De 5 sämsta sakerna du kan göra när du köper ett säljhus |

I mer än ett år har min Familjen har sökt ett större hem i vårt förort i Dallas. Nu när barnen är äldre är vi redo för en pool, en annan layout och ett femte sovrum för mitt hemkontor.

Det är en svår kombination att hitta utan att springa kvarter, så när vi såg en 3 100 kvadratmeter hem till marknadspriset träffade MLS (Multiple Listing Service), hoppade vi på det.

Det var mer än 40 dagar sedan, och vi har ännu inte hört om vårt erbjudande om ovanstående priser har accepterats. Det visar sig att säljare föll bakom sina betalningar, och långivaren måste nu gå med på att acceptera mindre än det belopp som är skyldigt på hypotekslånet. Det kallas en kort försäljning, och det är en av de snabbast växande segmenten av hemförsäljning.

Kort försäljning utgör också en marknad med potentiella fallgropar. Men det finns sätt att se till att du inte ångrar ditt beslut. I vårt fall är vi inte ens säkra på om långivaren har sett vårt erbjudande. Tydligen har långivare hundratals kortförsäljningsavtal på sina skrivbord; det kan ta veckor, månader, till och med ett år för att få ett svar. Mindre komplicerade erbjudanden - till exempel, vår innebär bara en lien - ska gå lite snabbare. Vi kommer att se.

På ett visst sätt är "kort försäljning" en missnöje, eftersom det inte finns något om det tidvis. Dess namn stammar från det faktum att banken blir kortare. Harry Ridge, vår mäklare på VIP Realty Platinum, sa att många hemköpare blir upprörd när stora bitar av tiden går och ingenting händer. De flesta förstår inte att budet måste godkännas av banken, inte säljaren som sätter priset på MLS.

Otålighet är problematisk på kortförsäljningsmarknaden. Det är svårt att sätta ditt liv i väntan. Du kanske är benägen att stoppa husköp eller köpa stora biljettobjekt, både monumentala misstag på denna marknad. Och det finns andra fel du kan göra längs vägen.

Men det finns ett svar: Om du är osäker, gör det inte. Stoppa inte husköp. Gör inte stora inköp. Och det finns mer.

Här är fem saker du borde vara säkra på att inte göra när du gör ett erbjudande på ett korthus:

1. Försälj inte ditt hus först. Det finns ingen garanti för långivaren acceptera ditt kortförsäljningsbjudande, så hoppa inte pistolen och riskera att bli hemlös. Du kanske är den högstbjudande nu, men kortförsäljningen är kvar på MLS under denna process. Andra köpare kan lämna in erbjudanden som trumf ditt, skapa ett bud krig. Långivaren kan också motverka ditt erbjudande. I vår överenskommelse erbjöd vi $ 5000 mer än priset och gick med på att betala stängningskostnader. Huset har inte uppdaterats sedan 1996 och behöver uppgraderingar på 20 000 dollar, så vi är inte villiga att betala mycket mer.
2. Glöm inte att suga bort pengar för stora reparationer. Innan du får en inspektion - och du borde inte göra det förrän banken accepterar ditt erbjudande - du kommer inte veta husets verkliga skick. Om husägaren inte kunde betala sin inteckning gjorde han förmodligen inte stora reparationer. Detta kallas uppskjutet underhåll. De flesta långivare betalar inte för reparationer eller utökade hemgarantier.
3. Lägg inte alla dina ägg i en korg. Fortsätt husköp. Ditt bud med korta försäljningar är inte säkert, så sluta inte att pröva dagliga e-postuppdateringar från din fastighetsmäklare.
4. Gör inte stora biljettköp. Vi var snabba att få vår precertifieringsbrev att visa långivare vi var allvarliga. Men när din förcertifiering är godkänd, köper du inte en bil, slutar jobbet eller betalar ut lager. Om du gör det måste du skicka in din ekonomiska information till din hypotekslån, vilket gör ditt pappersarbete krossat. Då är det tillbaka till högen.
5. Gör det inte om du är en första köpare på första gången . Jag har ägt och sålt ett hem förut, och processen var jämn som smör. Kort försäljning har gobs av pappersarbete, liksom traditionell försäljning, men kort försäljning är inte smidig för köparen eller din fastighetsmäklare (som för övrigt borde ha erfarenhet av denna typ av transaktion). Första gången vår mäklare, en 26-årig fastighetsveteran, stängde en kort försäljning, var det så ont att han sa att han aldrig skulle göra det igen. (Han ändrade sig. Idag är kortförsäljning för hälften av hans verksamhet.) De är inte för svaga i hjärtat. Som min fastighetsmäklare, Regina Stockwell, sa att om du bor med din svärmor, betalar hyra eller är en första hemköpare, undvik en kort försäljning.

Det finns riktlinjer, som är effektiva 15 juni 2012, utformade för att förbättra kortförsäljningsprocessen. Tjänster av hypotekslån som stöds av Fannie Mae och Freddie Mac är skyldiga att utfärda ett slutgiltigt beslut om godkännande eller avslag inom 60 dagar efter mottagandet av ett kortförsäljningsavtal. Jag är skeptisk det här kommer att bli verkställt eftersom andra mandat har blivit korta, men det är ett steg i rätt riktning.

Vi hoppades att komma in i det nya huset i sommar för att njuta av poolen, men nästa sommar kan vara mer realistisk. Men om vi får det här huset får vi en hel del av en affär på en större fastighet med en stellarränta.

Investeringssvaret: Det är viktigt att fortsätta husjakt. Delta i öppna hus och begära utställningar. Du kanske inte hittar så bra en affär, men du vill inte heller hitta ditt drömhus.