säger Sullivan.

Denna artikel skrevs av Investmentmatome och publicerades ursprungligen av The Associated Press.